小口の資金で不動産に分散投資ができるということで、一部の投資家から根強い
人気があるJ-REIT。

2017年はまったくパフォーマンスが奮いませんでしたが、2018年は健闘しており、
再度注目が集まっています。

東証RIET指数に連動するインデックスファンドも近年は低コスト競争が激化しており、
以前から設定されているファンドは、苦戦を強いられていますが、果たして、
新光 J-REITオープンはどうなのでしょうか?今日は、徹底分析していきます。

新光 J-REITオープンの基本情報

投資対象は?

新光 J-REITオープンの投資対象は日本の取引所に上場している不動産投資信託証券です。
そして東証REIT指数(配当込み)に連動する投資成果を目指します。

REITは投資家から集めた資金をもとに、オフィスビルや商業施設などを保有、売買すること
で、賃貸収入や売買益などを得て、配当金という形で投資家に還元します。

最低でも数百万は必要な不動産投資ですが、REITは小口の資金で投資ができる点に
メリットがあります。

また複数の不動産に分散投資ができるという点と、不動産への直接投資と比べて
高い流動性があるというのもメリットでしょう。

新光 J-REITオープンの組入状況を見てみると、現在は60のREITに分散投資しています。

ベンチマークの推移は?

インデックスファンドに投資をするのであれば、ベンチマークに採用されている指標が
過去にどのように推移をしているのかを確認しておくことはとても重要です。

いくらコストが安くても、ベンチマークが右肩上がりに成長しなければ、あなたの
資産は目減りするだけです。東証REIT指数の推移を以下に示します。

2007年~2008年のリーマンショック以降で見ると、リーマンショック前の水準からは
+20%程度の上昇となっています。他の指数と比較して、リーマンショック前からの
上昇分がかなり小さいので、私個人としてはあえて東証REIT指数をベンチマークとする
インデックスファンドに投資をしたいとは思いません。

純資産総額は?

続いて、新光 J-REITオープン の純資産総額はどうなっているか見てみましょう。
純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで銘柄を入れ替えることが
できなかったり、純資産総額が大きく減少していると、ファンドの組み替えが
うまくできず、予期せぬマイナスを生む可能性がありますので、事前に確認すべき
ポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

新光 J-REITオープンの純資産総額は、現在1500億円となっており、高い人気があります。
ただ、ここ数年、パフォーマンスが悪かったことと、毎月分配型に対する悪評が重なって
純資産が1000億円ほど減少しています。

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、株式売買委託手数料や、
保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが通例で、
実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

新光 J-REITオープンの実質コストは0.702%となっており、近年の低コストファンドと
比べるとかなり割高です。

さらに今どき購入時手数料を取るなんていうのもあり得ないですね。
残念ながら、このコストでは他のJ-REITファンドと戦えません。

購入時手数料 2.16%(税込)
信託報酬 0.702%(税込)
信託財産留保額 0.1%
実質コスト 0.702%(概算値)

※第186期 運用報告書(決算日2018年4月16日)より

新光 J-REITオープンの評価分析

基準価額の推移は?

新光 J-REITオープンの基準価額は、直近3年間で25%ほど下落しています。
一方、分配金を再投資した場合の基準価額(青線)を見ると、ここ3年間で
ほとんど上昇していませんので、配当がほとんどタコ足配当だったことがわかります。

利回りはどれくらい?

新光 J-REITオープン の利回りを見てみましょう。直近1年間の利回りは+7.60%と
十分なパフォーマンスになっています。

3年、5年、10年を見ても、年間の平均利回りが5%以上は維持できており、
REITとしては十分なパフォーマンスになっていると思います。

将来リターンについては、標準偏差から計算できますので、ご自身で計算してみてください。
計算方法に自信がない方はこちらをご参考に。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法


※2018年9月時点

四半期別運用パフォーマンスは?

新光 J-REITオープンの四半期別の運用パフォーマンスも下に載せておきます。
こちらもあわせて検討材料として利用してください。

類似ファンドとのパフォーマンスの差は?

続いて、東証REIT指数をベンチマークとする類似ファンドとのパフォーマンスを
比較してみましょう。

ほぼどのファンドも同じ動きをしているのですが、この4ファンドの中では、
新光 J-REITオープンが一番パフォーマンスが悪くなっています。

この原因は、コストにあり、他の3ファンドは信託報酬が0.2%台であるため、
どうしても差がついてしまいます。

長期保有すると、このわずかな差が大きな差になりますので、
たわらノーロード国内リートやニッセイJリートインデックスファンドのほうがおすすめです。

最大下落率は?

投資するのであれば、ファンドがどの程度下落する可能性があるのかは
知っておきたいところです。

もちろん標準偏差から変動幅を予測することはできますが、やはり過去に
どの程度下落したことがあるのかを調べるのがよいでしょう。

新光 J-REITオープンは2007年11月~2008年10月の間に最大53.34%下落しています。
株式投資よりもリスクが小さいと思われがちですが、リーマンショック時の下落幅で
見ると、日経平均よりも大きく下落しています。

もちろん、リーマンショック級の大暴落がまたすぐに来るとは思いませんが、
REITもこれくらい下落することもあり得ると思っておいたほうがよいでしょう。

分配金の推移は?

つづいて新光 J-REITオープンの分配金の推移を見ていきます。
2014年ごろから毎月70円の分配金を出し続けています。

分配金余力もまだ100カ月以上ありますので、減配の心配はなさそうですね。
ただ、基準価額に対する分配金の割合を示す分配利回りが18%を超えていますので、
タコ足配当は続きそうです。

評判はどう?

新光 J-REITオープンの評判はネットでの書き込みなどで調べる方法もありますが、
評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の資金流出入額です。

資金が流入しているということは、それだけ新光 J-REITオープンを購入している人
が多いということなので、評判がよくなっているということです。

新光 J-REITオープンは、昨年パフォーマンスが優れなかったため、流出超過と
なりましたが、今年に入ってからは流入超過が続いています。
また評判が良くなってきていると言えますね。

新光 J-REITオープン の今後の見通し

昨年は悲惨な状況でしたが、2018年に入ってからは好調を維持しており、
1桁中盤のパフォーマンスは今後も期待できると思います。

アメリカと中国の貿易摩擦問題が過熱する中で、一部の資金がJ-REITに
流れてきているのも底堅い展開の要因となっています。

ただ、毎月分配型のファンドである点や明らかなタコ足配当をしているような
ファンドというのは私は好きではありません。

また東証REIT指数に連動するインデックスファンドはいくつもありますが、
新光 J-REITオープンはコストが割高の部類に入ります。

投資するのであれば、年1回決算型で、コストが半分以下のたわらノーロード国内リート
やニッセイJリートインデックスファンドのほうがおすすめです。