30年以上前に三井住友アセットが設定した三井住友・
グローバル・リート・オープン『世界の大家さん』。

 

今も昔もリート好きの投資家の人気を集めていますが、
よくよく分析していくと、色々と落とし穴が見当たります。

 

年1回決算型と毎月決算型がありますが、純資産総額が多い
毎月決算型を集中的に分析していきたいと思います。

 

 

三井住友・グローバル・リート・オープン『世界の大家さん』の基本情報

投資対象は?

投資対象は、日本を含む世界各国の不動産投資信託(リート)
に投資します。

 

リートとは、多くの投資家から資金を集めて不動産に投資
し、その賃料を基にした利益に応じて配当を支払う仕組み
です。

 

上場しているリートは取引所で売買できるため、不動産に
直接投資するより少額から投資が可能という魅力があります。

 


※引用:交付目論見書

 

世界の大家さんでは、安定的に高い配当収益を確保する
ため、賃貸事業収入比率の高い銘柄を中心に分散投資を
していきます。

 

組入上位の国を見ていくと、アメリカが39%程度、次いで
日本、オーストラリアと続きます。

 

セクター別に見ると、小売りやオフィスの比率が高くな
っていますね。

 


※引用:マンスリーレポート

 

運用の体制は?

実質的な運用はBNPパリバ・アセットマネジメント・グル
ープが行います。

 

BNPパリバは世界で約700名の従業員がおり、76兆円もの
資産を運用しています。

 

そのうち、リートの運用チームは平均経験年数17年のベテ
ランメンバー7名で構成されています。

 

純資産総額は?

続いて、純資産総額はどうなっているか見てみましょう。

 

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた
資金の総額だと思ってください。

 

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで
銘柄を入れ替えることができなかったり、純資産総額が
大きく減少していると、ファンドの組み替えがうまく
できず、予期せぬマイナスを生む可能性がありますので、
事前に確認すべきポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

 

世界の大家さんは一時期2000億円まで純資産が膨れましたが、
毎年着実に純資産が下落しており、現在は347億円程度にまで
下落してしまいました。

 

規模としては全く問題ありませんね。

 


※引用:マンスリーレポート

 

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬
以外に、株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用など
が含まれています。

 

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より
高くなるのが通例で、実際にかかる実質コストをもとに
投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

 

世界の大家さんの実質コストは1.91%とかなり割高です。
購入時手数料とあわせると初年度は5%を超えるので、
おすすめはしづらいファンドです。

購入時手数料 3.3%(税込)
信託報酬 1.749%(税込)
信託財産留保額 0
実質コスト 1.91%(概算値)

※引用:最新運用報告書

 

実質コスト以外にも、多くの投資家が気づいていない
投信運用での成果を出すのに妨げとなる間違った考え方
をまとめました。参考にしてください。

無料ファンド相談から見えた。多くの人が気づいていない投信運用で成果を阻む9つの誤り

 

三井住友・グローバル・リート・オープン『世界の大家さん』の評価分析

基準価額をどう見る?

世界の大家さんの基準価額は現在、2400円近辺です。3年間
でなんと50%近く基準価額が下落しています。

 

分配金を受け取らずに再投資をしたときの基準価額(青線)
を見ても、直近3年間で30%は下落していますので、どちら
にしても大きく下落しているには違いません。

 

分配金利回りがこれで一気に高くなってしまいますので、
今後タコ足配当と基準価額の下落は止まらなくなりそう
ですね。

 


※引用:モーニングスター

 

利回りはどれくらい?

世界の大家さんの直近1年間の利回りは▲30.66%となって
おり、グローバルREITカテゴリー内では平均以下の水準
となっています。

 

3年、5年平均利回りも大きくマイナスとなっており、これ
では投資をする気になれませんね。

 

REITは株式よりも安定した運用ができそうな印象はあり
ますが、コロナショックの影響を見てみると、決して
REITも安心できないということですね。

 

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解して
いますか?

 

もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいて
ください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 ▲30.66% 67%
3年 ▲9.03% 68%
5年 ▲7.21% 70%
10年 +3.17% 76%

※2020年4月時点

 

10年間高いパフォーマンスを出し続けている優秀なファンド達も
参考にしてみてください。

10年間圧倒的に高いリターンを出している海外REIT ランキング

 

標準偏差は?

標準偏差まで確認する人はあまりいませんが、世界の大家さんの
基準価額の変動幅の大きさを知るには役立ちます。

 

グローバルREITの場合、標準偏差は12前後のイメージあり
ますが、世界の大家さんは2倍以上に跳ね上がっています。

 

ここからも、世界の大家さんがいかに大きな影響を受けた
のかがよくわかります。

 

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのはご存じ
でしょうか?

 

まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいて
くださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 31.15 67%
3年 20.24 60%
5年 17.85 51%
10年 17.18 41%

※2020年4月時点

 

年別のパフォーマンスは?

