2017年頃まではパフォーマンスが思わしくなかったJリート
ですが、2018年以降はとにかく好調の一言で、多くの投資家
が再度注目をしています。
特に毎月分配型のファンドのほとんどがタコ足配当で基準
価額がどんどん下がっていく中で、毎月分配型のJリート
ファンドは高い配当を出しながらも基準価額が上昇しており、
インカムもキャピタルも両取りできています。
今日は、数あるJリートの中で、日興アセットのインデックス
ファンドJリートを分析していきます。
インデックスファンドJリートの基本情報
投資対象は？
インデックスファンドJリートの投資対象は、名前の通り
Jリートに投資をしていきます。
Jリートは投資家から集めた資金を使って、オフィスビル
や商業施設を保有・売買して、そこから得られる賃料や
売却益を投資家に還元します。
一般の投資家であれば手が出ないような不動産を間接的
に保有できるというのは一番大きなメリットです。
※引用：マンスリーレポート
2018年のように株式相場が大きく値崩れしたときに、
しっかりと収益を上げてくれていたJリートは分散投資
と言う観点でも魅力があると言えます。
現在の東証REIT指数は64銘柄で構成されており、イン
デックスファンドJリートは東証REIT指数に連動する
ように運用がなされています。
※引用：マンスリーレポート
純資産総額は？
投資を検討するうえで、純資産総額は必ず確認するように
してください。
純資産総額は大きいほうが、ファンドマネージャーが資金
を運用する際に効率よくできたり、保管費用や監査費用が
相対的に低くなりますので、コストが低く抑えられます。
また投資信託の規模が小さくなると運用会社自体がその
投資信託に力を注がなくなりパフォーマンスが悪くなる
こともありますので注意が必要です。
インデックスファンドJリートは純資産総額は220億円なの
で、2004年から運用されている割にはそこまで大きくは
ありません。ただ規模としては問題ありませんね。
実質コストは？
投資信託には、購入時の手数料や信託報酬の他にも費用が
かかっていることをご存知ですか？
これを実質コストと言いますが、実質コストには、株式売買
手数料や有価証券取引税、監査費用などが含まれています。
特に純資産総額が小さいときには、信託報酬より実質コストが
かなり割高になっている場合もあるので、注意が必要です。
信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方
インデックスファンドJリートの実質コストは0.723%と
近年の超低コストのインデックスファンドと比較をする
とまだまだ割高である印象です。
それに加えて高い購入時手数料もかかりますので、購入した
初年度から3%近く資産が目減りしてしまいます。
| 購入時手数料 | 2.2%(税込)※上限 |
| 信託報酬 | 0.715%(税込) |
| 信託財産留保額 | なし |
| 実質コスト | 0.723%(概算値) |
※引用：最新運用報告書
実質コスト以外にも、多くの投資家が気づいていない
投信運用での成果を出すのに妨げとなる間違った考え方
をまとめました。参考にしてください。
無料ファンド相談から見えた。多くの人が気づいていない投信運用で成果を阻む９つの誤り
インデックスファンドJリートの評価分析
基準価額の推移は？
インデックスファンドJリートの基準価額は直近3年間で
40%以上上昇しており、非常に好調であることがわかります。
かつ、分配金を受け取らずに再投資して運用した時の基準
価額（青線）も右肩上がりに上昇しており、分配金を受け
取りながら、元本も増えているという理想の状態になって
います。
あくどい毎月分配型ファンドであれば、2004年から運用
していたら、過剰な分配金のせいで、基準価額が10000円
を大きく下回っていたはずです。
その点、インデックスファンドJリートは基準価額が大きく
下落しないように分配金を出している点も評価できます。
※引用：モーニングスター
利回りはどれくらい？
インデックスファンドJリートの直近1年間の利回りは
+23.49%と好調です。
10年平均では10%を超えており、インデックスファンド
でこの利回りが獲得できれば、十分なのではないでしょうか。
ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解
していますか？
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいて
ください。
| 平均利回り | ％ランク | |
| 1年 | +23.49% | 57% |
| 3年 | +9.95% | 53% |
| 5年 | +6.55% | 40% |
| 10年 | +13.34% | 55% |
※2020年2月時点
10年間高いパフォーマンスを出し続けている優秀なファンド達も
参考にしてみてください。
10年間圧倒的に高いリターンを出しているJリート ランキング
標準偏差は？
標準偏差まで確認する人はあまりいませんが、インデックス
ファンドJリートの基準価額の変動幅の大きさを知るには
役立ちます。
インデックスファンドJリートの標準偏差は8前後ですので、
株式ファンドと比べると半分とまではいきませんが、かなり
値動きは抑えられています。
まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいて
くださいね。
| 標準偏差 | ％ランク | |
| 1年 | 8.34 | 49% |
| 3年 | 8.31 | 48% |
| 5年 | 8.65 | 46% |
| 10年 | 15.48 | 38% |
※2020年2月時点
年別のパフォーマンスは？
インデックスファンドJリートの年別のパフォーマンスも
