不動産に直接投資をしなくても間接的に不動産オーナーになれる
ということで名付けられたMHAM J-REIT インデックスファンド
(毎月分配型)『愛称:ビルオーナー』。

毎月分配型にするのはもったいにないと思ってしまいますが、
毎月分配型を未だに好む投資家もいますので、そこは仕方ない
としておきましょう。

今日は、ビルオーナーについて徹底分析していきます。

MHAM J-REIT インデックスファンド『ビルオーナー』の基本情報

投資対象は?

ビルオーナーは、東証REIT指数に連動するように運用していきます。
東証REIT指数は現在、約60銘柄のREITで構成されており、オフィス
、商業施設系、住居系、ホテル系など運用資産タイプは色々あります。

普通の投資家がが、このように幅広い不動産を自分で購入して運用する
のはまず不可能なので、魅力を感じる投資家も多いというわけです。

昨年は株式のパフォーマンスが優れる中、REITは全くふるわなかった
ので、人気に陰りが見えていましたが、今年に入ってまた調子を取り
戻しているので、今後にも期待したいところです。


※引用:マンスリーレポート(2018年9月時点)

純資産総額は?

続いて、ビルオーナーの純資産総額はどうなっているか見て
みましょう。

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の
総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで売買できな
かったり、コストが嵩みますので、事前に確認すべきポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

ビルオーナーの純資産総額は、現在1400億円程度です。

リーマンショック以降は着実に基準価額を伸ばしており、それに
合わせて純資産総額も増加しています。規模の問題は全くありません。


※引用:マンスリーレポート(2018年9月時点)

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、
株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが
通例で、実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

ビルオーナーの実質コストは0.702%となっており、インデックス
ファンドにしては、かなり割高です。

何より、近年のインデックスファンドは購入時手数料がゼロである
場合がほとんどなのですが、ビルオーナーは2.16%かかってしまいます。

この高コスト体質である点はかなり評価が下がりますね。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 2.16%(税込)
信託報酬 0.702%(税込)
信託財産留保額 0.3%
実質コスト 0.702%(概算値)

※引用:第174期 運用報告書(決算日2018年4月16日)

ビルオーナーで本当に大丈夫?圧倒的に高いリターンを出しているアクティブファンド特集

MHAM J-REIT インデックスファンド『ビルオーナー』の評価分析

基準価額の推移は?

ビルオーナーの基準価額は2016年~2017年にかけて下落がつづいて
いましたが、2018年にようやく息を吹き返しました。

分配金再投資基準価額(青線)を見てみると、2016年の水準まで
戻していることがわかります。


※引用:モーニングスターHP

利回りはどれくらい?

ビルオーナーの直近1年の利回りは+11.14%となっています。

3年、5年、10年平均利回りで見ても、常に5%以上の利回りを
安定的に出しており、J-REITファンドの底堅さがわかります。

あとは、高コスト体質なので、東証REIT指数をベンチマークと
している近年のインデックスファンドとパフォーマンスは比較
しておきたいですね。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 11.14% 70%
3年 5.16% 47%
5年 6.37% 59%
10年 8.71% 69%

※2018年10月時点

標準偏差は?

ビルオーナーの標準偏差を見てみると、直近3年程度までは同カテゴリー
の中でも上位3割に入っており、比較的ブレの少ない運用ができている
と言えます。

中長期になるとパフォーマンスもよくなっていますが、その分価格の
ブレは大きくなりますね。

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのはご存じでしょうか?
まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいてくださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 6.90 27%
3年 7.28 29%
5年 8.54 44%
10年 18.44 58%

※2018年10月時点

年別のパフォーマンスは?

続いて、ビルオーナーの年別のパフォーマンスを見てみましょう。

パフォーマンスが悪かった年の翌年はパフォーマンスがよくなる
傾向にあるようです。

今年も調子が良いので、来年はもしかするとまた下落トレンドに
入るかもしれません。

年間利回り
2018年 9.33(9月末)
2017年 ▲7.26%
2016年 9.12%
2015年 ▲5.55%
2014年 28.39%

※2018年10月時点

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類似ファンドとのパフォーマンスの差

続いて、ビルオーナーと同じく東証REIT指数をベンチマークとする
ニッセイ Jリートインデックスファンドと比較してみましょう。

3年間で約1%の差がついていますね。

これは、実質コストがニッセイ Jリートインデックスファンドのほう
が安いことが大きな要因です。

購入時手数料も考えると、さらに差がついてしまいます。これを見て
しまうとあえてビルオーナーに投資をする魅力がなくなりますね。

最大下落率は?

投資を検討するのであれば、基準価額がどの程度下落する可能性が
あるのは知っておきたいところです。

標準偏差からある程度は予測できますが、最大下落率を直接確認
したほうがイメージがわきますね。

ビルオーナーの最大下落率は、2007年11月~2008年10月までの間に
▲52.58%となっています。

REITは株式と比べてリスクが低いと思っている人もいると思いますが、
こうしてみると、大きく下落するときは株式もリートも関係がありません。

基本的には長期保有をすればプラスのリターンが出ていますが、
ただし、何も考えず保有し続けるのは厳禁です。

考えなしの長期保有が自分の首を絞める理由とは?

期間 最大下落率
1カ月 ▲21.76%
3カ月 ▲33.20%
6カ月 ▲40.64%
12カ月 ▲52.58%

※2018年12月時点

分配金は?

ビルオーナーは、2014年ごろから毎月50円の分配を続けています。

分配余力は250カ月以上ありますので、分配金が下がる心配は
ほとんどしなくても大丈夫です。

基準価額に対する分配金の割合を示す分配金利回りは6%台ですので、
かなり健全な水準です。

分配金 当期収益以外 繰越対象額
175期 50円 30円 13,018円
176期 50円 26円 12,998円
177期 50円 17円 12,976円
178期 50円 27円 12,950円
179期 50円 2円 12,950円
180期 50円 35円 12,915円

評判はどう?

続いて、ビルオーナーの評判を見ていきましょう。
評判を見る上で役に立つのが、月次の資金流入額です。

資金が流出超過となっていれば、購入する人よりも解約する人の
ほうが多いわけですから、人気が落ちていることがわかりますね。

ビルオーナーは、ファンドのパフォーマンスにあわせて、資金が
出たり入ったりしていましたが、2018年はパフォーマンスが
優れているにもかかわらず、資金が流出し続けています。

これは、近年毎月分配型ファンドが疑問視されていることと、
東証REIT指数をベンチマークとする超低コストのインデックス
ファンドが出てきているからだと思います。


※引用:モーニングスターHP

MHAM J-REIT インデックスファンド『ビルオーナー』の今後の見通し

J-REIT自体は、手堅い運用が今後もできると思いますので、
投資対象の1つとして検討するのは悪くないと思います。

ただ、ビルオーナーに関しては、購入時手数料がかかり、
実質コストもかなり割高で、インデックスファンドなら
ニッセイ Jリートインデックスファンドのほうが間違いなく
おすすめです。

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