数年前までは不動産に1万円から投資ができるというのは
想像もできませんでしたが、今や不動産に1万円から投資
するのも当たり前の時代になってきました。
特に不動産クラウドファンディングをきっかけに本格的に
不動産投資を始める投資家もいるため、各不動産会社が
顧客獲得目的で、不動産クラウドファンディング事業に
乗り出しています。
それもあって、投資家からすると、会社の違いがわかり
づらくなっていますが、物件の内容などを見ていけば、
ある程度違いは見えてきます。
今日はちょこっと不動産を独自目線で徹底分析していきます。
ちょこっと不動産の評判はどう？
まずはちょこっと不動産について、どのような口コミが
あるのか投資家の声を見てみましょう。
大々的にキャンペーン等をやっていないせいか、
あまり口コミらしい口コミは出てきませんでした。
ただ、それでもすぐに完売していますので、しっかり
投資家はついているようです。
ちょこっと不動産とは？
PCやスマホから不動産投資ができる不動産投資クラウド
ファンディングです。
従来の不動産投資は最低でも数百万円～数億円の原資が
必要でしたが、不動産を小口化することで、1口1万円から
投資ができるようになりました。
直近の取り扱い物件を見てみると、借地権の上に
新築戸建てを建てる案件が大半となっています。
不動産は、購入者からお金が振り込まれなければ現金が
会社に入りません。
購入者がすぐに見つからなかったり、融資がすぐに
おりなかったりすると、資金の振り込みが遅れますので、
当然、次の物件の着工にも影響が出てきます。
そこで、お客様から資金が振り込まれる間の時間を
短縮するために、投資家から数か月だけ資金を借りる
ことで、資金の回転率を上げようとしているわけですね。
ちょこっと不動産の仕組みは？
ちょこっと不動産の仕組みは下図のようになっています。
簡単に言えば、一番右側のお客様（あなた）とちょこっと
不動産の運営会社である良栄がお金を出し合い、マンション
や戸建て、オフィスビルなどの不動産を購入します。
そして、購入した不動産から入ってくる収益を、あなたと
良栄で分配する形です。
そして、最後には保有している不動産を別の購入者に
売却しますので、その資金であなたの投資元本が
戻ってくるという仕組みとなっています。
もう1点大事なのが、上図で、お客様（あなた）は優先出資者
となっていますので、分配金を先に受け取ることができます。
万が一、最後の不動産売却時に当初想定していた価格を
下回る金額でしか売却できなかったとしても、あなたは
先に投資元本を回収できる仕組みになっています。
ちょこっと不動産の運営会社は？
ちょこっと不動産に投資判断をする上で、どのような会社が
運営母体なのかを調べておくことは重要です。
良栄は平成3年2月18日設立の会社ですので、30年以上も
続いている不動産会社です。
| 企業名 | 良栄株式会社 |
| 設立年 | 平成3年2月18日 |
| 事業内容 | ・不動産開発事業（戸建、アパート、マンション、テナントビル）
・不動産賃貸業 ・不動産ファンド事業 |
| 営業店 | 東京、神奈川、埼玉 |
財務ハイライトを見てみると、2020年、2021年は経常利益は
大きく減益だったようです。
ただ、それでも5億円近い利益が出ているので、十分大きな
会社が運営母体となっていると言えますね。
では、ここからは具体的にちょこっと不動産はどんな案件を
扱っているのか見ていきましょう。
なかなか面白い特徴がありました。
ちょこっと不動産はどんな案件を扱っているの？
では、実際にどのような案件を取り扱っているのか見て
いきましょう。
こちらはちょこっと不動産8号案件になります。
| 名称 | ブエナタウン江東区大島2丁目 |
| 所在地 | 東京都江東区大島2-31 |
| 土地 | 43.45㎡（旧法借地権） |
| 建物 | 木造3階建 延83.82㎡ |
| 間取り | 3LDK |
| アクセス | 都営新宿線 西大島駅 徒歩8分/ JR総武線 亀戸駅 徒歩10分/ JR総武線 錦糸町駅 徒歩15分 |
| 募集金額 | 24,800,000円 |
| 出資単位 | 1口1万円 |
| 運用期間 | 4カ月 |
| 予定分配率（年利） | 6.0% |
| 優先出資割合 | 65% |
ちょこっと不動産8号案件は、土地（借地権）を取得後に、
戸建住宅を新築したうえで、売却します。
そのため、売却益を原資とするため、分配金は運用終了後に
一括で受け取れる仕組みの案件です。
優先出資割合が65%となっており、かなり安全性は高い
条件となっています。
実際に東京に住んでいる人ならわかりますが、江東区の
中でも立地も悪くありませんし、借地権であることを
除けば、このエリアならすぐに売れるであろうと予想が
できる物件です。
すぐに売り手が見つかるであろう想定で4カ月と設定
されている案件なので、リスクはかなり低いと考えて
良さそうです。
ちょこっと不動産の場合は、ちゃんと想定収益のシミュレー
ションを載せてくれているので、だいたいどの程度のリスクが
ありそうなのかも想定ができます。
想定のシミュレーションでは、販売価格が4380万円と
なっています。
優先出資分が2480万円ですので、40%ほど値引きを
