2017年頃まではパフォーマンスが思わしくなかったJリート
ですが、2018年以降はとにかく好調の一言で、多くの投資家
が再度注目をしています。

特に毎月分配型のファンドのほとんどがタコ足配当で基準
価額がどんどん下がっていく中で、毎月分配型のJリート
ファンドは高い配当を出しながらも基準価額が上昇しており、
インカムもキャピタルも両取りできています。

今日は、数あるJリートの中で、日興アセットのインデックス
ファンドJリートを分析していきます。

インデックスファンドJリートの基本情報

投資対象は?

インデックスファンドJリートの投資対象は、名前の通り
Jリートに投資をしていきます。

Jリートは投資家から集めた資金を使って、オフィスビル
や商業施設を保有・売買して、そこから得られる賃料や
売却益を投資家に還元します。

一般の投資家であれば手が出ないような不動産を間接的
に保有できるというのは一番大きなメリットです。


※引用:マンスリーレポート

2018年のように株式相場が大きく値崩れしたときに、
しっかりと収益を上げてくれていたJリートは分散投資
と言う観点でも魅力があると言えます。

現在の東証REIT指数は64銘柄で構成されており、イン
デックスファンドJリートは東証REIT指数に連動する
ように運用がなされています。


※引用:マンスリーレポート

純資産総額は?

投資を検討するうえで、純資産総額は必ず確認するように
してください。

純資産総額は大きいほうが、ファンドマネージャーが資金
を運用する際に効率よくできたり、保管費用や監査費用が
相対的に低くなりますので、コストが低く抑えられます。

また投資信託の規模が小さくなると運用会社自体がその
投資信託に力を注がなくなりパフォーマンスが悪くなる
こともありますので注意が必要です。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

インデックスファンドJリートは純資産総額は220億円なの
で、2004年から運用されている割にはそこまで大きくは
ありません。ただ規模としては問題ありませんね。

実質コストは?

投資信託には、購入時の手数料や信託報酬の他にも費用が
かかっていることをご存知ですか?

これを実質コストと言いますが、実質コストには、株式売買
手数料や有価証券取引税、監査費用などが含まれています。

特に純資産総額が小さいときには、信託報酬より実質コストが
かなり割高になっている場合もあるので、注意が必要です。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

インデックスファンドJリートの実質コストは0.723%と
近年の超低コストのインデックスファンドと比較をする
とまだまだ割高である印象です。

それに加えて高い購入時手数料もかかりますので、購入した
初年度から3%近く資産が目減りしてしまいます。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 2.2%(税込)※上限
信託報酬 0.715%(税込)
信託財産留保額 なし
実質コスト 0.723%(概算値)

※引用:最新運用報告書

実質コスト以外にも、多くの投資家が気づいていない
投信運用での成果を出すのに妨げとなる間違った考え方
をまとめました。参考にしてください。

無料ファンド相談から見えた。多くの人が気づいていない投信運用で成果を阻む9つの誤り

インデックスファンドJリートの評価分析

基準価額の推移は?

インデックスファンドJリートの基準価額は直近3年間で
40%以上上昇しており、非常に好調であることがわかります。

かつ、分配金を受け取らずに再投資して運用した時の基準
価額(青線)も右肩上がりに上昇しており、分配金を受け
取りながら、元本も増えているという理想の状態になって
います。

あくどい毎月分配型ファンドであれば、2004年から運用
していたら、過剰な分配金のせいで、基準価額が10000円
を大きく下回っていたはずです。

その点、インデックスファンドJリートは基準価額が大きく
下落しないように分配金を出している点も評価できます。

※引用:モーニングスター

利回りはどれくらい?

インデックスファンドJリートの直近1年間の利回りは
+23.49%と好調です。

10年平均では10%を超えており、インデックスファンド
でこの利回りが獲得できれば、十分なのではないでしょうか。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解
していますか?

もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいて
ください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 +23.49% 57%
3年 +9.95% 53%
5年 +6.55% 40%
10年 +13.34% 55%

※2020年2月時点

10年間高いパフォーマンスを出し続けている優秀なファンド達も
参考にしてみてください。

10年間圧倒的に高いリターンを出しているJリート ランキング

標準偏差は?

標準偏差まで確認する人はあまりいませんが、インデックス
ファンドJリートの基準価額の変動幅の大きさを知るには
役立ちます。

インデックスファンドJリートの標準偏差は8前後ですので、
株式ファンドと比べると半分とまではいきませんが、かなり
値動きは抑えられています。

まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいて
くださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 8.34 49%
3年 8.31 48%
5年 8.65 46%
10年 15.48 38%

※2020年2月時点

年別のパフォーマンスは?

