これまでは不動産投資というと、現物の不動産を購入するか、
REITや私募ファンドに投資をするかという選択肢しか
ありませんでした。
しかし、今や不動産に1万円から投資するのも当たり前の
時代になってきました。
特に不動産クラウドファンディングをきっかけに本格的に
不動産投資を始める投資家もいるため、各不動産会社が
顧客獲得目的で、不動産クラウドファンディング事業に
乗り出しています。
そして、東証一部上場企業であるプレサンスコーポレーションが
ついに不動産クラウドファンディングに参入しました。
元々、関西で有名な不動産会社で、私の友人でも何人か
プレサンスから物件を購入しています。
今日は、このプレファンについて、独自目線で徹底分析していきます。
プレファンの評判はどう？
まずはプレファンについて、どのような口コミがあるのか
投資家の声を見てみましょう。
やはり上場企業＝変なことはできない＝安全性が高いと
多くの投資家が考えているようで、競争倍率はかなり高いです。
倍率12倍という数値を見ると、当選する気がしないですね。
利回りも5%前後の案件が多く魅力的ですし、多くの投資家が
申し込んでいる理由がよくわかります。
大々的なキャンペーンをやっていないこともあり、Twitter上
ではあまり広まっていないようですが、すでに知っている人は
知っているような状態です。
プレファンとは？
PCやスマホから不動産投資ができる不動産投資クラウド
ファンディングです。
従来の不動産投資は最低でも数百万円～数億円の原資が
必要でしたが、少額での投資や簡単な登録手続きだけで
不動産投資を体験できるようになりました。
プレファンでは、関西・名古屋を中心としたプレサンス
ブランドのマンションが案件となっています。
まだ案件数は2桁行かない程度ですので、今後に期待と
いったところでしょう。
プレファンの仕組みは？
プレファンの仕組みは下図のようになっています。
簡単に言えば、一番右側の投資家（あなた）とプレファンの
運営会社であるプレサンスリアルタがお金を出し合い、
マンションを購入します。
そして、購入したマンションから入ってくる収益を、
あなたとプレサンスリアルタで分配する形です。
最後には保有しているマンションを別の購入者に売却します
ので、その資金であなたの投資元本が戻ってくるという仕組み
となっています。
もう1点大事なのが、上図で、投資家（あなた）は優先出資者
となっていますので、分配金を先に受け取ることができます。
万が一、最後の不動産売却時に当初想定していた価格を下回る
金額でしか売却できなかったとしても、あなたは先に投資元本
を回収できる仕組みになっています。
プレファンの運営会社は？
プレファンに投資判断をする上で、どのような会社が
運営母体なのかを調べておくことは重要です。
プレファンの運営会社は、東証一部上場のプレサンス
コーポレーションのグループ会社です。
| 企業名 | 株式会社プレサンスコーポレーション |
| 設立年 | 1997年10月1日 |
| 事業内容 | 新築マンションの分譲、マンション売買の仲介、賃貸管理業務等 |
| 営業店 | 東京、名古屋、大阪 |
プレサンスコーポレーションの売上は1000億円超であり、
営業利益、経常利益ともに文句のつけようがないですね。
大企業のグループ会社だから絶対安心というわけではないですが、
プレサンスくらいの規模の会社が運営している会社であれば、
少なくとも詐欺のようなことは起きないと思いますので、安心です。
では、ここからは具体的にプレファンがどんな案件を扱って
いるのか見ていきましょう。
なかなか面白い特徴がありました。
プレファンはどんな案件を扱っているの？
では、実際にどのような案件を取り扱っているのか
見ていきましょう。
こちらはプレファン6号案件になります。
関西国際空港に直結した玄関口であるOCATモールに隣接した
立地であり、難波駅へのアクセスも非常に優れた1Kのマンションです。
| 名称 | プレサンス難波OCAT前 |
| 所在地 | 大阪市浪速区桜川1-1-32 |
| 構造 | A鉄筋コンクリート造陸屋根11階建 |
| 床面積 | 20.88㎡(壁芯) |
| 築年月 | 平成14年12月24日 |
| アクセス | アクセス JR関西本線 「難波」駅 徒歩2分 メトロ御堂筋線 「なんば」駅 徒歩7分 |
| 募集金額 | 9,900,000円 |
| 出資単位 | 1口1万円 |
| 運用期間 | 6カ月 |
| 予定配分率(年利) | 4.96% |
| 優先出資割合 | 90% |
他の案件もそうですが、プレファンの案件はどれも運用期間が
6か月程度に設定されていて、予定分配率が5%前後の案件が
多くなっています。
優先出資比率は90%と、他の不動産クラウドファンディングと
比べると、少しリスクが高いように感じてしまうかもしれませんが、
物件売却時に優先出資額（投資家出資分）での買取を日本保証が
保証してくれています。
この買取保証というのは、対象不動産が天変地異等により、
マンションが消滅したり、著しく価値が毀損した場合は、
対象外のようですが、優先出資額については原則買取保証が
ついていると考えて良さそうです。
保証をしてくれているのが、日本保証というのも安心材料に
なります。
プレファンでは、案件ごとの収支シミュレーションをしっかりと
作成してくれています。
一番重要なのは家賃収入がちゃんと入ってくるような物件
なのかという点ですが、プレサンスは賃貸管理の実績が
しっかりありますし、立地も優れた案件ですので、この
シミュレーションから大きくずれることはないでしょう。
不動産投資を今後やっていこうとしている人は、この収支表を
見るだけで、どんな費用がかかるのか勉強にもなりますね。
