不動産に少額から投資をする場合、ソーシャルレンディングと
不動産クラウドファンディングの2種類の方法があります。
実は似ているようで、中身はまったく違うのですが、多くの人が
この違いを理解しないまま投資をしてしまっています。
今日は、その中でもソーシャルレンディング事業者として
勢いのあるLENDEXについて独自の目線で徹底分析していきます。
LENDEXの評判はどう？
まずはLENDEXについて、どのような口コミがあるのか
投資家の声を見てみましょう。
各社、顧客獲得のためにamazonギフト券等を配っていたり
しますが、朝倉未来さんのスポンサーなるほど、マーケ
ティングに力を入れているのはLENDEXだけかもしれません。
最近、どこの不動産クラウドファンディング会社も短期間で
高い利回りを提供するようになっています。
抽選に応募するのも大変なので、少なくとも6か月、ちょうど
いいのが1年くらいの期間でしょうか。
短期の案件のほうが予期せぬリスクは発生しづらいので、
安心ではありますが、近年のクリック合戦で苦労している
立場からすると、どうにかしてほしいものです。
不動産クラウドファンディングの中には、抽選方式の会社と
先着順の会社があります。
LENDEXは先着順方式なので、開始数秒もしくは数分で
募集が打ち切られてしまうような状況です。
数字の入力で2桁入れていたら、応募できないというのは、
初めて聞きましたが、それくらい熾烈な競争が行われて
いるのは間違いないですね。
LENDEXとは？
LENDEX は、PCやスマホから不動産投資ができるソーシャル
レンディングです。
資金を必要としている事業者とお金を運用したい投資家を
マッチングするサービスですね。
1点注意が必要なのは後述しますが、LENDEXは不動産クラウド
ファンディングではないという点です。
つまり、LNEDEX自体があなたから集めた資金を使って不動産
投資をするわけではなく、LENDEXは不動産を運用したいと
考えている不動産事業者に金利をつけて資金を貸し出すことで
利益を上げています。
太陽光発電案件で不祥事を起こしたSBIソーシャルレンディングも
まさにこのスキームだったので、正直、正しく案件を精査できて
いるのか懸念は残ります。
LENDEXの仕組みは？
ここからは、LENDEXの仕組みを見ていきましょう。
LENDEXはあなたから投資用の資金を集めます。
そして、LENDEX LOANというグループ会社から不動産
事業者に貸付を行うような形を取っています。
資金を貸し出す際は、不動産事業者が投資をしようとしている
不動産の担保評価を第三者に評価してもらうことで、できるだけ
正しく不動産の評価をしています。
ファンド保有期間は、不動産事業者に貸し付けた金額に応じて、
利息が収入として入ってきます。
その利息をあなたに分配していきます。
最後、ファンド終了時は、不動産事業者が投資していた不動産
を売却する等をして、LENDEXに元金の支払いを行ないます。
そして、その元金を投資家の皆さんに支払うことで元本を償還
しているのです。
この仕組みで一番恐いのはファンド投資時に不動産事業者が、
LENDEXから預かった資金を本当に対象の不動産に投資を
しているかという点です。
詐欺師などは私たちが考え付かないような方法で資金をだまし
取ろうとしてきますので、LENDEXが不動産評価を第三者に
依頼する以外に、どの程度しっかりと状況を管理できているか
が問われると言えます。
LENDEXの運営会社は？
LENDEXに投資をするかどうか判断をする上で、どのような
会社が運営母体なのかを調べておくことは重要です。
LENDEXの運営会社は、株式会社LENDEXです。そのままですね。
| 企業名 | 株式会社LENDEX |
| 設立年 | 2000年8月1日 |
| 営業店 | 東京 |
従業員は8名ということで、かなり少ないです。この人数で
本当に１つ１つの案件を正しく運用できているのか不安が
残ります。
というのも、SBIソーシャルレンディングで詐欺が起こった
理由というのも案件の担当者が忙しすぎて、1つ1つの案件を
しっかりとモニタリングできていなかったことが要因として
挙げられます。
この人数で運営しているというのはリスクを感じます。
