インデックスファンドの低コスト競争において、最前線で戦っている
ニッセイアセットマネジメントのインデックスシリーズ。

今日は、ニッセイJリートインデックスファンドの評価や評判、実質コストなどについて
徹底的に分析したいと思います。

ニッセイJリートインデックスファンドの基本情報

投資対象は?

投資対象は、国内に上場している不動産投資信託証券(Jリート)で、
東証REIT指数(配当込み)の動きに連動する成果を目標とします。

そもそもJリート(J-REIT)とは、Jananese Real Estate Investment Trustの
頭文字をとったものです。

Jリートの仕組みは以下のようになっており、投資家から集めた資金を用いて、
不動産を購入し、購入した不動産を賃貸したり、売却したりして収益を上げます。

その収益の一部が投資家に還元されるという仕組みです。

組み入れ銘柄上位を見てみると、上位には日本ビルファンド投資法人、
ジャパンリアルエステイト投資法人、野村不動産マスターファンド投資法人が
名を連ねています。

このあたりは不動産投資法人としては、かなり有名所ですね。

純資産総額は?

続いて、純資産総額はどうなっているか見てみましょう。
純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の総額だと思ってください。

インデックスファンドの運用において、純資産総額というのも見るべきポイントです。
ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで銘柄を入れ替えることができず、
インデックスから乖離してしまうリスクがあります。

また純資産総額が大きく減少していると、ファンドの組み替えがうまくできず、
予期せぬマイナスを生む可能性があります。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

ニッセイJリートインデックスファンドは2015年まで大きく純資産を増やしていますが、
その後は80億~90億近辺でほぼ横ばいとなっています。

これは、後述しますが、Jリート自体の運用実績がいまいちだったので、
資金流入が少なかったということです。

現在の資産総額は91億円となっているので、規模が小さいことによる
リスクはないといえるでしょう。

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、株式売買委託手数料や、
保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが通例で、
実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

インデックスファンドにおいて、実質コストというのは何よりも重要な項目です。

東証REIT指数連動型のインデックスファンドは運用会社各社が作っていますが、
運用リターンは東証REIT指数に連動するため、どこも差がつきません。

そうすると、実質コストの部分で良し悪しを決めることになるわけです。

ニッセイJリートインデックスファンドのコストは、0.28%となっており、
Jリート系のインデックスファンドの中でほぼ最安値となっています。

主要インデックスファンドのコスト比較表はこちら

購入時手数料 0
信託報酬 0.27%(税込)
信託財産留保額 0
実質コスト 0.277%(概算値)

ニッセイJリートインデックスファンドの評価分析

基準価額をどう見る?

ニッセイJリートインデックスファンドの基準価額の推移を見てみると、
昨年の2017年はまったく運用が奮いませんでしたが、今年に入ってから
着実に基準価額を伸ばしています。

2016年につけた高値も今年中に更新するかもしれません。

利回りは?

つづいて、ニッセイJリートインデックスファンドの運用実績を見てみましょう。
直近1年間の利回りは7.39%となっています。

3年平均利回りでみると年率3.48%、5年平均利回りで9.55%となっています。
リートであれば、悪くないパフォーマンスとなっています。

将来リターンについては、標準偏差から計算できますので、ご自身で計算してみてください。
計算方法に自信がない方はこちらをご参考に。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法


※ランキングにはアクティブファンドも含まれています。

類似ファンドとのパフォーマンスの差は?

インデックスファンドに投資をする上で、同じベンチマークを採用しているファンド
との比較は必要不可欠です。

今日は、東証REIT指数を採用している代表的な低コストファンドと
ニッセイJリートインデックスファンドのパフォーマンスを比較してみました。

結論としては、パフォーマンスにはほぼ差がないので、どれを買っても
基本的には変わりません。

最大下落率は?

投資を始めようとしている、もしくは始めたばかりの人が気になるのが、
最大どの程度、資産が下落する可能性があるのかという点かと思います。

下記に、ファンド設定来の最大下落率を期間別に集計してものを載せます。

2015年3月に一番タイミング悪く買って、2015年8月に一番タイミング悪く売った場合に
最大12.96%あなたの資産が目減りした可能性があるということですね。

ただ、1年以上、保有すれば、下落率は最大でも6.94%となります。

下落率は載せているものの、実際運用はプラスが出ていますので、
一時的な下落に惑わされずに長期保有をしていけば、おのずと結果もついてきますよ。

ベンチマークとの乖離率は?

インデックスファンドの運用においては、ベンチマークとの乖離率というのが
運用の巧拙を見極める一つのポイントとなります。

2017年5月13日~2018年5月14日の期間における運用リターンは、
ニッセイJリートインデックスファンドが+2.7%、ベンチマークが+3.0%となっていました。

ベンチマークよりマイナスが大きくなっている分は、ファンドのコストと
ほぼ同程度ですので、実際はベンチマークとほぼ連動した成果を出せており、
問題なさそうです。

運用がマイナスになっているというのは、単純に期間の切り方の問題なので、
そこまで気にしなくて問題ありません。

評判はどう?

続いて、ニッセイJリートインデックスファンドの評判を見ていきたいと思います。

ネットでの書き込みなどで調べる方法もありますが、
評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の資金流出入額でしょう。

資金が流入しているということは多くの投資家がファンドを購入している
ということなので、評判がいいということになります。

このファンドの資金流出入額を見ると、2014年に大きく資金が流入し、
それ以降はほぼ出たり入ったりの状態です。

2014年は年率20%以上の高パフォーマンスだったため、人気が急上昇しましたが、
2015年以降は運用実績もふるわず人気も下火になっています。

ニッセイJリートインデックスファンドの評価まとめ

分散投資という観点からJリートを持っておこうと考えている方も多いかと思います。

インデックス型のJリートであれば、このファンドはコストも最安値に近く、
持っておいても悪くないファンドだと思います。

ただ、一方で、リートというのは、不動産価値の上昇や家賃収入の上昇が期待できる
エリアで保有しないと利益を望めません。

そういう意味では、日本国内の不動産価値は今後、上昇していくイメージはなく、
新興国のリートのほうが購入するに値するのではないかと思っています。