テクノロジーの進歩とデータ量の増加による5Gの商用化、
eコマースの拡大に伴う爆発的な物流の増加、少子高齢化
による人口構造の変化など、ここ数年だけでも私たちの
ライフスタイルを変える大きな変化がいくつも起こりました。

投資信託で言えば、5GやAI、ロボットといったテーマ型の
ファンドに人気が集まり、大きなトレンドを形成しています。

こういったメガトレンドを背景に、REIT業界でも大きな
変化が起き始めています。

伝統的REITと呼ばれるオフィスや商業施設、集合住宅の
比率がここ7年ほどで大きく下がり、次世代REITと呼ばれ
るREITの分野が大きく伸び始めています。


※引用:交付目論見書

今日は、この次世代REITに特化して投資をしていく
三菱UFJ国際の次世代REITオープンを徹底分析していきます。

「次世代REITオープンって投資対象としてどうなの?」

「次世代REITオープンって持ってて大丈夫なの?」

「次世代REITオープンより良いファンドってある?」

といったことでお悩みの方は、この記事を最後まで読めば、
悩みは解消すると思います。


次世代REITオープンの基本情報

次世代REITとは?

まず、次世代REITについて詳しく見ていきます。

次世代REITというのは、情報技術の進歩や急速な都市化
の進行、人口構造の変化等、メガトレンドの影響を受ける
分野のREITを指します。

特に以下の3つの分野が注目されています。

まず、1つ目がテクノロジー関連REITです。

デジタルデータ量の増加によって、さらに高まる通信塔や
データセンターが該当します。

通信塔やデータセンターは需要は高まるもののその特殊性
から参入者が限られており、利用者の長期契約が期待でき、
安定した利益成長に繋がることが期待されます。

2つ目がロジスティクス関連REITです。アマゾンを代表
するeコマースの更なる拡大に伴い、多様なニーズに対応
できる高機能の物流施設や倉庫が該当します。

配送時間の短縮化や配送の効率化の観点から都市近郊の
好立地への建設希望が集中しており、優位な立地に施設
を持つREITが競争優位に立つでしょう。

また個人や中小企業が洋服や書類、ワインなど保管スペー
スを活用するケースが増えており、顧客ニーズに合わせた
保管スペースの提供も大きなビジネスチャンスとなっています。

そして、3つ目がニュースタイルREITです。

ベビーブーマー世代の高齢化に伴う介護住宅やミレニアル
世代の世帯形成による手ごろな価格の住宅などが該当します。

投資対象は?

次世代REITオープンの投資対象は日本を含む世界各国
の次世代REITに投資をしていきます。

さきほども言いましたが、人口構造の変化や情報技術の
進歩等のメガトレンドの恩恵を受け、中長期的に高い成長
が見込めるREITです。

テーマごとの組入れ比率を見ると、物流施設の比率が
最も高く、次いで、データセンター、通信塔と続きます。

国別の比率を見てみると、米国が約80%、次いで、イギリス
オーストラリアと続きます。


※引用:マンスリーレポート

純資産総額は?

純資産総額は投資信託を見極める際に大切なポイントと
なります。

純資産総額が多い方が、ファンドマネージャーが資金を
投資する際に有利であったり、他の投資家の解約の際の
影響が小さくなりますので、良い投資信託と判断されます。

また純資産総額が減少しているファンドは、解約が増えて
いるということです。

さらに投資信託の規模が小さくなると運用会社自体がその
投資信託に力を注がなくなりパフォーマンスが悪くなること
もあります。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

次世代REITオープンの純資産総額は、40億円とまだ心許ない
水準です。

新規設定直後にコロナショックで大暴落したことが原因で
資金が集まりづらかったのだと思われます。


※引用:マンスリーレポート

実質コストは?

投資信託には、購入時の手数料や信託報酬の他にも費用が
かかることを知っていますか?これを実質コストと言います。

実質コストには、株式売買手数料や有価証券取引税、監査
費用などが含まれており、運用報告書を見なければ詳しい
数字はわかりません。

ただし、信託報酬と大きくずれていることもあり、かならず
確認しておきたいポイントです。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

次世代REITオープンの実質コストは1.979%とかなり割高です。

パフォーマンスが相当よくなければ、投資をするのは躊躇う
水準です。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 3.3%(税込)※上限
信託報酬 1.694%(税込)
信託財産留保額 なし
実質コスト 1.979%(概算値)

※引用:最新運用報告書

ファンドの運用で成果を出すために一番大事なことは何ですか?
と聞かれてあなたは何と答えますか?

もし『ファンド選び』だと思ったとしたら、あなたはドツボに
はまっていますので、こちらの記事を読んでみてください。

>>無料ファンド相談から見えた。多くの人が気づいていない投信運用で成果を阻む9つの誤り

次世代REITオープンの評価分析

基準価額をどう見る?

次世代REITオープンの基準価額は、設定直後に30%近く
下落し、2020年末にようやく10,000円の水準まで戻って
きました。

株式と異なり、REITはかなり苦戦しています。


※引用:モーニングスター

利回りはどう?

つづいて、次世代REITオープンの利回りをみてみましょう。

直近1年間の平均利回りは9.19%となっています。

コロナショックで一時はどうなることかと思いましたが、
ようやく息を吹き返してきたような形です。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り
1年 9.19%
3年
5年
10年

※2021年4月時点

同カテゴリー内での利回りランキングは?

