不動産に直接投資をしなくても間接的に不動産オーナーになれる
ということで名付けられたMHAM J-REIT インデックスファンド
(毎月分配型)『愛称:ビルオーナー』。

毎月分配型にするのはもったいにないと思ってしまいますが、
毎月分配型を未だに好む投資家もいますので、そこは仕方ない
としておきましょう。

今日は、ビルオーナーについて徹底分析していきます。

MHAM J-REIT インデックスファンド『ビルオーナー』の基本情報

投資対象は?

ビルオーナーは、東証REIT指数に連動するように運用していきます。
東証REIT指数は現在、約60銘柄のREITで構成されており、オフィス
、商業施設系、住居系、ホテル系など運用資産タイプは色々あります。

普通の投資家がが、このように幅広い不動産を自分で購入して運用する
のはまず不可能なので、魅力を感じる投資家も多いというわけです。

2018年以降、株式のパフォーマンスが優れない中、J-REITは非常に好調
だったこともあり、多くの投資家が注目を集めています。


※引用:マンスリーレポート

純資産総額は?

続いて、ビルオーナーの純資産総額はどうなっているか見て
みましょう。

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の
総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで売買できな
かったり、コストが嵩みますので、事前に確認すべきポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

ビルオーナーの純資産総額は、現在1300億円程度です。

いまだ1000億円超の巨大ファンドですが、毎月分配型は風当たりが強い
こともあり、直近の純資産は減少傾向にあります。


※引用:マンスリーレポート

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、
株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが
通例で、実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

ビルオーナーの実質コストは0.702%となっており、インデックス
ファンドにしては、かなり割高です。

何より、近年のインデックスファンドは購入時手数料がゼロである
場合がほとんどなのですが、ビルオーナーは2.16%かかってしまいます。

この高コスト体質である点はかなり評価が下がりますね。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 2.16%(税込)※上限
信託報酬 0.702%(税込)
信託財産留保額 0.3%
実質コスト 0.702%(概算値)

※引用:運用報告書(決算日2019年4月15日)

実質コストを加味しても、圧倒的に高いリターンを出しているアクティブファンド特集

MHAM J-REIT インデックスファンド『ビルオーナー』の評価分析

基準価額の推移は?

ビルオーナーの基準価額は2016年~2017年にかけて下落がつづいて
いましたが、2018年以降、息を吹き返しています。

分配金を受け取らずに運用を続けた場合の基準価額(青)は、
2017年末からかなりおおきく伸びていますね。

分配金を受け取りながらも、投資元本も増えるというまさに
理想の状況がここ2年ほどは続いていることになります。


※引用:モーニングスター

利回りはどれくらい?

ビルオーナーの直近1年の利回りは+13.42%となっています。

3年、5年、10年平均利回りで見ても、常に5%以上の利回りを
安定的に出しており、J-REITファンドの底堅さがわかります。

ただ、J-RIETカテゴリーの中では、パフォーマンスが平均以下
となっており、他にもっと優秀なファンドがあることがわかります。

あとは、高コスト体質なので、東証REIT指数をベンチマークと
している近年のインデックスファンドとパフォーマンスは比較
しておきたいですね。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 13.42% 65%
3年 5.03% 60%
5年 7.01% 59%
10年 11.06% 65%

※2019年7月時点

標準偏差は?

ビルオーナーの標準偏差を見てみると、同カテゴリー内では上位4割
程度にはいっているようです。

国内株式ファンドの標準偏差が15~16なので、J-REITは約半分のリスクで
運用ができるというのは大きなメリットですね。

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのはご存じでしょうか?
まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいてくださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 7.31 35%
3年 7.30 36%
5年 8.50 38%
10年 15.96 44%

※2019年7月時点

年別のパフォーマンスは?

続いて、ビルオーナーの年別のパフォーマンスを見てみましょう。

パフォーマンスが悪かった年の翌年はパフォーマンスがよくなる
傾向にあるようです。

2015年、2017年はマイナスとなっていますが、それ以外の年では、
10%近くのプラスを出すことができており、J-REITとしては、
十分な数値なのではないでしょうか。

年間利回り
2019年 10.66%(1-6月)
2018年 +10.33%
2017年 ▲7.26%
2016年 +9.12%
2015年 ▲5.55%
2014年 +28.39%

※2019年7月時点

類似ファンドとのパフォーマンスの差

続いて、ビルオーナーと同じく東証REIT指数をベンチマークとする
ニッセイ Jリートインデックスファンドと比較してみましょう。

3年間で約1%の差がついていますね。

これは、実質コストがニッセイ Jリートインデックスファンドのほう
が安いことが大きな要因です。

購入時手数料も考えると、さらに差がついてしまいます。これを見て
しまうとあえてビルオーナーに投資をする魅力がなくなりますね。


※引用:モーニングスター

最大下落率は?

投資を検討するのであれば、基準価額がどの程度下落する可能性が
あるのは知っておきたいところです。

標準偏差からある程度は予測できますが、最大下落率を直接確認
したほうがイメージがわきますね。

ビルオーナーの最大下落率は、2007年11月~2008年10月までの間に
▲52.58%となっています。

REITは株式と比べてリスクが低いと思っている人もいると思いますが、
こうしてみると、大きく下落するときは株式もリートも関係がありません。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を
限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

期間 最大下落率
1カ月 ▲21.76%
3カ月 ▲33.20%
6カ月 ▲40.64%
12カ月 ▲52.58%

※2019年7月時点

分配金は?

ビルオーナーは、2014年ごろから毎月50円の分配を続けています。

分配余力は250カ月以上ありますので、分配金が下がる心配は
ほとんどしなくても大丈夫です。

基準価額に対する分配金の割合を示す分配金利回りは6%台ですので、
かなり健全な水準です。

2019年においては、分配金を受け取れるだけでなく、基準価額も
上昇していますので、投資家としては非常に喜ばしい結果となって
います。

ただ、このブログでは何度も言っていますが、特別な事情がない限りは
分配型のファンドに投資すべきではありません。

計算するとよくわかる!分配金を受け取ることによるデメリットとは?

分配金 当期収益以外 繰越対象額
181期 50円 28 12,886円
182期 50円 25 12,862円
183期 50円 8 12,855円
184期 50円 20 12,835円
185期 50円 12,879円
186期 50円 36円 12,844円

評判はどう?

続いて、ビルオーナーの評判を見ていきましょう。
評判を見る上で役に立つのが、月次の資金流入額です。

資金が流出超過となっていれば、購入する人よりも解約する人の
ほうが多いわけですから、人気が落ちていることがわかりますね。

ビルオーナーは、ファンドのパフォーマンスにあわせて、資金が
出たり入ったりしていましたが、2018年はパフォーマンスが
優れているにもかかわらず、資金が流出し続けています。

これは、近年毎月分配型ファンドが疑問視されていることと、
東証REIT指数をベンチマークとする超低コストのインデックス
ファンドが出てきているからでしょう。


※引用:モーニングスター

MHAM J-REIT インデックスファンド『ビルオーナー』の今後の見通し

J-REIT自体は、手堅い運用が今後もできると思いますので、
投資対象の1つとして検討するのは悪くないと思います。

ただ、ビルオーナーに関しては、購入時手数料がかかり、
実質コストもかなり割高で、インデックスファンドなら
ニッセイ Jリートインデックスファンドのほうが間違いなく
おすすめです。

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