また、令和2年12月期の決算報告書が発表されていました。
繰越利益剰余金が7800万円程度の赤字となっており、純損失は
2700万となっています。つまりは1年間の利益は赤字ということです。
理由がとても気になりますね。
赤字企業というのは、どうにかして利益を出そうという方向に
思考が寄っていきますので、第三者に不動産の評価を依頼して
いる部分のコストや他の人的コストがかかっている場合、
ここを削ろうという話も出てきかねません。
そうこうしているうちに、正しい運用ができなくなっていく
といったこともありえるので、この事実が分かった時点で、
あえてLENDEXを選んで投資する理由はかなりなくなりました。
LENDEXはどんな案件を扱っているの？
では、実際にどのような案件を取り扱っているのか見ていきましょう。
こちらはすでに募集は終了した案件ですが、千葉県柏市の駅近の店舗付き一等マンションのようです。
開示情報が少ないので、資金を借り入れる不動産事業者も
どこのエリアに投資をするのかもわかりません。
| 名称 | 店舗付き一等マンション |
| 所在地 | 千葉県柏市 |
| 種別 | 土地200㎡、建物800㎡ |
| 投資対象 | 一棟マンション |
| 築年月 | 不明 |
| アクセス | 駅近らしい |
| 募集金額 | 上限33,000,000円 |
| 出資単位 | 10,000円 |
| 運用期間 | 7カ月 |
| 予定配分率（年利） | 7.50% |
| 担保 | なし |
| 保証人 | あり |
このレベルの物件情報だけで、クリック合戦になっている
と聞くと、投資家のレベルが疑われますね。
無担保ですし、保証人はついているようですが、連帯保証で
保証人がついていても、たいてい案件がうまくいかなくなって
いるときは保証人に返済能力はありません。
ですので、毎回口酸っぱく言っていますが、連帯保証は全く
といってアテにならないと思ったほうがいいです。
と考えると、運用期間が短いので、大きなトラブルは発生
しづらい側面はありますが、情報が少なすぎて、投資をするに
値する案件かどうか判断がつきません。
LENDEXに投資をするメリットは？
少額から投資ができる
どのような形であれ、不動産に投資をするとなると、
数千万円の資金が必要になります。
仮に資金があったとしても、投資をするとなるとさらに
勇気が必要になります。
その点、LENDEXであれば、不動産クラウドファンディング
とは違い、間接的にではありますが、不動産に少額から投資が
できるという点は魅力の1つと言えます。
運用はお任せできる
自分で不動産投資をする場合、まずどの物件がいいか自分で
リサーチをして、物件を実際に内見して、銀行と融資の交渉
をして、購入後は賃貸管理をして、リフォームして、、、
とオーナーになると、とにかくやることがたくさんあります。
すべてお任せで運用しているようなやる気のない不動産オーナーは
別ですが、ちゃんと不動産オーナーとして活動している人は
これくらいのことは自分でやります。
普段、他の仕事をしている人がこのような作業を自分でやる
というのは、かなり骨が折れます。
ですので、こういった煩雑な業務を含めてすべて不動産会社が
対応してくれて、お金を出して配当を受け取るだけでいいので、
これほど楽なことはありません。
RIETのようなペーパーアセットよりリターンが安定する
分散投資の一環でRIETを購入したことがある人はわかると
思いますが、RIETは株式市場と比較的連動して、上昇・下落を
繰り返します。
ですので、前々から言っていますが、私はRIETの購入という
のはおすすめしていません。
LENDEXはソーシャルレンディングなので、不動産投資とは
厳密に言えば違います。
しかし、毎月貸し出した資金の利息を受け取るれるという
意味では、株式やRIETとは全く違う収益の発生の仕方を
しますので、資産の分散という意味でもメリットは大きいと言えます。
第三者による査定結果を投資判断に使っている
ソーシャルレンディングは、資金を貸し出す先について、
誰かが必ず審査をしなければいけません。
自社でこの審査を行う場合、成果や業績にこだわり過ぎる
頭のおかしい上司や経営者がいると、この審査結果を捻じ
曲げてでも、資金を貸し出してしまうことがあります。
