オーストラリアのリートに特化したDIAMオーストラリアリートオープン『A-REIT』。
リートというと、米国に特化したファンドや世界に分散投資するファンドが多い中で、
オーストラリアに特化しているというのがひとつの特徴です。

リートが好きな人は本当にリートばかりに投資をしているので、エリアを分散する
という意味では役立つファンドかもしれません。

今日は、DIAMオーストラリアリートオープン『A-REIT』について、
徹底分析していきます。

DIAMオーストラリアリートオープン『A-REIT』の基本情報

投資対象は?

A-REIT の投資対象は、オーストラリアのリートです。リートというのは、
多数の投資家から集めた資金などで、不動産を取得・管理・運用し、
そこから生じる賃貸収入や売買益などを配当として投資家に分配する仕組みです。

少額で、様々な不動産に間接的に投資ができるということで、
不動産好きの投資家から非常に人気があります。

業種別の組入比率を見てみると、店舗用不動産、各種不動産(2種類以上の
不動産タイプにわたって多角的に経営を展開する)の比率が高くなっているのが特徴です。

純資産総額は?

続いて、A-REIT の純資産総額はどうなっているか見てみましょう。
純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の総額だと
思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで銘柄を入れ替えることが
できなかったり、純資産総額が大きく減少していると、ファンドの組み替えが
うまくできず、予期せぬマイナスを生む可能性がありますので、事前に確認すべき
ポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

A-REIT は一時期750億円まで、資産規模が膨らんでいましたが、
現在は約300億円になっています。300億円あれば、規模としては問題ありません。

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、
株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが通例で、
実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

A-REIT の実質コストは1.8387%とかなり高くなっています。
REITは期待利回りがそこまで高いわけではないので、このコストの高さは厳しいですね。

購入時手数料 3.24%(税込)
信託報酬 1.7064%(税込)
信託財産留保額 0.3%
実質コスト 1.8387%(概算値)

DIAMオーストラリアリートオープン『A-REIT』の評価分析

基準価額をどう見る?

A-REIT の基準価額は、3年間で20%近く下落しています。
分配金再投資基準価額(青線)を見ると、3年間で10%弱は上がっていますので、
分配金を過剰に出していることがわかりますね。

毎月分配型で6年近く運用していて、基準価額がまだ10,00近辺にいるのは
好感がもてます。

利回りはどれくらい?

A-REIT の直近1年間の利回りは+3.34%となっており、
3年平均利回りが+2.08%、5年平均利回りが+6.52%となっています。

最低限、利回りがプラスになっているので、良しとするという見方も
ありますが、カテゴリー内のランキングでは上位50%程度の
パフォーマンスなので、まだまだ他に優れた実績を出しているリートが存在します。

将来リターンについては、標準偏差から計算できますので、ご自身で計算してみてください。
計算方法に自信がない方はこちらをご参考に。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

最大下落率は?

投資を検討するうえで、標準偏差などから、価格変動の範囲をある程度は
予想できますが、やはり実際に下落した度合いをみたほうがイメージがわきます。

A-REIT は2013年5月~2013年7月の間に最大▲15.30%ほど下落しています。
1年間の下落率で見ると、10%を切っています。

最大下落率が10%程度で収まっているというのは非常に好感が持てますね。

分配金の推移は?

続いて、分配金の推移を見ていきましょう。
A-REITは、2016年に分配金を150円から80円に引き下げて以来、
同じ水準の分配を続けています。

直近運用がうまく行っておらず、タコ足配当が続いており、
分配金余力は約20カ月となっています。

ここ1年くらいでまた減配が行われる可能性がありますので注意が必要です。

評判はどう?

A-REIT の評判はネットでの書き込みなどで調べる方法もありますが、
評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の資金流出入額です。

資金が流出しているということは、それだけA-REIT を解約している人が
多いということなので、評判が悪くなっているということです。

A-REIT は、2105年に資金が大量流入しましたが、それ以降は、
資金の流出が続いています。

やはり、毎月分配型のデメリットが知り渡りはじめたことにより、
A-REITも解約が増えているということでしょう。

DIAMオーストラリアリートオープン『A-REIT』の今後の見通し

豪州のリート市場は、短期的には日米豪の金融政策に対する市場の思惑や、
米中貿易摩擦問題に伴う投資家にリスク許容度の変化に左右される展開が
続くと予想されます。

中長期的には、RBA(オーストラリア準備銀行)による緩和的な金融政策が
続くとみられること、好調な不動産市況を背景にした利益成長や、
相対的に高い配当利回り水準を魅力的に感じる投資家からの資金流入などにより、
底堅い展開が続くと予想されます。

シンプルに豪州のリートに投資をするファンドであれば、ポートフォリオの
一部に組み込んでも面白いかもしれませんが、毎月分配型でかつ過剰な分配を
行っているようなファンドでは、おすすめできないですね。