インデックスファンドの低コスト競争において、最前線で
戦っているニッセイアセットのインデックスシリーズ。

今日は、ニッセイJリートインデックスファンドの評価や評判、
実質コストなどについて徹底的に分析したいと思います。

ニッセイJリートインデックスファンドの基本情報

投資対象は?

投資対象は、国内に上場している不動産投資信託証券(Jリート)で、
東証REIT指数(配当込み)の動きに連動する成果を目標とします。

そもそもJリート(J-REIT)とは、Jananese Real Estate Investment Trustの
頭文字をとったものです。

Jリートの仕組みは以下のようになっており、投資家から集めた
資金を用いて、不動産を購入し、購入した不動産を賃貸したり、
売却したりして収益を上げます。

その収益の一部が投資家に還元されるという仕組みです。

組み入れ銘柄上位を見てみると、上位には日本ビルファンド投資法人、
ジャパンリアルエステイト投資法人、野村不動産マスターファンド
投資法人が名を連ねています。

このあたりは不動産投資法人としては、かなり有名所ですね。


※引用:マンスリーレポート

純資産総額は?

続いて、純資産総額はどうなっているか見てみましょう。
純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の
総額だと思ってください。

インデックスファンドの運用において、純資産総額というのも
見るべきポイントです。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで銘柄を
入れ替えることができず、インデックスから乖離してしまうリスクが
あります。

また純資産総額が大きく減少していると、ファンドの組み替えが
うまくできず、予期せぬマイナスを生む可能性があります。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

ニッセイJリートインデックスファンドは2015年まで大きく純資産を
増やしていますが、それ以降はなかなか伸び悩んでいました。

しかし、2018年以降、Jりーとは非常に好調で、現在ではすでに、
100億円を超える規模にまで成長しています。


※引用:マンスリーレポート

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、
株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなる
のが通例で、実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければ
なりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

インデックスファンドにおいて、実質コストというのは何よりも
重要な項目です。

東証REIT指数連動型のインデックスファンドは運用会社各社が
作っていますが、運用リターンは東証REIT指数に連動するため、
どこも差がつきません。

そうすると、実質コストの部分で良し悪しを決めることになるわけです。

ニッセイJリートインデックスファンドのコストは、0.274%と
なっており、Jリート系のインデックスファンドの中でほぼ
最安値となっています。

主要インデックスファンドのコスト比較表はこちら

購入時手数料 0
信託報酬 0.27%(税込)
信託財産留保額 0
実質コスト 0.274%(概算値)

※引用:運用報告書(2019年5月13日)

ニッセイJリートインデックスファンドで本当に大丈夫?私が絶対オススメできるインデックスファンドを公開

ニッセイJリートインデックスファンドの評価分析

基準価額をどう見る?

ニッセイJリートインデックスファンドの基準価額の推移を
見てみると、2016年~2017年にかけては下落トレンドが
続きましたが、2018年以降は大きく基準価額を伸ばしています。


※引用:モーニングスター

利回りは?

つづいて、ニッセイJリートインデックスファンドの運用実績を
見てみましょう。直近1年間の利回りは13.78%となっています。

3年平均利回りでみると年率5.35%、5年平均利回りで7.36%と
なっています。リートであれば、悪くないパフォーマンスですね。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 13.78% 50%
3年 5.35% 47%
5年 7.36% 33%
10年

※引用:2019年7月時点

標準偏差は?

ニッセイJリートインデックスファンドの標準偏差を調べることで、
相対的に基準価額の変動幅が大きいかどうかを調べることが可能です。

標準偏差は7~8程度ですので、株式ファンドと比較すると、値動きの幅は
半分程度となっています。

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのはご存じでしょうか?
まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいてくださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 7.32 39%
3年 7.30 38%
5年 8.51 39%
10年

※引用:2019年7月時点

年別のパフォーマンスは?

ニッセイJリートインデックスファンドの年別パフォーマンスでは、
2018年は10.65%と株式ファンドが下落するなかで大きなプラスを
残すことができました。

2019年もこの調子でいけば、大きなリターンが期待できそうです。

各年でマイナスリターンを出しているのが少し残念ではありますが、
株式ファンドと異なる値動きをするという意味では保有しておくのも
悪くありません。

年間利回り
2019年 10.83%(1-6月)
2018年 10.65%
2017年 ▲6.94%
2016年 9.36%
2015年 ▲5.13%
2014年 28.74%

※引用:2019年7月時点

類似ファンドとのパフォーマンス比較

ニッセイJリートインデックスファンドへの投資を検討するにあたり、
類似のインデックスファンドとパフォーマンスを比較しておいて損は
ありません。

今回は東証REIT指数を採用している代表的な低コストファンドと
ニッセイJリートインデックスファンドのパフォーマンスを比較してみました。

パフォーマンスはほとんど変わりませんが、ニッセイJリートインデックス
ファンドがわずかに劣っています。実質コストの差がでていますね。

※引用:モーニングスター

最大下落率は?

投資を始めようとしている、もしくは始めたばかりの人が気になるのが、
最大どの程度、資産が下落する可能性があるのかという点かと思います。

下記に、ファンド設定来の最大下落率を期間別に集計してものを載せます。

2015年3月に一番タイミング悪く買って、2015年8月に一番タイミング悪く
売った場合に最大12.96%あなたの資産が目減りした可能性があるということですね。

ただ、1年以上、保有すれば、下落率は最大でも6.94%となります。

下落率は載せているものの、実際運用はプラスが出ていますので、
一時的な下落に惑わされずに長期保有をしていけば、おのずと結果
もついてきます。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を
限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

期間 下落率
1カ月 ▲7.07%
3カ月 ▲11.58%
6カ月 ▲12.96%
12カ月 ▲6.94%

※引用:2019年7月時点

評判はどう?

続いて、ニッセイJリートインデックスファンドの評判を見ていきたい
と思います。

ネットでの書き込みなどで調べる方法もありますが、
評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の資金流出入額でしょう。

資金が流入しているということは多くの投資家がファンドを購入している
ということなので、評判がいいということになります。

このファンドの資金流出入額を見ると、2014年に大きく資金が流入し、
それ以降はほぼ出たり入ったりの状態です。

2019年に入り、パフォーマンスが良好になるにともない、毎月資金が
流入超過となっていますので、人気が出つつあることがわかります。


※引用:モーニングスター

ニッセイJリートインデックスファンドの評価まとめ

分散投資という観点からJリートを持っておこうと考えている方も
多いかと思います。

インデックス型のJリートであれば、このファンドはコストも
最安値に近く、持っておいても悪くないファンドだと思います。

ただ、一方で、リートというのは、不動産価値の上昇や家賃収入の
上昇が期待できるエリアで保有しないと利益を望めません。

そういう意味では、日本国内の不動産価値は今後、上昇していくイメージはなく、
新興国のリートのほうが購入するに値するのではないかと思っています。

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