世界の大家さんの年別のパフォーマンスも見てみましょう。

 

2014年、2019年は大きなプラスとなりましたが、それ以外
の年はマイナスであり、2018年、2020年のマイナス幅は
かなり大きくなっています。

 

REITは不動産なので、比較的リスクが低いのではないか
と思っていた人も多いと思いますが、いかにそれが、思い
違いだったか気づいたのではないでしょうか。

年間利回り
2020年 ▲34.44%(1-3月)
2019年 +18.48%
2018年 ▲10.14%
2017年 +5.58%
2016年 ▲0.32%
2015年 ▲4.36%
2014年 +32.63%

※2020年4月時点

 

投信運用は長期投資が前提なので、つい出口戦略を
考えずに投資をしてしまいがちです。

しかし、「投資は出口戦略にあり」と言われるほど、
重要なテーマです。

ぜひこれを機会に投資の出口戦略を考えてみて
ください。

>>ここまで考えるのが本当の資産運用。多くの投資家が考えられていない投信運用の出口戦略とは

 

インデックスファンドとのパフォーマンス比較

世界の大家さんに投資を検討する上で、インデックス
ファンドとのパフォーマンス比較をしてみましょう。

 

今回は、世界のREITの代表的な指標であるS&P グローバルリート
インデックスに連動するニッセイGリートインデックスファンドと
パフォーマンスの比較を行いました。

 

どちらも大きくマイナスにはなっていますが、直近3年間は
ほぼどの期間においても、ニッセイGリートインデックス
ファンドが優位にたっています。

 

これでは高いコストを支払ってまでアクティブファンドに
投資する気にはなれません。

 


※引用:モーニングスター

 

最大下落率は?

世界の大家さんに投資をする前に、最大でどの程度下落
する可能性があるのかを知っておくことは非常に重要です。

 

どの程度下落する可能性があるかを把握しておけば、大きく
下落した相場でも落ち着いて保有を続けられるからです。

 

それではここで世界の大家さんの最大下落率を見てみま
しょう。

 

最大下落率は1年間で▲64.94%となっており、株式ファンド
以上に下落幅が大きいことがわかります。これはリーマン
ショック時の下落幅ですが、コロナショックでも同じように
株式相場に匹敵する下落幅を記録しています。

 

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかも
しれません。

 

しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの
可能性を限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

期間 下落率
1カ月 ▲35.78%
3カ月 ▲51.37%
6カ月 ▲61.95%
12カ月 ▲64.94%

※2020年4月時点

 

分配金の内訳と余力は?

毎月分配型のファンドに投資をするのであれば、分配金が
ちゃんとファンドの収益で賄われているのか確認しておいて
損はありません。

 

世界の大家さんは毎月50円の分配を続けていましたが、
2018年から毎月30円に分配金を減額しました。分配金
利回り約10%ですので、比較健全な水準でしょう。

 

しかし、分配金の内訳を見てみると、当期収益以外から
半分以上の資金が払い出される月もあり、タコ足配当が
続いています。

 

分配金余力はまだ200カ月近くあるので、当面減配される
ことはないと思いますが、過剰な分配をしているファンド
はおすすめできません。

 

このブログでは何度も言っていますが、特別な事情がない
限りは毎月分配型のファンドに投資すべきではありません。

計算するとよくわかる!分配金を受け取ることによるデメリットとは?

分配金 当期収益以外 繰越対象額
185期 30円 21円 6,086円
186期 30円 20円 6,066円
187期 30円 23円 6,042円
188期 30円 22円 6,019円
189期 30円 27円 5,993円
190期 30円 12円 5,980円

評判はどう?

世界の大家さんの評判はネットでの書き込みなどで調べる
方法もありますが、評判を知るうえで一番役に立つのが、
月次の資金流出入額でしょう。

 

資金が流出しているということは、それだけこのファンドを
解約している人が多いということなので、評判が悪いという
ことです。

 

世界の大家さんは2014年から毎月資金が流出しており、
非常に評判が悪いことがわかります。他のグローバルREIT
ファンドと比べてパフォーマンスが優れないというのも流出
がつづくひとつの要因となっています。

 


※引用:モーニングスター

 

三井住友・グローバル・リート・オープン『世界の大家さん』の今後の見通し

いかがでしょうか?

 

改めて覚えておいてほしいのは、REITというのは思った
以上にボラティリティが大きいファンドであるという
ことです。

 

コロナショックでもリーマンショックでもそうですが、
株式ファンドと同じかそれ以上の下落をしています。

 

今はコロナショックのすぐあとなので、パフォーマンス
も優れませんが、グローバルREITであれば、一桁中盤
くらいは中長期で狙っていけます。

 

ただ、S&Pグローバルリート指数に連動するインデックス
ファンドにパフォーマンスで負けるようでは、あえて
高いコストを支払ってまで、投資をするメリットは
ありません。

 

このブログでは何度も言っていますが、インデックス
ファンドに負けるようなアクティブファンドには投資
する価値がありません。

 

もし現在も保有しているのであれば、即刻解約してもっと
優れたアクティブファンドに投資をしましょう。

 

 

最後に、投信運用には多くのメリットもありますが、
当然ながら、弱点もあります。

今も私は投信運用を続けてはいますが、私がなぜ
投資信託の運用を主軸におかなくなったのか。

その理由をこちらで話をしています。

>>私が痛感する投資信託の限界。多くの投資家が見逃している投信運用の弱点