2017年頃まではパフォーマンスが思わしくなかったJリート
ですが、2018年以降はとにかく好調の一言で、多くの投資家
が再度注目をしています。
特に毎月分配型のファンドのほとんどがタコ足配当で基準
価額がどんどん下がっていく中で、毎月分配型のJリート
ファンドは高い配当を出しながらも基準価額が上昇しており、
インカムもキャピタルも両取りできています。
今日は、数あるJリートの中で、日興アセットのインデックス
ファンドJリートを分析していきます。
インデックスファンドJリートの基本情報
投資対象は?
インデックスファンドJリートの投資対象は、名前の通り
Jリートに投資をしていきます。
Jリートは投資家から集めた資金を使って、オフィスビル
や商業施設を保有・売買して、そこから得られる賃料や
売却益を投資家に還元します。
一般の投資家であれば手が出ないような不動産を間接的
に保有できるというのは一番大きなメリットです。
※引用:マンスリーレポート
2018年のように株式相場が大きく値崩れしたときに、
しっかりと収益を上げてくれていたJリートは分散投資
と言う観点でも魅力があると言えます。
現在の東証REIT指数は64銘柄で構成されており、イン
デックスファンドJリートは東証REIT指数に連動する
ように運用がなされています。
※引用:マンスリーレポート
純資産総額は?
投資を検討するうえで、純資産総額は必ず確認するように
してください。
純資産総額は大きいほうが、ファンドマネージャーが資金
を運用する際に効率よくできたり、保管費用や監査費用が
相対的に低くなりますので、コストが低く抑えられます。
また投資信託の規模が小さくなると運用会社自体がその
投資信託に力を注がなくなりパフォーマンスが悪くなる
こともありますので注意が必要です。
インデックスファンドJリートは純資産総額は220億円なの
で、2004年から運用されている割にはそこまで大きくは
ありません。ただ規模としては問題ありませんね。
実質コストは?
投資信託には、購入時の手数料や信託報酬の他にも費用が
かかっていることをご存知ですか?
これを実質コストと言いますが、実質コストには、株式売買
手数料や有価証券取引税、監査費用などが含まれています。
特に純資産総額が小さいときには、信託報酬より実質コストが
かなり割高になっている場合もあるので、注意が必要です。
信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方
インデックスファンドJリートの実質コストは0.723%と
近年の超低コストのインデックスファンドと比較をする
とまだまだ割高である印象です。
それに加えて高い購入時手数料もかかりますので、購入した
初年度から3%近く資産が目減りしてしまいます。
購入時手数料 | 2.2%(税込)※上限 |
信託報酬 | 0.715%(税込) |
信託財産留保額 | なし |
実質コスト | 0.723%(概算値) |
※引用:最新運用報告書
実質コスト以外にも、多くの投資家が気づいていない
投信運用での成果を出すのに妨げとなる間違った考え方
をまとめました。参考にしてください。
無料ファンド相談から見えた。多くの人が気づいていない投信運用で成果を阻む9つの誤り
インデックスファンドJリートの評価分析
基準価額の推移は?
インデックスファンドJリートの基準価額は直近3年間で
40%以上上昇しており、非常に好調であることがわかります。
かつ、分配金を受け取らずに再投資して運用した時の基準
価額(青線)も右肩上がりに上昇しており、分配金を受け
取りながら、元本も増えているという理想の状態になって
います。
あくどい毎月分配型ファンドであれば、2004年から運用
していたら、過剰な分配金のせいで、基準価額が10000円
を大きく下回っていたはずです。
その点、インデックスファンドJリートは基準価額が大きく
下落しないように分配金を出している点も評価できます。
※引用:モーニングスター
利回りはどれくらい?
インデックスファンドJリートの直近1年間の利回りは
+23.49%と好調です。
10年平均では10%を超えており、インデックスファンド
でこの利回りが獲得できれば、十分なのではないでしょうか。
ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解
していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいて
ください。
平均利回り | %ランク | |
1年 | +23.49% | 57% |
3年 | +9.95% | 53% |
5年 | +6.55% | 40% |
10年 | +13.34% | 55% |
※2020年2月時点
10年間高いパフォーマンスを出し続けている優秀なファンド達も
参考にしてみてください。
10年間圧倒的に高いリターンを出しているJリート ランキング
標準偏差は?
標準偏差まで確認する人はあまりいませんが、インデックス
ファンドJリートの基準価額の変動幅の大きさを知るには
役立ちます。
インデックスファンドJリートの標準偏差は8前後ですので、
株式ファンドと比べると半分とまではいきませんが、かなり
値動きは抑えられています。
まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいて
くださいね。
標準偏差 | %ランク | |
1年 | 8.34 | 49% |
3年 | 8.31 | 48% |
5年 | 8.65 | 46% |
10年 | 15.48 | 38% |
※2020年2月時点
年別のパフォーマンスは?
