小口の資金で不動産に分散投資ができるということで、投資家から
根強い人気があるJ-REIT。2017年はまったくパフォーマンスが
奮いませんでしたが、2018年以降、パフォーマンスが好調のため
再度、注目があつまっています。

東証RIET指数に連動するインデックスファンドも近年は低コスト
競争が激化しており、以前から設定されているファンドは、苦戦を
強いられていますが、果たして新光 J-REITオープンはどうなので
しょうか?

今日は、新光 J-REITオープンを徹底分析していきます。


新光 J-REITオープンの基本情報

投資対象は?

新光 J-REITオープンの投資対象は日本の取引所に上場している
不動産投資信託証券です。そして東証REIT指数(配当込み)に
連動する投資成果を目指します。

REITは投資家から集めた資金をもとに、オフィスビルや商業施設
などを保有、売買することで、賃貸収入や売買益などを得て、
配当金という形で投資家に還元します。

最低でも数百万は必要な不動産投資ですが、REITは小口の資金で
投資ができる点にメリットがあります。

また複数の不動産に分散投資ができるという点と、不動産への
直接投資と比べて高い流動性があるというのもメリットでしょう。


※引用:交付目論見書

新光 J-REITオープンの組入状況を見てみると、現在は63の
REITに分散投資しています。

ベンチマークの推移は?

インデックスファンドに投資をするのであれば、ベンチマークに
採用されている指標が過去にどのように推移をしているのかを
確認しておくことはとても重要です。

いくらコストが安くても、ベンチマークが右肩上がりに成長
しなければ、あなたの資産は目減りするだけです。

東証REIT指数の推移を以下に示します。

2007年~2008年のリーマンショック以降で見ると、リーマン
ショック前の水準からは+20%程度の上昇となっています。

他の指数と比較して、リーマンショック前からの上昇分がかなり
小さいので、私個人としてはあえて東証REIT指数をベンチマーク
とするインデックスファンドに投資をしたいとは思いません。


※引用:交付目論見書

純資産総額は?

続いて、新光 J-REITオープン の純資産総額はどうなっているか
見てみましょう。

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の
総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで銘柄を入れ
替えることができなかったり、純資産総額が大きく減少していると、
ファンドの組み替えがうまくできず、予期せぬマイナスを生む可能性が
ありますので、事前に確認すべきポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

新光 J-REITオープンの純資産総額は、現在1600億円程となっており、
高い人気があります。

ただ、ここ数年、パフォーマンスが悪かったことと、毎月分配型に
対する悪評が重なって純資産が1000億円ほど減少しています。


※引用:マンスリーレポート

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、
株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが
通例で、実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

新光 J-REITオープンの実質コストは0.715%となっており、近年の
低コストファンドと比べるとかなり割高です。

さらに今どき購入時手数料を取るなんていうのもあり得ないですね。
残念ながら、このコストでは他のJ-REITファンドと戦えません。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 2.2%(税込)※上限
信託報酬 0.715%(税込)
信託財産留保額 0.1%
実質コスト 0.715%(概算値)

※引用:最新運用報告書

実質コスト以外にも、多くの投資家が気づいていない
投信運用での成果を出すのに妨げとなる間違った考え方
をまとめました。参考にしてください。

無料ファンド相談から見えた。多くの人が気づいていない投信運用で成果を阻む9つの誤り

新光 J-REITオープンの評価分析

基準価額の推移は?

新光 J-REITオープンの基準価額は、3年間で20%近く下落を
していますが、2019年に入り基準価額が上昇しています。

こういった毎月分配型のファンドで基準価額が上昇すると
いうのはかなり珍しいことで、運用が相当うまくいって
いないとなかなか起きません。

分配金を受け取らずに運用をした場合の基準価額(青)を
見ると、ここ3年間で25%ほど上昇していますので、いかに
J-REIT市場が好調だったかがわかります。


※引用:モーニングスター

利回りはどれくらい?

つづいて、新光 J-REITオープンの利回りを見てみましょう。
直近1年間の利回りは+24.24%と十分なパフォーマンスになっています。

5年、10年を見ても、年間の平均利回りが5%以上は維持できており、
REITとしては十分なパフォーマンスではないでしょうか。

ただ、同じJ-REITカテゴリーの中では、平均以下のパフォーマンス
となっています。これは先ほども言いましたが、実質コストで
インデックスファンドに負けてしまっているからです。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 24.24% 77%
3年 8.26% 64%
5年 5.54% 56%
10年 12.77% 73%

※2020年1月時点

10年間高いパフォーマンスを出し続けている優秀なファンド達も
参考にしてみてください。

10年間圧倒的に高いリターンを出しているJリート ランキング

標準偏差は?