して売らない限りは、優先出資分が毀損する可能性は
ないと言えます。
やはり優先出資比率が65%というのはかなり大きいですね。
ちょこっと不動産が最近取り扱っている案件は、どれも
借地権の上に新築戸建てを建てて、売却する案件ですので、
他の案件も同様にリスクは低く、おすすめできる案件だと思います。
ちょこっと不動産に投資をするメリットは？
少額から投資ができる
現金で買うにしても、ローンで買うにしても、数千万円の
投資をするというのはなかなか勇気がいります。
金額が大きいからこそ、失敗もできませんし、不動産投資の
経験がない人にとっては、最初の一歩を踏み出すのが非常に
難しい状況でした。
しかし、1口1万円から気軽に投資ができるようになった
ことで、不動産投資がどのような投資なのか、手軽に
体験しながら、学べるようになったというのは
とても大きなメリットだと思います。
運用はお任せできる
不動産投資に実際に投資をしようとなると、良い物件を
探すために、不動産会社を回ったり、物件の調査に時間を
使ったりと購入するまでだけでも多くの時間がかかります。
さらに、入居者を募集したり、部屋をクリーニングする
業者を探したり、利回りを高めるために色々な工夫をする
必要もあります。
それと比べると、何から何までお願いができ、それなりの
リターンが得られるというのは、これも大きなメリットだと
思っています。
RIETのようなペーパーアセットと値動きが違う
分散投資の一環でRIETを購入したことがある人はわかると
思いますが、RIETは株式市場と比較的連動して、上昇・下落
をします。
ですので、前々から言っていますが、私はRIETの購入と
いうのはおすすめしていません。
それよりもちょこっと不動産が扱うような物件に投資をして、
株式相場の影響をほとんど受けることなく運用できるので、
これもメリットです。
優先劣後システムで不動産保有のリスクが低い
これはちょこっと不動産の仕組みのところでも解説しま
したが、ちょこっと不動産には優先劣後システムがあります。
投資家が優先出資者、良栄が劣後出資者です。
これは下図を見てもらったほうがわかりやすいと思います。
仮に投資家が8000万円、良栄が2000万円を出資して1億円の
不動産を購入したとしましょう。
運用終了時点で、この不動産を別の投資家に売却しました。
その時の価格が、上図の不動産評価額です。
見るべきポイントは評価額＝売却額が低くなるにつれて、
劣後出資の部分が減って言っていることがわかると思います。
つまり9000万円で仮に不動産を売却できたとしたら、
優先出資者である投資家に8000万円を返した後で、
残りの金額を良栄が受け取る仕組みになっていると
いうことです。
ですので、良栄の劣後出資の割合が高ければ高いほど、
投資家が損失を被る可能性は低くなるというわけです。
これは投資家にとって一番といってもいいほど大きな
メリットですね。
マスターリース契約で安定した家賃収入の確保
家賃収入というのは、入居者がいなくなれば、当然
入ってきません。
ですので、投資家が一番困るのは、入居者が途中で退去
してしまったり、そもそも入居者が見つからないといった
場合です。
そのリスクを回避するための契約がこのマスターリース契約です。
この契約があることで、家賃収入をとりっぱぐれる可能性が
ほとんどなくなります。
そのため、安定した運用ができるという点でこちらも大きな
メリットです。
ここまで聞くと、いいことづくめのように聞こえる
ちょこっと不動産ですが、何かデメリットはないのでしょうか。
ちょこっと不動産に投資をするデメリットは？
元本保証ではない
まず、これは当然ではありますが、投資ですので元本保証では
ありません。
優先劣後システムやマスターリース契約がありますので、
元本割れするリスクは下げられていますが、万が一は
ありえますので、その点は十分につ注意しておく必要があります。
運営の中身が見えない
クラウドファンディングの宿命ではありますが、投資をした後
というのは、その資金が本当に当初の目的どおり使われている
のか把握する方法はありません。
そのため、投資した資金が別の用途で使われていたり、当初
聞いていた話と違う運用がされていたり、ということが稀に
起こります。
こればかりは投資家側ではどうしようもないので、母体の会社が
そういうことをやらない会社かを納得いくまで調べる以外の方法は
ないのですが、そういう投資なのだと受け入れるしかない点だと言えます。
ちょこっと不動産の評価まとめ
いかがでしたでしょうか？
当初は不動産クラウドファンディングに対して、あまり
好意的な印象を持っていなかったのですが、
色々とサービスが進化を続ける中で、案件さえしっかり
選ぶことができれば、十分魅力的な投資対象になっている
と思います。
特にちょこっと不動産の場合は、劣後出資割合の比率が
35～40%の案件が多く、他の不動産クラウドファンディング
と比べても、優位性があります。
投資家側からすれば、不動産価格が30～40%も数か月で
下落しない限りは、元本も問題なく回収できるわけですので、
よくわからず数千万を出して自分で購入するよりも
よほどリスクは低いでしょう。
とはいえ、どんな物件でもすぐに手を出していいと
いうわけではないので、立地やアクセスは必ず確認するべきです。