インデックスファンドJリートの年別のパフォーマンスも
見てみましょう。

2015年、2017年はマイナスとなっていますが、それ以外
の年では安定してプラスのリターンを出しています。

注目すべきは2018年ですが、株式ファンドが軒並みマイ
ナスリターンで終わった中でインデックスファンドJリート
はしっかりとプラスのリターンを残しています。

そういう意味では、株式ファンド中心のポートフォリオに
組み入れると、リスクとリターンのバランスが取れますね。

年間利回り
2019年 +24.80%
2018年 +10.43%
2017年 ▲7.25%
2016年 +9.18%
2015年 ▲5.38%

※2020年2月時点

類似ファンドとのパフォーマンス比較

インデックスファンドJリートに投資を検討する上で、
類似ファンドとのパフォーマンス比較をしてみましょう。

今回は、東証REIT指数に連動するインデックスファンドで、
純資産も1000億円をこえている新光J-REITファンド
ビルオーナーとパフォーマンスを比較してみます。

結果は、わずかですが、インデックスファンドJリートが
優れています。

ただ、どこに投資をしても大きな差はありませんね。


※引用:モーニングスター

最大下落率は?

インデックスファンドJリートに投資をする前に、最大で
どの程度下落する可能性があるのかを知っておくことは
非常に重要です。

どの程度下落する可能性があるかを把握しておけば、大きく
下落した相場でも落ち着いて保有を続けられるからです。

それではここでインデックスファンドJリートの最大下落率
を見てみましょう。

最大下落率はリーマンショックのときの▲53%です。

標準偏差は株式ファンドと比べると半分くらいなのですが、
リーマンショックのときは株式ファンドと同程度に大きく
下落しました。

ここからわかるように、Jリートと聞くと、株式ファンド
ほどリスクが高くないと思われていますが、万が一のとき
はかなり大きく値下がることがあるということだけは忘れ
ないでください。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまう
かもしれません。

しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの
可能性を限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

期間 下落率
1カ月 ▲23.13%
3カ月 ▲34.39%
6カ月 ▲42.01%
12カ月 ▲53.56%

※2020年2月時点

分配金の内訳と余力は?

毎月分配型のファンドに投資をするのであれば、分配金が
ちゃんとファンドの収益で賄われているのか確認しておいて
損はありません。
インデックスファンドJリートでは、分配金の大半が当期
収益以外から支払われていませんので、まっとうに分配が
されていることがわかります。

基準価額に対する分配金の割合も6%程度ですので、かなり
健全です。
分配金余力もまだ100カ月以上ありますので、余裕があります。

また、このブログでは何度も言っていますが、特別な事情が
ない限りは毎月分配型のファンドに投資すべきではありません。

計算するとよくわかる!分配金を受け取ることによるデメリットとは?

分配金 当期収益以外 繰越対象額
120期 55円 19円 7,262円
121期 55円 -円 7,299円
122期 55円 -円 7,473円
123期 55円 44円 7,430円
124期 55円 -円 7,515円
125期 55円 -円 7,620円

評判はどう?

それでは、インデックスファンドJリートの評判はどう
でしょうか?

ネット等で口コミを調べることもできますが、資金の
流出入を見ることで、評判がわかります。

評判がよければ、資金が流入超過になりますし、評判が
悪くなっていれば、資金が流出超過になります。

インデックスファンドJリートはパフォーマンスが良く
なってきた2018年以降資金が流出しつづけています。

これは、分配金を求めて投資をしている投資家が、より
分配金の高い他のファンドに乗り換えていることが考え
られます。

また近年では、超低コストのインテックスファンドも
登場してきましたので、そちらに資金が流れているとも
考えられます。

どちらにしても人気はなくなってきていますね。


※引用:モーニングスター

インデックスファンドJリートの今後の見通し

正直、今のJリートは非常に好調です。

そのため、今のパフォーマンスがこのまま続くと思って
いると痛い目を見る可能性が高いです。

もちろん、1桁中盤の利回りは今後も期待できると思い
ますが、パフォーマンスが良いからと言って毎月分配型
のファンドに投資をするのが良いとは言えません。

一時的に基準価額も上昇していますが、またパフォーマ
ンスが悪化してこれば、急速に基準価額が下落していき
ます。

過剰な分配を出していないという点で、インデックス
ファンドJリートは健全と言えますが、あえて毎月分配型
ファンドに投資をする理由は見当たりませんね。