見てみましょう。
2015年、2017年はマイナスとなっていますが、それ以外
の年では安定してプラスのリターンを出しています。
注目すべきは2018年ですが、株式ファンドが軒並みマイ
ナスリターンで終わった中でインデックスファンドJリート
はしっかりとプラスのリターンを残しています。
そういう意味では、株式ファンド中心のポートフォリオに
組み入れると、リスクとリターンのバランスが取れますね。
| 年間利回り | |
| 2019年 | +24.80% |
| 2018年 | +10.43% |
| 2017年 | ▲7.25% |
| 2016年 | +9.18% |
| 2015年 | ▲5.38% |
※2020年2月時点
考えずに投資をしてしまいがちです。
しかし、「投資は出口戦略にあり」と言われるほど、
重要なテーマです。
ぜひこれを機会に投資の出口戦略を考えてみて
ください。
＞＞ここまで考えるのが本当の資産運用。多くの投資家が考えられていない投信運用の出口戦略とは
類似ファンドとのパフォーマンス比較
インデックスファンドJリートに投資を検討する上で、
類似ファンドとのパフォーマンス比較をしてみましょう。
今回は、東証REIT指数に連動するインデックスファンドで、
純資産も1000億円をこえている新光J-REITファンドと
ビルオーナーとパフォーマンスを比較してみます。
結果は、わずかですが、インデックスファンドJリートが
優れています。
ただ、どこに投資をしても大きな差はありませんね。
※引用：モーニングスター
最大下落率は？
インデックスファンドJリートに投資をする前に、最大で
どの程度下落する可能性があるのかを知っておくことは
非常に重要です。
どの程度下落する可能性があるかを把握しておけば、大きく
下落した相場でも落ち着いて保有を続けられるからです。
それではここでインデックスファンドJリートの最大下落率
を見てみましょう。
最大下落率はリーマンショックのときの▲53%です。
標準偏差は株式ファンドと比べると半分くらいなのですが、
リーマンショックのときは株式ファンドと同程度に大きく
下落しました。
ここからわかるように、Jリートと聞くと、株式ファンド
ほどリスクが高くないと思われていますが、万が一のとき
はかなり大きく値下がることがあるということだけは忘れ
ないでください。
最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまう
かもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの
可能性を限りなく低くすることが可能です。
| 期間 | 下落率 |
| 1カ月 | ▲23.13% |
| 3カ月 | ▲34.39% |
| 6カ月 | ▲42.01% |
| 12カ月 | ▲53.56% |
※2020年2月時点
分配金の内訳と余力は？
毎月分配型のファンドに投資をするのであれば、分配金が
ちゃんとファンドの収益で賄われているのか確認しておいて
損はありません。
インデックスファンドJリートでは、分配金の大半が当期
収益以外から支払われていませんので、まっとうに分配が
されていることがわかります。
基準価額に対する分配金の割合も6％程度ですので、かなり
健全です。
分配金余力もまだ100カ月以上ありますので、余裕があります。
また、このブログでは何度も言っていますが、特別な事情が
ない限りは毎月分配型のファンドに投資すべきではありません。
計算するとよくわかる！分配金を受け取ることによるデメリットとは？
| 分配金 | 当期収益以外 | 繰越対象額 | |
| 120期 | 55円 | 19円 | 7,262円 |
| 121期 | 55円 | -円 | 7,299円 |
| 122期 | 55円 | -円 | 7,473円 |
| 123期 | 55円 | 44円 | 7,430円 |
| 124期 | 55円 | -円 | 7,515円 |
| 125期 | 55円 | -円 | 7,620円 |
評判はどう？
それでは、インデックスファンドJリートの評判はどう
でしょうか？
ネット等で口コミを調べることもできますが、資金の
流出入を見ることで、評判がわかります。
評判がよければ、資金が流入超過になりますし、評判が
悪くなっていれば、資金が流出超過になります。
インデックスファンドJリートはパフォーマンスが良く
なってきた2018年以降資金が流出しつづけています。
これは、分配金を求めて投資をしている投資家が、より
分配金の高い他のファンドに乗り換えていることが考え
られます。
また近年では、超低コストのインテックスファンドも
登場してきましたので、そちらに資金が流れているとも
考えられます。
どちらにしても人気はなくなってきていますね。
※引用：モーニングスター
インデックスファンドJリートの今後の見通し
正直、今のJリートは非常に好調です。
そのため、今のパフォーマンスがこのまま続くと思って
いると痛い目を見る可能性が高いです。
もちろん、1桁中盤の利回りは今後も期待できると思い
ますが、パフォーマンスが良いからと言って毎月分配型
のファンドに投資をするのが良いとは言えません。
一時的に基準価額も上昇していますが、またパフォーマ
ンスが悪化してこれば、急速に基準価額が下落していき
ます。
過剰な分配を出していないという点で、インデックス
ファンドJリートは健全と言えますが、あえて毎月分配型
ファンドに投資をする理由は見当たりませんね。
当然ながら、弱点もあります。
今も私は投信運用を続けてはいますが、私がなぜ
投資信託の運用を主軸におかなくなったのか。
その理由をこちらで話をしています。
＞＞私が痛感する投資信託の限界。多くの投資家が見逃している投信運用の弱点
