インデックスファンドの低コスト競争において、最前線で
戦っているニッセイアセットのインデックスシリーズ。

今日は、ニッセイJリートインデックスファンドの評価や
評判、実質コストなどについて徹底的に分析したいと思います。


ニッセイJリートインデックスファンドの基本情報

投資対象は?

投資対象は、国内に上場している不動産投資信託証券
(Jリート)で、東証REIT指数(配当込み)の動きに
連動する成果を目標とします。

そもそもJリート(J-REIT)とは、Jananese Real Estate
Investment Trustの頭文字をとったものです。

Jリートの仕組みは以下のようになっており、投資家から
集めた資金を用いて、不動産を購入し、購入した不動産を
賃貸したり、売却したりして収益を上げます。

その収益の一部が投資家に還元されるという仕組みです。

組み入れ銘柄上位を見てみると、上位には日本ビルファンド
投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、野村不動産
マスターファンド投資法人が名を連ねています。

このあたりは不動産投資法人としては、かなり有名所ですね。


※引用:マンスリーレポート

純資産総額は?

続いて、純資産総額はどうなっているか見てみましょう。
純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた
資金の総額だと思ってください。

インデックスファンドの運用において、純資産総額という
のも見るべきポイントです。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで
銘柄を入れ替えることができず、インデックスから乖離
してしまうリスクがあります。

また純資産総額が大きく減少していると、ファンドの組み
替えがうまくできず、予期せぬマイナスを生む可能性が
あります。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

ニッセイJリートインデックスファンドは2015年まで大きく
純資産を増やしていますが、それ以降はなかなか伸び悩んで
いました

その後、2018年~2019年は非常に好調で160億円をこえる
規模にまで成長しましたが、2020年のコロナショックの
影響で純資産は一気に104億円にまで減少しています。

Jリートは一瞬ではありますが、基準価額が50%以下になる
という大暴落でしたので、慌てて手放した投資家も多かった
のだと思います。


※引用:マンスリーレポート

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬
以外に、株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用など
が含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より
高くなるのが通例で、実際にかかる実質コストをもとに
投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

インデックスファンドにおいて、実質コストというのは
何よりも重要な項目です。

東証REIT指数連動型のインデックスファンドは運用会社
各社が作っていますが、運用リターンは東証REIT指数に
連動するため、どこも差がつきません。

そうすると、実質コストの部分で良し悪しを決めることに
なるわけです。

ニッセイJリートインデックスファンドのコストは、0.274%と
なっており、Jリート系のインデックスファンドの中でほぼ
最安値となっています。

主要インデックスファンドのコスト比較表はこちら

購入時手数料 0
信託報酬 0.27%(税込)
信託財産留保額 0
実質コスト 0.274%(概算値)

※引用:最新運用報告書

ニッセイJリートインデックスファンドの評価分析

基準価額をどう見る?

ニッセイJリートインデックスファンドの基準価額の推移を
見てみると、2019年までは順調に右肩上がりに成長して
いますが、コロナショックの影響で恐ろしい下落をして
いることがわかります。

一瞬ではありますが、最高値から50%近く下落しており、
この下落を回復するまでにはかなり時間を要すると
思います。


※引用:モーニングスター

利回りは?

つづいて、ニッセイJリートインデックスファンドの運用
実績を見てみましょう。直近1年間の利回りは▲13.25%と
なっています。

3年平均利回りでみると+0.08%、5年平均利回りで+0.31%と
ほぼ5年間のリターンをすべて吹き飛ばしたといっても過言
ではないような状況です。

ただ今がほぼ一番最悪な状況であるのは間違いないので、
今後はパフォーマンスも回復していくでしょう。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解して
いますか?

もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいて
ください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 ▲13.25% 34%
3年 +0.08% 36%
5年 +0.31% 30%
10年

※引用:2020年4月時点

標準偏差は?

ニッセイJリートインデックスファンドの標準偏差を調べる
ことで、相対的に基準価額の変動幅が大きいかどうかを調べる
ことが可能です。

通常、J-REITの標準偏差は7~8なのですが、直近1年間の
標準偏差は25近くになっており、以下に値動きが荒い相場
になっているかを物語っていますね。

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのは
ご存じでしょうか?

まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えて
おいてくださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 24.90 37%
3年 15.55 41%
5年 13.28 44%
10年

※引用:2020年4月時点

年別のパフォーマンスは?

ニッセイJリートインデックスファンドの年別パフォーマ
ンスでは、2018年は10.65%と株式ファンドが下落するなかで
大きなプラスを残すことができました。

2019年も好調だったのですが、コロナショックではすべて
の資産が下落しており、REITも例外なくやられてしまった
恰好です。今後1年でどれだけ回復できるかに注目です。

年間利回り
2020年 ▲24.56%(1-3月)
2019年 +24.70%
2018年 +10.65%
2017年 ▲6.94%
2016年 +9.36%
2015年 ▲5.13%
2014年 +28.74%

※引用:2020年4月時点

類似ファンドとのパフォーマンス比較

ニッセイJリートインデックスファンドへの投資を検討する
にあたり、類似のインデックスファンドとパフォーマンスを
比較しておいて損はありません。

今回は東証REIT指数を採用している代表的な低コストファ
ンドとニッセイJリートインデックスファンドのパフォーマ
ンスを比較してみました。

パフォーマンスはほとんど変わないことからわかるとおり、
東証RIET指数に連動しているインデックスファンドであれば、
どれを選択しても構いません。

ただ、ニッセイJリートインデックスファンドはコスト面から
わずかに優位な結果となっています。


※引用:モーニングスター

最大下落率は?

投資を始めようとしている、もしくは始めたばかりの人が
気になるのが、最大どの程度、資産が下落する可能性がある
のかという点かと思います。

下記に、ファンド設定来の最大下落率を期間別に集計して
ものを載せます。

コロナショック前までは最大下落率は13%程度でしたが、
今回のコロナショックの影響で最大下落率は25%近く
までになっています。

最高値近辺からの下落幅はもっと大きかったので、
コロナショックを目の当たりにして、慌てふためいた
方も多かったのではないでしょうか。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかも
しれません。

しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの
可能性を限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

期間 下落率
1カ月 ▲20.44%
3カ月 ▲24.56%
6カ月 ▲25.11%
12カ月 ▲13.25%

※引用:2020年4月時点

評判はどう?

続いて、ニッセイJリートインデックスファンドの評判を
見ていきたいと思います。

ネットでの書き込みなどで調べる方法もありますが、
評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の資金流出入額
でしょう。

資金が流入しているということは多くの投資家がファンドを
購入しているということなので、評判がいいということにな
ます。

2019年はパフォーマンスが好調だったこともあり、資金流入が
つづきましたが、2019年末からはパフォーマンスが優れず、
資金流出が加速しているような状況です。

2020年3月以降の資金流出に関しては、ほぼすべてのアセット
クラスで流出していますので、あまり参考にはしないように
してください。


※引用:モーニングスター

ニッセイJリートインデックスファンドの評価まとめ

分散投資という観点からJリートを持っておこうと考えて
いる方も多いかと思います。

インデックス型のJリートであれば、このファンドはコストも
最安値に近く、持っておいても悪くないファンドだと思います。

ただ、一方で、リートというのは、不動産価値の上昇や家賃収入の
上昇が期待できるエリアで保有しないと利益を望めません。

そういう意味では、日本国内の不動産価値は今後、上昇していく
イメージはなく、新興国のリートのほうが購入するに値するのでは
ないかと思っています。

今回のコロナショックの影響ですでにファンドを手放した人
も多いかもしれませんが、J-REITにしてもその他のファンドに
しても基本は長期保有が前提となります。

正直、今後も同じような下落相場がどこかで必ず来ますので、
今後数年は耐える時期だと思い、保有を続けるほうが得策です。

逆にここで我慢ができないと次似たような相場が来ても同じ
ような行動を取ることになり、毎回含み損を抱えては徹底し
とう悪循環をたどることになります。

滅多にない相場だからこそ、しっかりと保有を続けられる
メンタルを鍛えていきましょう。