それ以外の案件も、だいたいどの案件も駅近のマンションで、
1000万円くらいの募集金額のものが多いようです。
それにしても、応募金額は1億円を超えていますので、いかに
倍率が高いかよくわかります。
プレファンに投資をするメリットは？
少額から投資ができる
現金で買うにしても、ローンで買うにしても、数千万円の
投資をするというのはなかなか勇気がいります。
金額が大きいからこそ、失敗もできませんし、不動産投資の
経験がない人にとっては、最初の一歩を踏み出すのが非常に
難しい状況でした。
しかし、1口1万円から気軽に投資ができるようになったことで、
不動産投資がどのような投資なのか、手軽に体験しながら、
学べるようになったというのはとても大きなメリットだと思います。
運用はお任せできる
不動産投資を実際にやったことがある人はわかると思いますが、
実際に投資をしようとなると、良い物件を探すために、
不動産会社を回ったり、物件の調査に時間を使ったりと購入する
までだけでも多くの時間がかかります。
さらに、入居者を募集したり、部屋をクリーニングする業者を
探したり、利回りを高めるために色々な工夫をする必要もあります。
それと比べると、何から何までお願いができ、それなりの
リターンが得られるというのは、これも大きなメリットだと
思っています。
RIETのようなペーパーアセットよりリターンが安定する
分散投資の一環でRIETを購入したことがある人はわかると
思いますが、RIETは株式市場と比較的連動して、上昇・下落を
します。
ですので、分散投資目的で、RIETの購入というのはおすすめ
していません。
それよりもプレファンが扱うような物件に投資をして、
株式相場の影響をほとんど受けることなく運用できるので、
これもメリットです。
優先劣後システムで不動産保有のリスクが下がっている
プレファン不動産の仕組みのところでも解説しましたが、
プレファンには優先劣後システムがあります。
投資家が優先出資者、プレサンスリアルタが劣後出資者です。
これは下図を見てもらったほうがわかりやすいと思います。
仮に投資家が700万円、プレサンスが300万円を出資して
1000万円のマンションを購入したとしましょう。
運用終了時点で、このマンションを別の投資家に売却しました。
その時の価格が、上図の不動産評価額です。
見るべきポイントは評価額＝売却額が低くなるにつれて、
プレサンスの劣後出資の部分が減って言っていることが
わかると思います。
仮に850万円で、このマンションを売却できたとしたら、
優先出資者である投資家に700万円を返した後で、残りの
150万円をプレサンスが受け取る仕組みになっていると
いうことです。
ですので、プレサンスの劣後出資の割合が高ければ高いほど、
投資家が損失を被る可能性は低くなります。
ちなみにプレファンの過去の物件を見ると、優先出資の割合が
70%程度だったのですが、直近の案件は90%になっているので、
徐々に劣後出資の割合を下げているようです。
これだけ応募資金が集まるのであれば、ある意味当然の
対応と言えるかもしれません。
プレファンに投資をするデメリットは？
元本保証ではない
まず、これは当然ではありますが、投資ですので元本保証では
ありません。
優先劣後システムがありますので、元本割れするリスクは
下げられていますが、万が一はありえますので、その点は
十分に注意しておく必要があります。
運営の中身が見えない
クラウドファンディングの宿命ではありますが、投資をした後
というのは、その資金が本当に当初の目的どおり使われている
のか把握する方法はありません。
そのため、投資した資金が別の用途で使われていたり、当初
聞いていた話と違う運用がされていたり、ということが稀に
起こります。
こればかりは投資家側ではどうしようもないので、母体の会社
がそういうことをやらない会社かを納得いくまで調べる以外の
方法はないのですが、そういう投資なのだと受け入れるしかない
点だと言えます。
プレファンの評価まとめ
いかがでしたでしょうか？
当初は不動産クラウドファンディングに対して、あまり
好意的な印象を持っていなかったのですが、
色々とサービスが進化を続ける中で、案件さえしっかり
選ぶことができれば、十分魅力的な投資対象になっている
と思います。
何より実際に自分が不動産投資をしているからわかるのですが、
都内のマンションだと表面利回りで4%台の物件がザラにあります。
この利回りを得るために、相応の時間をかけて、交渉したり、
契約したり、管理したりする手間が発生すると考えると、
不動産クラウドファンディングで全然問題ないと思ってしまいます。
（不動産クラウドファンディングも申込が面倒だったり、
抽選に当たらなかったり、と色々手間はかかりますが、
現物不動産の比ではありません。）
現物の不動産投資が有利な点としては、銀行から融資を
引っ張って、レバレッジを効かせられるくらいでしょうか。
といったように、不動産投資をやっている人や毎月分配型の
RIETに投資をしているような人は不動産クラウドファン
ディングを検討する価値は十分あります。
中でも、プレファンの場合は、やはり運営元が東証一部上場の
プレサンスコーポレーションであることも大きいです。
自社物件や賃貸管理もしっかりやっている会社なので、
大ゴケするリスクは限りなく低いと思います。
劣後出資割合の比率が10%なので、少し不安が残る部分では
ありますが、投資期間が6か月と短い点と、日本保証が優先
出資額での買取保証を付けてくれているので、そこまで心配は
しなくてもいいでしょう。
プレファンの案件だったら、すべて申し込んでOKだとは
思いませんが、投資するにあたりする案件を扱っている
サービスだと思います。
