これまでは不動産投資というと、現物の不動産を購入するか、
REITや私募ファンドに投資をするかという選択肢しかありま
せんでした。
しかし、今や不動産に1万円から投資するのも当たり前の
時代になってきました。
特に不動産クラウドファンディングをきっかけに本格的に
不動産投資を始める投資家もいるため、各不動産会社が
顧客獲得目的で、不動産クラウドファンディング事業に
乗り出しています。
その中でも、東京23区のマンションに絞って、低利回り×
安定性を売りに事業展開しているのが東証一部上場企業で
あるプロパティエージェントが運営するRimpleです。
すでに抽選倍率は10倍を超える案件も多数出てきており、
今後もこの人気は続くと思われます。
今日は、このRimpleについて、独自目線で徹底分析していきます。
Rimple(リンプル)の評判はどう？
まずはRimpleについて、どのような口コミがあるのか
投資家の声を見てみましょう。
Rimpleは正直、他の案件と比べると利回りは低いのですが、
それでも倍率10倍ですから、今いかに不動産クラウドファン
ディングの需要が高いかがよくわかりますね。
他の不動産クラウドファンディングだと5～7%の案件を扱って
いる中で、4%程度の利回りでも手堅い投資ができるのであれば、
投資をしたいと考えている投資家も多くいるようです。
これでは、競争率が収まる気配もありませんね。
Rimpleが他のクラウドファンディングと１つ大きく違うのが、
リアルエステートコインという言わばポイントのようなもので
投資ができるという点です。
ハピタスやモッピー、永久不滅ポイントをリアルエステート
コインに変換することで、投資をすることができます。
特に投資初心者の人にとっては、ポイントを貯めて気軽に
投資ができるというのは大きなメリットですね。
Rimple(リンプル)とは？
東証一部上場企業のプロパティエージェントが運営する
不動産クラウドファンディングです。
「不動産投資をもっと気軽にもっとシンプルに」という
コンセプトのもと生まれたサービスで、安全性、信頼性の
高い不動産に投資ができます。
従来の不動産投資は最低でも数百万円～数億円の原資が
必要でしたが、少額での投資や簡単な登録手続きだけで
不動産投資を体験できるようになりました。
Rimpleで取り扱っている案件は30以上ありますが、基本、
東京23区内の好立地物件に特化しているという特徴があります。
利回りは低いですが、その分、手堅さを重視した案件が
多いのが特徴ですね。
Rimple(リンプル)の仕組みは？
Rimpleの仕組みは、一般的な不動産クラウドファンディング
と同じです。
あなたを含めた複数の投資家から少額の投資資金を集め、
Rimpleが集めた資金を使って、不動産を購入します。
購入した不動産からは家賃収入が入ってきますので、分配金が
投資家にも還元されます。
運用の満期の時点では、購入した不動産を売却することで、
売却益が出ますので、その資金をもとに、投資家に元本を
返済するという仕組みです。
あなたは資金を投資するだけで、あとはRimpleがすべて
不動産投資の手続きをしてくれるという、とてもお手軽な
サービスとなっています。
Rimple(リンプル)の運営会社は？
Rimpleに投資判断をする上で、どのような会社が運営母体
なのかを調べておくことは重要です。Rimpleの運営会社は、
東証一部上場のプロパティエージェント株式会社です。
| 企業名 | プロパティエージェント株式会社 |
| 設立年 | 平成16年2月6日 |
| 事業内容 | 不動産開発販売事業、プロパティマネジメント事業、クラウドファンディング事業等 |
| 営業店 | 東京 |
プロパティエージェントは売上が270億円を超えており、
毎年増収増益を達成しています。
大企業のグループ会社だから絶対安心というわけではない
ですが、プロパティエージェントくらいの規模の会社が
運営している会社であれば、少なくとも詐欺のようなことは
起きないと思いますので、安心です。
では、ここからは具体的にRimpleがどんな案件を扱って
いるのか見ていきましょう。なかなか面白い特徴がありました。
Rimple(リンプル)はどんな案件を扱っているの？
では、実際にどのような案件を取り扱っているのか
見ていきましょう。
こちらはRimple‘s selection #31の案件です。
今回は「クレイシア新宿」と「コートヒルズ広尾南」の
複合ファンドとなっています。
両物件ともアクセスは文句なしの物件なのかなり手堅い
物件と言えます。