インデックスファンドJリートの年別のパフォーマンスも
見てみましょう。
2015年、2017年はマイナスとなっていますが、それ以外
の年では安定してプラスのリターンを出しています。
注目すべきは2018年ですが、株式ファンドが軒並みマイ
ナスリターンで終わった中でインデックスファンドJリート
はしっかりとプラスのリターンを残しています。
そういう意味では、株式ファンド中心のポートフォリオに
組み入れると、リスクとリターンのバランスが取れますね。
年間利回り | |
2019年 | +24.80% |
2018年 | +10.43% |
2017年 | ▲7.25% |
2016年 | +9.18% |
2015年 | ▲5.38% |
※2020年2月時点
考えずに投資をしてしまいがちです。
しかし、「投資は出口戦略にあり」と言われるほど、
重要なテーマです。
ぜひこれを機会に投資の出口戦略を考えてみて
ください。
>>ここまで考えるのが本当の資産運用。多くの投資家が考えられていない投信運用の出口戦略とは
類似ファンドとのパフォーマンス比較
インデックスファンドJリートに投資を検討する上で、
類似ファンドとのパフォーマンス比較をしてみましょう。
今回は、東証REIT指数に連動するインデックスファンドで、
純資産も1000億円をこえている新光J-REITファンドと
ビルオーナーとパフォーマンスを比較してみます。
結果は、わずかですが、インデックスファンドJリートが
優れています。
ただ、どこに投資をしても大きな差はありませんね。
※引用:モーニングスター
最大下落率は?
インデックスファンドJリートに投資をする前に、最大で
どの程度下落する可能性があるのかを知っておくことは
非常に重要です。
どの程度下落する可能性があるかを把握しておけば、大きく
下落した相場でも落ち着いて保有を続けられるからです。
それではここでインデックスファンドJリートの最大下落率
を見てみましょう。
最大下落率はリーマンショックのときの▲53%です。
標準偏差は株式ファンドと比べると半分くらいなのですが、
リーマンショックのときは株式ファンドと同程度に大きく
下落しました。
ここからわかるように、Jリートと聞くと、株式ファンド
ほどリスクが高くないと思われていますが、万が一のとき
はかなり大きく値下がることがあるということだけは忘れ
ないでください。
最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまう
かもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの
可能性を限りなく低くすることが可能です。
期間 | 下落率 |
1カ月 | ▲23.13% |
3カ月 | ▲34.39% |
6カ月 | ▲42.01% |
12カ月 | ▲53.56% |
※2020年2月時点
分配金の内訳と余力は?
毎月分配型のファンドに投資をするのであれば、分配金が
ちゃんとファンドの収益で賄われているのか確認しておいて
損はありません。
インデックスファンドJリートでは、分配金の大半が当期
収益以外から支払われていませんので、まっとうに分配が
されていることがわかります。
基準価額に対する分配金の割合も6%程度ですので、かなり
健全です。
分配金余力もまだ100カ月以上ありますので、余裕があります。
また、このブログでは何度も言っていますが、特別な事情が
ない限りは毎月分配型のファンドに投資すべきではありません。
計算するとよくわかる!分配金を受け取ることによるデメリットとは?
分配金 | 当期収益以外 | 繰越対象額 | |
120期 | 55円 | 19円 | 7,262円 |
121期 | 55円 | -円 | 7,299円 |
122期 | 55円 | -円 | 7,473円 |
123期 | 55円 | 44円 | 7,430円 |
124期 | 55円 | -円 | 7,515円 |
125期 | 55円 | -円 | 7,620円 |
評判はどう?
それでは、インデックスファンドJリートの評判はどう
でしょうか?
ネット等で口コミを調べることもできますが、資金の
流出入を見ることで、評判がわかります。
評判がよければ、資金が流入超過になりますし、評判が
悪くなっていれば、資金が流出超過になります。
インデックスファンドJリートはパフォーマンスが良く
なってきた2018年以降資金が流出しつづけています。
これは、分配金を求めて投資をしている投資家が、より
分配金の高い他のファンドに乗り換えていることが考え
られます。
また近年では、超低コストのインテックスファンドも
登場してきましたので、そちらに資金が流れているとも
考えられます。
どちらにしても人気はなくなってきていますね。
※引用:モーニングスター
インデックスファンドJリートの今後の見通し
正直、今のJリートは非常に好調です。
そのため、今のパフォーマンスがこのまま続くと思って
いると痛い目を見る可能性が高いです。
もちろん、1桁中盤の利回りは今後も期待できると思い
ますが、パフォーマンスが良いからと言って毎月分配型
のファンドに投資をするのが良いとは言えません。
一時的に基準価額も上昇していますが、またパフォーマ
ンスが悪化してこれば、急速に基準価額が下落していき
ます。
過剰な分配を出していないという点で、インデックス
ファンドJリートは健全と言えますが、あえて毎月分配型
ファンドに投資をする理由は見当たりませんね。
当然ながら、弱点もあります。
今も私は投信運用を続けてはいますが、私がなぜ
投資信託の運用を主軸におかなくなったのか。
その理由をこちらで話をしています。
>>なぜ私が投信運用に限界を感じたのか。多くの投資家が見逃している投信運用の弱点