テクノロジーの進歩とデータ量の増加による5Gの商用化、
eコマースの拡大に伴う爆発的な物流の増加、少子高齢化
による人口構造の変化など、ここ数年だけでも私たちの
ライフスタイルを変える大きな変化がいくつも起こりました。

 

投資信託で言えば、5GやAI、ロボットといったテーマ型の
ファンドに人気が集まり、大きなトレンドを形成しています。

 

こういったメガトレンドを背景に、REIT業界でも大きな
変化が起き始めています。

 

伝統的REITと呼ばれるオフィスや商業施設、集合住宅の
比率がここ7年ほどで大きく下がり、次世代REITと呼ばれ
るREITの分野が大きく伸び始めています。

 


※引用:交付目論見書

 

今日は、この次世代REITに特化して投資をしていく
三菱UFJ国際の次世代REITオープンを徹底分析していきます。

 

 

次世代REITオープンの基本情報

次世代REITとは?

まず、次世代REITについて詳しく見ていきます。

 

次世代REITというのは、情報技術の進歩や急速な都市化
の進行、人口構造の変化等、メガトレンドの影響を受ける
分野のREITを指します。

 

特に以下の3つの分野が注目されています。

 

 

まず、1つ目がテクノロジー関連REITです。

 

デジタルデータ量の増加によって、さらに高まる通信塔や
データセンターが該当します。

 

通信塔やデータセンターは需要は高まるもののその特殊性
から参入者が限られており、利用者の長期契約が期待でき、
安定した利益成長に繋がることが期待されます。

 

 

2つ目がロジスティクス関連REITです。アマゾンを代表
するeコマースの更なる拡大に伴い、多様なニーズに対応
できる高機能の物流施設や倉庫が該当します。

 

配送時間の短縮化や配送の効率化の観点から都市近郊の
好立地への建設希望が集中しており、優位な立地に施設
を持つREITが競争優位に立つでしょう。

 

また個人や中小企業が洋服や書類、ワインなど保管スペー
スを活用するケースが増えており、顧客ニーズに合わせた
保管スペースの提供も大きなビジネスチャンスとなっています。

 

 

そして、3つ目がニュースタイルREITです。

 

ベビーブーマー世代の高齢化に伴う介護住宅やミレニアル
世代の世帯形成による手ごろな価格の住宅などが該当します。

 

投資対象は?

次世代REITオープンの投資対象は日本を含む世界各国
の次世代REITに投資をしていきます。

 

さきほども言いましたが、人口構造の変化や情報技術の
進歩等のメガトレンドの恩恵を受け、中長期的に高い成長
が見込めるREITです。

 

モデルポートフォリオを見てみると、
テクノロジー関連:ロジスティクス関連:ニュースタイル
関連の比率が37.5%:37.5%:25%くらいになるようです。

 

国別の比率を見てみると、米国が75%、シンガポールが5%、
オーストラリアが4%となっており、日本は3,.5%程度になる
予定です。

 

基本、グローバルリートだと思っておけば良さそうです。

 

コストは?

では、つづいて次世代REITオープンのコストを見ていきます。

 

購入時手数料はしっかり3%かかります。また信託報酬も
約1.7%かかり、初年度は何もせずとも5%近く手数料が
かかります。

 

内容としては、非常に魅力的である一方、このコストとなる
と、もう少し様子を見てからでも遅くはないです。

購入時手数料 3.3%(税込)※上限
信託報酬 1.694%(税込)
信託財産留保額 なし
実質コスト まだ不明

※引用:最新運用報告書

 

次世代REITオープン の評価分析

期待リターンは?

どの程度のリターンが期待できるのか、次世代REITと
米国REIT、伝統的REITを比較してみます。

 

こう比較をしてみると、次世代REITはたしかに今までの
REITよりも高い利回りが期待できそうです。

 

ただ、コストが高いので、やはり実際の実績を見てから
投資をしても遅くはありませんね。

 


※引用:交付目論見書

 

資産成長型?毎月決算型?為替ヘッジはどうする?

次世代REITオープンには、①<資産成長型>(為替ヘッジあり)、
②<資産成長型>(為替ヘッジなし)、③<毎月決算型>(為替ヘッ
ジあり)、④<毎月決算型>(為替ヘッジなし)の4パターンがあり、
どれを選べばよいのか悩む人もいるでしょう。

 

このブログでは、毎回言っていますが、まず毎月決算型は
資産形成の観点でみると、メリットがないのではずします。

 

理由ももっと詳しく知りたいという方は、こちらの記事を
ご覧ください。

分配金は絶対に受け取らないほうがお得。数値で証明します。

 

続いて、為替ヘッジあり・なしについてですが、これは
もうあなたの考え方次第です。

 

私の場合は、中長期的には円安が進むと思っていますので、
為替ヘッジなしを選択します。

 

とはいっても、為替のリスクをなくしたいということで
あれば、ヘッジコストを支払って為替ヘッジありを選択
してください。

 

どちらが自分が平常心で投資を続けられるかで選択する
とよいと思います。

 

評価まとめ

次世代REITオープンは確かに時代の流れにのっており、
投資家からみても、通信塔やデータセンター、物流施設
などに間接的に投資ができるのは魅力的です。

 

短期的には需要も見込めるので、伝統的REITよりも高い
リターンが期待できると思います。

 

あとは、販売手数料と信託報酬が高いので、もう少し様子
を見ながら投資をするか判断してもよいでしょう。

 

投資先としては、分散投資にもなりますし、とても面白い
と思います。

 

 

投信運用は長期投資が前提なので、つい出口戦略を
考えずに投資をしてしまいがちです。

しかし、「投資は出口戦略にあり」と言われるほど、
重要なテーマです。

ぜひこれを機会に投資の出口戦略を考えてみて
ください。

>>ここまで考えるのが本当の資産運用。多くの投資家が考えられていない投信運用の出口戦略とは

 

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