標準偏差は基準価額の変動幅の大きさを把握するのに役立ちます。

新光 J-REITオープンの標準偏差を見てみると、8~9程度になって
おり、株式ファンドの約半分のリスクで運用ができます。

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのはご存じでしょうか?
まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいてくださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 8.53 37%
3年 8.10 32%
5年 8.49 27%
10年 15.25 6%

※2020年1月時点

年別運用パフォーマンスは?

新光 J-REITオープンの年別の運用パフォーマンスを見てみましょう。

プラスとマイナスのリターンが交互に出現しています。株式市場と
異なる値動きをするという意味ではポートフォリオの中に、J-REITを
組み入れることは面白みがあります。

マイナス分を十分上回るだけのリターンを得ることができているので、
REITも選択肢の一つにはなってくるでしょう。

年間利回り
2019年 24.24%
2018年 10.16%
2017年 ▲7.30%
2016年 9.06%
2015年 ▲5.37%
2014年 28.03%

※2020年1月時点

類似ファンドとのパフォーマンス比較

続いて、東証REIT指数をベンチマークとする類似ファンドとの
パフォーマンスを比較してみましょう。

ほぼどのファンドも同じ動きをしているのですが、この4ファンド
の中では、新光 J-REITオープンが一番パフォーマンスが悪くなって
います。

この原因は、コストにあり、他の3ファンドは信託報酬が0.2%台
であるため、どうしても差がついてしまいます。

また購入時手数料もかかるとなるとさらに差がつきます。

長期保有すると、このわずかな差が大きな差になりますので、
たわらノーロード国内リートやニッセイJリートインデックスファンド
のほうがおすすめです。

※引用:モーニングスター

最大下落率は?

投資するのであれば、ファンドがどの程度下落する可能性がある
のかは知っておきたいところです。

もちろん標準偏差から変動幅を予測することはできますが、やはり
過去にどの程度下落したことがあるのかを調べるのがよいでしょう。

新光 J-REITオープンは2007年11月~2008年10月の間に最大53.34%
下落しています。

株式投資よりもリスクが小さいと思われがちですが、リーマンショック
時の下落幅で見ると、日経平均よりも大きく下落しています。

もちろん、リーマンショック級の大暴落がまたすぐに来るとは思いません
が、REITもこれくらい下落することもあり得ると思っておいたほうが
よいでしょう。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を
限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

期間 下落率
1カ月 ▲22.71%
3カ月 ▲34.11%
6カ月 ▲41.30%
12カ月 ▲53.34%

※2020年1月時点

分配金の推移は?

つづいて新光 J-REITオープンの分配金の推移を見ていきます。
2014年ごろから毎月70円の分配金を出し続けていましたが、
2018年からついに毎月40円に減配しました。

分配金余力もまだ100カ月以上ありましたが、基準価額の急速な
下落を回避するために減配したのだと思われます。

基準価額に対する分配金の割合を示す分配利回りは10%程度
なので、今の調子で運用ができれば、分配金を受け取っても、
基準価額が上昇していくという理想の状態を維持できます。

ただ、このブログでは何度も言っていますが、特別な事情がない限りは
毎月分配型のファンドに投資すべきではありません。

計算するとよくわかる!分配金を受け取ることによるデメリットとは?

分配金 当期収益以外 繰越対象額
179期 40円 40円 7,527円
180期 40円 14円 7,572円
181期 40円 -円 7,719円
182期 40円 -円 7,785円
183期 40円 -円 7,895円
184期 40円 -円 8,113円

評判はどう?

新光 J-REITオープンの評判はネットでの書き込みなどで調べる
方法もありますが、評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の
資金流出入額です。

資金が流入しているということは、それだけ新光 J-REITオープン
を購入している人が多いということなので、評判がよくなっている
ということです。

新光 J-REITオープンは、流出超過の年と流入が超過する年が
交互に来ています。

2019年もパフォーマンスは悪くなかったのですが、株式市場
が好調だったこともあり、資金が流出したものと思われます。


※引用:モーニングスター

新光 J-REITオープン の今後の見通し

2017年は悲惨な状況でしたが、2018年に入ってからは好調を
維持しており、1桁中盤から後半のパフォーマンスは今後も
期待できると思います。

アメリカと中国の貿易摩擦問題が過熱する中で、一部の資金が
J-REITに流れてきているのも底堅い展開の要因となっています。

ただ、毎月分配型のファンドである点や明らかなタコ足配当を
しているようなファンドというのは私は好きではありません。

また東証REIT指数に連動するインデックスファンドはいくつも
ありますが、新光 J-REITオープンはコストが割高の部類に入ります。

投資するのであれば、年1回決算型で、コストが半分以下の
たわらノーロード国内リートやニッセイJリートインデックス
ファンド
のほうがおすすめです。