次世代REITオープンは日本株を含むグローバルREIT
カテゴリーに属しています。

投資をするのであれば、同じカテゴリーでも優秀な
パフォーマンスのファンドに投資をすべきなので、
同カテゴリー内でのパフォーマンスのランキングは
事前に調べておいて損はありません。

次世代REITオープンは上位10%にランクインしており、
直近の運用はかなりうまくいっていることがわかります。

1年 7%
3年
5年
10年

※2021年4月時点

年別の運用利回りは?

つづいて、次世代REITオープンの年別のパフォーマンスを
見ていきます。

2020年3月のコロナショック分が含まれていないため、少し
正確ではありませんが、コロナショック以降は順調のようですね。

年間利回り
2021年 +10.61%(1-3月)
2020年 +13.57%(4-9月)

※2021年4月時点

投信運用は長期投資が前提なので、つい出口戦略を
考えずに投資をしてしまいがちです。

しかし、「投資は出口戦略にあり」と言われるほど、
重要なテーマです。

ぜひこれを機会に投資の出口戦略を考えてみて
ください。

>>まさか考えたことがない?運用が成功するか失敗するかすべてのカギを握る投信運用の出口戦略

類似ファンドとの利回り比較

次世代REITオープンへ投資をするのであれば、他のインデックス
ファンドとパフォーマンスを比較してからでも遅くはありません。

今回は、先進国REITの代表的なインデックスファンドである
eMAXIS Slim 先進国RIETインデックスと比較をしました。


※引用:モーニングスター

こうして比較をしてみると、先進国リートがコロナショック後、
相当苦戦している様子がよくわかります。

次世代REITオープンも決して高いパフォーマンスを残している
わけではありませんが、少なくともインデックスファンドに
投資をするよりは価値があると言えますね。

次世代REITオープン slim 先進国リート
1年 9.19% ▲2.43%
3年
5年
10年

※2021年4月時点

資産成長型?毎月決算型?為替ヘッジはどうする?

次世代REITオープンには、①<資産成長型>(為替ヘッジあり)、
②<資産成長型>(為替ヘッジなし)、③<毎月決算型>(為替ヘッ
ジあり)、④<毎月決算型>(為替ヘッジなし)の4パターンがあり、
どれを選べばよいのか悩む人もいると思います。

このブログでは、毎回言っていますが、まず毎月決算型は
資産形成の観点でみると、メリットがないのではずします。

理由ももっと詳しく知りたいという方は、こちらの記事を
ご覧ください。

分配金は絶対に受け取らないほうがお得。数値で証明します。

続いて、為替ヘッジあり・なしについてですが、これは
もうあなたの考え方次第です。

私の場合は、中長期的には円安が進むと思っていますので、
為替ヘッジなしを選択します。

とはいっても、為替のリスクをなくしたいということで
あれば、ヘッジコストを支払って為替ヘッジありを選択
してください。

結局、将来の為替の予測は難しいので、どちらが自分が
平常心で投資を続けられるかで選択するとよいと思います。

最大下落率は?

標準偏差がわかれば、どの程度下落する可能性があるかは
ある程度予測できますが、実際にどれくらい下落したこと
があるのか確認するほうがイメージが湧きます。

次世代REITオープンの最大下落率は、1か月間で▲7.71%と
なっています。

ただ、もっと短期間で見ると、30%近く下落していますので、
改めてRIETが下落相場に弱いことが浮き彫りになりました。

REITと聞くと、株式よりもリスクが低いと思っている人が
多いのですが、実際に暴落相場では株式以上に下落することが
多いので、その点は理解したうえで投資するようにしてください。

しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの
可能性を限りなく低くすることが可能です。

期間 下落率
1カ月 ▲7.71%
3カ月 ▲3.52%
6カ月 +0.06%
12カ月 +9.19%

※2021年4月時点

評判はどう?

それでは、次世代REITオープンの評判はどうでしょうか?

ネットでの書き込みなどで調べる方法もありますが、評判を知る
うえで一番役に立つのが、月次の資金流出入額でしょう。

資金が流入しているということは多くの投資家がファンドを購入
しているということなので、評判がいいということになります。

次世代REITオープンは2020年後半からパフォーマンスが優れない
こともあり、直近では資金が流出超過となっています。

やはり株式ファンドと比べて利回りが相当劣りますので、この
ように評判が落ちるのは仕方がないと言えます。


※引用:モーニングスター

次世代REITオープンの今後の見通しと評価まとめ

次世代REITオープンは確かに時代の流れにのっており、
投資家からみても、通信塔やデータセンター、物流施設
などに間接的に投資ができるのは魅力的です。

短期的には需要も見込めるので、伝統的REITよりも高い
リターンが期待できると思います。

ただ、コロナショックを経て、あらためてREITの弱点が
浮彫りとなりました。

分散投資という意味では株式とREITに分散投資をしても、
どちらも似たようなタイミングで下落しますので、あまり
ヘッジとして機能しません。

不動産を自分のポートフォリオに組み入れるのであれば、
直接不動産投資をするか、もしくは近年流行りのソーシャル
レンディングで不動産に間接的に投資をしたほうが分散効果
は得られると思います。

最後に、投信運用には多くのメリットもありますが、
当然ながら、弱点もあります。

今も私は投信運用を続けてはいますが、私がなぜ
投資信託の運用を主軸におかなくなったのか。

その理由をこちらで話をしています。

>>なぜ私が投信運用に限界を感じたのか。多くの投資家が見逃している投信運用の弱点