参考までにクレイシア新宿の物件情報を確認してみましょう。
| 名称 | クレイシア新宿302号 |
| 所在地 | 東京都新宿区5丁目36番74 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造陸屋根16階建 |
| 床面積 | 47.48㎡(壁芯) |
| 築年月 | 平成28年3月 |
| アクセス | 東京メトロ丸の内線 新宿三丁目徒歩3分 |
| 募集金額 | 105,000,000円 |
| 出資単位 | 1口1万円 |
| 運用期間 | 6カ月 |
| 予定配分率（年利） | 2.9% |
| 優先出資割合 | 70% |
Rimpleの案件はどれも運用期間が6か月程度に設定されて
いて、予定分配率が3～5%前後の案件が多くなっています。
立地に優れていて、都内のマンションが大半なので、
どうしても利回りは5%くらいまでにしかなりません。
Rimpleの案件はどれも優先出資比率が70%程度に設定
されています。
優先出資比率というのは、物件を売却時に売却代金を
投資家に優先的に分配する仕組みです。
仮に1億円の物件を、投資家が7000万円、Rimpleが3000万円を
出資して投資をした場合、売却時に受け取れた金額が7000万円
しかなかったとしたら、この7000万円は優先的に投資かに分配
されます。（Rimpleは3000万円損失をだすということです）
Rimpleでは、第三者の鑑定事務所を使って、不動産の鑑定評価を
算出しています。
原価法、取引事例比較法、収益還元法から鑑定評価額を計算
しており、その結果も投資家側で閲覧できるようになっています。
このあたりはさすが東証一部のグループ会社と言えますね。
この鑑定票を見るだけでも、投資を始めたばかりの人に
とってはとても勉強になると思います。
それ以外の案件も、だいたい駅近のマンションで、数千万～
数億円のの募集金額のファンドが多いようです。
この利回りでも応募が何倍にもなるわけですから、投資家も
資金の投資先に迷っているようですね。
では、ここから投資家目線で見たときに、Rimpleに投資を
するメリット・デメリットを整理していきます。
Rimple(リンプル)に投資をするメリットは？
少額から投資ができる
現金で買うにしても、ローンで買うにしても、数千万円の
投資をするというのはなかなか勇気がいります。
金額が大きいからこそ、失敗もできませんし、不動産投資の
経験がない人にとっては、最初の一歩を踏み出すのが非常に
難しい状況でした。
しかし、1口1万円から気軽に投資ができるようになった
ことで、不動産投資がどのような投資なのか、手軽に体験
しながら、学べるようになったというのはとても大きな
メリットだと思います。
運用はお任せできる
実際に投資をしようとなると、良い物件を探すために、
不動産会社を回ったり、物件の調査に時間を使ったりと
購入するまでだけでも多くの時間がかかります。
さらに、入居者を募集したり、部屋をクリーニングする業者を
探したり、利回りを高めるために色々な工夫をする必要もあります。
それと比べると、何から何までお願いができ、それなりの
リターンが得られるというのは、これも大きなメリットだと
思っています。
株式相場の影響を受けない安定したリターンが得られる
投資信託中心で運用している人の場合、株式相場が下落すると、
自分が保有している大半の資産が含み損を抱える状態に陥ります。
そうすると、メンタル的にかなり辛くなって、一番やっては
いけないタイミングで損切をしてしまう人がいます。
その点、不動産クラウドファンディングは株式相場の影響を
ほぼ受けないので、株式相場が上がろうが、下がろうが安定
したリターンが期待できます。
下落相場で含み損を抱えているようなときは、こういった
安定した収益源があるととても安心できるので、これも
メリットと言えるでしょう。
。
優先劣後システムで不動産保有のリスクが下がっている
Rimpleの仕組みのところでも解説しましたが、Rimpleには
優先劣後システムがあります。
お客様（投資家）が優先出資者、プロパティエージェントが
劣後出資者です。
これは下図を見てもらったほうがわかりやすいと思います。
仮に投資家が700万円、プレサンスが300万円を出資して
1000万円のマンションを購入したとしましょう。
運用終了時点で、このマンションを別の投資家に売却しました。
その時、たまたま不動産市場が下落していて、売却価格が
仮に850万円になってしまいました。
このとき、優先出資者である投資家は先に元金を受け取る権利が