（SBIソーシャルレンディングがいい例）
その点、LENDEXの場合は、審査を外部に委託していますので、
審査結果を捻じ曲げることは難しいです。
ですので、自社で審査している案件よりは、少しだけ
安心して投資をすることができます。
では、続いてLENDEXを使うデメリットについて考えてみましょう。
LENDEXに投資をするデメリットは？
会社が赤字
ソーシャルレンディングにしても不動産クラウドファン
ディングにしても、運営を始めたばかりの会社の中には、
黒字化できていない企業も当然、多数あると思います。
（調べたことはないですが。）
例えば、運営母体が東証一部上場企業であったりすれば、
戦略的な取り組みの一部だと思うので、仮にレンディングで
赤字が出ていたとしても、その顧客に不動産を直接販売する
などすれば、収支を黒字化することもできます。
ただ、母体が大きい会社出ない場合、赤字が続けば、
待ち受けるのは倒産のみです。
そうすると、どうにかして、運営会社としては利益を
出さなければいけなくなるので、経営陣が無茶をし
始める可能性があります。
そうすると、審査の条件がゆるみ、詐欺のような案件に
対しても資金の募集をかけるといったことが行われかねません。
黒字で運営できているというのは、健全な案件を選定し
つづける意味でもとても重要なポイントです。
ですので、赤字運営がされている案件にあえて手を出す
必要はないと考えています。
対象の不動産に関する情報が少ない
ソーシャルレンディングに投資をする上で、貸し付ける先の
不動産業者や不動産自体が実際どのようなものなのか、
詳しく知る必要があります。
ただLENDEXでは、公開されている情報がかなり少なく、
事業者がまともな会社なのか、不動産がまともな物件
なのか、HPの情報からだけでは全く判断ができません。
この程度の情報だけでは、投資家側がかなりリスクを
負っていると思ったほうがいいでしょう。
運営実態が見えない
ソーシャルレンディングでは、投資した後の資金が実際に
どのように使われているのかを知る方法がありません。
LENDEXに「ちゃんと運営してますよ。」と言われれば、
不動産業者がちゃんと対象の不動産を購入したと信じる
以外にないというわけです。
投資の世界では、常識では考えられないことが起こるのが
世の常なので、投資したあと元本が返ってくるまでは、
予期せぬ事態が起こらないことを祈ってただただ待ち続ける
しかないというのは私からするとリスクだと思います。
元本保証ではない
まず、これは当然ではありますが、投資ですので元本保証では
ありません。
直近の運用がうまく行っている（ように見える）からと言って、
この先もちゃんと利払いがされるかはわかりません。
何となくソーシャルレンディングなら安心と考えている人が
多いように感じますが、いつ元本が返ってこなくなるかは
わからないので、しっかりと心構えをしておく必要はあります。
LENDEXの評価まとめ
いかがでしたでしょうか？
もしあなたが不動産に投資をしたいと考えているのであれば、
不動産クラウドファンディングに投資をするべきです。
やはり、物件に関する情報量も違いますし、担保は当然のこと、
様々な元本割れのリスク対策も行われています。
投資詐欺が起きる場合というのは、私の知る限り大半が、
資金を集めた会社が投資をした先で起こります。
（LENDEXの事例で言えば、LENDEXが何か詐欺的なことを
することは少なく、資金を貸し付ける先の不動産事業者が
詐欺をするということ。）
一番、恐いのは元本が全く戻ってこなくなるリスクですので、
不動産に小口で投資をしたいのであれば、ソーシャルレン
ディングはやめておいたほうがいいです。
リターンは5～7%で魅力的な案件が多いので、つい投資を
したくなる気持ちもわかりますが、それ以上に大きなリスクも
背負っていることを忘れてはいけません。
SBIソーシャルレンディングの事例で言えば、あれは本体の
SBIが大きな会社だったため、元本を毀損していたファンド
についても元本償還がされました。
しかし、母体が大きくない会社が不祥事となれば、当然の
ごとく資金は戻ってきません。
投資をしているとどうしても「儲けたい儲けたい」という
気持ちが先行してしまいますが、リスクをしっかりと認識
したうえで投資をするようにしてください。
