2016年、2017年と苦戦が続いていたJ-REIT市場ですが、2018年は
株式市場が苦戦するなか、大きく伸びました。

J-REITの上場銘柄は2019年1月時点で61銘柄となっており、これ以外の
選択肢がない分、どれも似たような銘柄構成になります。

そのため、紹介するまでもないと思っていましたが、J-REIT市場が
盛り上がる中で、問い合わせも増えてきましたので、ここで紹介
していこうと思います。

J-REITファンドも10年間運用実績のあるファンドはかなり数が少ない
ため、3年平均利回りでランキングをつけました。

今回は、2016年2月~2019年1月までの3年間でパフォーマンスが優れて
いたファンドをランキングにしています。

さて、今勢いのあるJ-REITファンドにはどのようなファンドがランク
インしているのでしょうか?早速見ていきましょう。

※なお、通貨選択型のファンドは為替要因が大きく、ファンドの地力を
判断できませんので、除外しています。

J-REITファンド 3年平均利回りランキング ベスト20

順位 銘柄 3年平均利回り
1 J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型) 6.89%
2 野村 Jリートファンド 6.31%
3 J-REITオープン(年4回決算型) 6.23%
4 フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンド 5.89%
5 J-REITバリューファンド 毎月分配型 5.58%
6 Jリートアクティブファンド(1年決算) 5.26%
7 Jリートファンド 5.21%
8 リート王 5.16%
9 Funds-i J-REIT 5.05%
10 eMAXIS 国内リートインデックス 5.02%
11
たわらノーロード国内リート 4.95%
12
ダイワ・アクティブJリート・ファンド 4.94%
13
SMT J-REITインデックス・オープン 4.90%
14
iシェアーズ 国内リートインデックス 4.87%
15
ニッセイ Jリートインデックスファンド 4.86%
16
東京海上 J-REIT(通貨選択型)円(年2回) 4.85%
17
ダイワ・インデックスセレクト J-REIT 4.80%
18
NZAM J-REITインデックスファンド(毎月) 4.77%
19
インデックスファンドJリート 4.65%
20
ビルオーナー 4.56%

※2016年2月~2019年1月

見事1位を獲得したのは、三井住友トラスト・アセットのJ-REIT・
リサーチ・オープン(毎月決算型)
です。

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)は純資産総額が3000億円規模の
非常に人気のあるファンドで、分配金を安定的に受け取りたい投資家
から非常に人気があります。

投資対象はほとんど同じ銘柄しかないにもかかわらず、なぜ高い利回りを
実現できているのか。

それは、三井住友トラスト基礎研究所という不動産に関する専門の調査・
研究機関が、30年以上のリサーチ結果をもとに投資助言を行っているからです。

組入銘柄数も50銘柄程度なので、全体の9割近くの銘柄を組み入れています
ので、差がつくのはまさにこの投資助言と言えるでしょう。

また、10位以降はJ-REITの全体の動向を示す東証REIT指数に連動する
インデックスファンドがランクインしています。

インデックスファンドの年平均利回りが5%程度で、それよりランキングの
高い銘柄でも6%台であることを考えると、どのファンドを選ぶのか
というのはそこまで大きな問題ではないと思います。

どちらかと言えば、自分のポートフォリオの中にどの程度の割合で
組入れるかのほうが重要となってきます。

もう1点、興味深いのはJ-REITの場合、基準価額の変動幅を示す
標準偏差が7~8程度です。

平均利回りが5%だとすると、年間の基準価額の変動幅は▲2%~13%の
間でおさまる可能性が70%程度。▲9%~21%の間に収まる可能性が
95%程度と試算ができます。

一方で、日経225に連動するインデックスファンドの場合、3年平均の
標準偏差は15~16です。先進国株式の代表的な指数であるMSCIコクサイ
に連動するインデックスファンドも標準偏差は15~16です。

ここからわかることは、株式ファンドと比べると、J-REITは基準価額の
値動きが半分程度であり、大きく基準価額が上下することなく手堅く
資産形成ができることがわかります。

また2018年の相場をいればわかりますが、株式ファンドとJ-REITは
相関が相対的に低いので、リスクを分散させたいという人にとっては、
ポートフォリオに組み込んでおくのも悪くありません。

最後に、いくら高いパフォーマンスだからといっても、毎月分配型
ファンドと分配無しのファンドではパフォーマンスに大きな差が出て
きます。

今回は分配金を再投資した場合の利回りで計算しているので上述の
ような結果となりましたが、実質的な利益ではインデックスファンドと
ほぼ変わらないか劣る可能性があります。

ですので、私としてはJ-REITに投資するにしても、低コストのインデックス
ファンドに投資をするのが一番良いと思います。

直近では、ニッセイ Jリートインデックスファンドやたわらノーロード国内
リートは信託報酬も0.3%以下となっているので、投資対象としては
一番よいかと思います。