あるので、出資していた700万円分を回収することができます。
そして、残りの150万円をプロパティエージェントが受け取る
仕組みになっているということです。
ですので、劣後出資の割合が高ければ高いほど、投資家が
損失を被る可能性は低くなります。
ちなみにRimpleの過去の物件を見ると、劣後出資の割合は基本
30%となっており、業界平均と比べても高い水準となっています。
つまりは売却時の価格が70%を下回らない限りは、元本が
毀損する心配はないと言えます。
Rimpleが扱うような都内の一等地の物件が1年で30%も下落
するというのは、ほとんど考えられないので、投資家としては
元本を守るという意味でも大きなメリットになります。
東証一部の上場企業のグループ会社が運営している
大きい会社になればなるほど、グループ会社での不祥事が
グループ全体に大きな影響を与えることになりますので、
下手なことはできなくなります。
ですので、必然的に悪いことはしてはいけないという意思が、
Rimpleでも働きやすくなります。
これが売上も大したことのないワンマン経営の会社等であれば、
社長が無理やり、案件の募集を開始してしまうこともゼロでは
ありません。
ですので、東証一部の上場企業のグループ会社であるという
だけで実はリスクを抑えることができているというわけです。
ここからはRimpleに投資をするデメリットを見ていきましょう。
Rimple(リンプル)に投資をするデメリットは？
元本保証ではない
これは当然ではありますが、投資ですので元本保証では
ありません。
優先劣後システムがありますので、元本割れするリスクは
下げられていますが、万が一はありえますので、その点は
十分に注意しておく必要があります。
運営の中身が見えない
クラウドファンディングの宿命ではありますが、投資をした後
というのは、その資金が本当に当初の目的どおり使われている
のか把握する方法はありません。
そのため、投資した資金が別の用途で使われていたり、当初
聞いていた話と違う運用がされていたり、ということが稀に
起こります。
これは会社のチェック体制がどの程度、機能するかによる
部分ですが、東証一部上場企業のプロパティエージェントが
運営していることを考えると、このリスクは限りなく低い
ものとなっていると思います。
当選しないと購入できない
不動産クラウドファンディングは、最近とても人気があり、
とにかく多くの投資家が投資を始めています。
それもあって、自分が投資したい金額が丸々投資できると
いうことはほとんどありません。
ですので、投資をしようと思っても投資ができないというのは
デメリットと言えるでしょう。
Rimple(リンプル)の評価まとめ
いかがでしたでしょうか？
私は当初、不動産クラウドファンディングに対して、好意的な
印象を持っていませんでした。
しかし、色々とサービスが進化を続ける中で、案件さえしっかり
選ぶことができれば、十分魅力的な投資対象になっていると思います。
何より実際に自分が不動産投資をしているからわかるのですが、
都内のマンションだと表面利回りで4%台の物件がザラにあります。
この利回りを得るために、相応の時間をかけて、交渉したり、
契約したり、管理したりする手間が発生すると考えると、
不動産クラウドファンディングで全然問題ないと思ってしまいます。
（不動産クラウドファンディングも申込が面倒だったり、抽選に
当たらなかったり、と色々手間はかかりますが、現物不動産の
比ではありません。）
現物の不動産投資が有利な点としては、銀行から融資を
引っ張って、レバレッジを効かせられるくらいでしょうか。
といったように、不動産投資をやっている人や毎月分配型の
RIETに投資をしているような人は不動産クラウドファンディングを
検討する価値は十分あります。
中でも、Rimpleの場合は、やはり運営元が東証一部上場の
プロパティエージェントであることも大きいです。
自社物件や賃貸管理もしっかりやっている会社なので、
大ゴケするリスクは限りなく低いと思います。
劣後出資割合の比率も30%で、投資期間が6か月ということ
なので、数ある不動産クラウドファンディングの中でも
最高クラスでリスクの低い案件だと思います。
唯一悩ましいのは、やはり人気がありすぎて抽選になって
しまうという点でしょうか。
10万円程度しか投資ができないとなると、得られるリターンも
小さくなってしまうので、投資の妙味がありません。
とはいえ、不動産クラウドファンディングは投資する価値が
あると思いますので、ぜひあなたも少額から挑戦してみてください。
