株式とは異なる動きをすることから根強い人気のあるJ-RIET.近年では、東証REIT指数をベンチマークとするファンドが乱立しており、低コスト競争が激化しています。

以前から設定されているファンドは、純資産総額は大きいものの、苦戦を強いられており、果たして、ダイワ J-REITオープンはどうなのでしょうか?

今日は、ダイワ J-REITオープンを徹底分析していきます。

「ダイワ J-REITオープンって投資対象としてどうなの?」

「ダイワ J-REITオープンって持ってて大丈夫なの?」

「ダイワ J-REITオープンより良いファンドってある?」

といったことでお悩みの方は、この記事を最後まで読めば、悩みは解消すると思います。


ダイワ J-REITオープン(毎月分配型)の基本情報

投資対象は?

ダイワ J-REITオープンの投資対象は日本の取引所に上場している不動産投資信託証券です。そして東証REIT指数(配当込み)に連動する投資成果を目指します。

REITは投資家から集めた資金をもとに、オフィスビルや商業施設などを保有、売買することで、賃貸収入や売買益などを得て、配当金という形で投資家に還元します。

最低でも数百万は必要な不動産投資ですが、REITは小口の資金で投資ができる点にメリットがあります。また複数の不動産に分散投資ができるという点と、不動産への直接投資と比べて高い流動性があるというのもメリットでしょう。


※引用:交付目論見書

ダイワ J-REITオープンの組入状況を見てみると、現在は62銘柄のREITに分散投資していますので、実質日本のすべてのREITに分散投資をしているということです。つまりは銘柄の比率を東証REIT指数の比率と変えることで、αを狙っていくということですね。

組入れ銘柄上位を見てみると、オフィス、工業用、店舗用、住宅用と幅広く分散されていることがわかります。


※引用:マンスリーレポート

ベンチマークの推移は?

インデックスファンドに投資をするのであれば、ベンチマークに採用されている指標が過去にどのように推移をしているのかを確認しておくことはとても重要です。

いくらコストが安くても、ベンチマークが右肩上がりに成長しなければ、あなたの資産は目減りするだけです。

東証REIT指数の推移を以下に示します。

※引用:交付目論見書

RIETで一番注意をしなければいけないのが、急落相場では株式以上に大きく下落するという点です。2007年も50%以上、下落していますが、2020年も40%近く下落しています。

大きく下落すれば、その分だけ元の水準に戻るまでに時間がかかりますので、その点をしかり理解した上で投資をするようにしてください。

純資産総額は?

続いて、ダイワ J-REITオープン の純資産総額はどうなっているか見てみましょう。純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで銘柄を入れ替えることができなかったり、純資産総額が大きく減少していると、ファンドの組み替えがうまくできず、予期せぬマイナスを生む可能性がありますので、事前に確認すべきポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

ダイワ J-REITオープンの純資産総額は、約4500億円となっており、直近でかなり純資産総額を伸ばしています。

正直、パフォーマンスが優れているわけでもなく、分配金利回りがただ高いだけのタコ足配当ファンドなのですが、多くの初心者の投資家がカモにされています。


※引用:マンスリーレポート

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが通例で、実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

ダイワ J-REITオープンの実質コストは0.792%となっており、近年の低コストファンドと比べるとかなり割高ですが、他の毎月分配型ファンドと比べると、割安です。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 2.2%(税込)※上限
信託報酬 0.792%(税込)
信託財産留保額 0
実質コスト 0.792%(概算値)

※引用:最新運用報告書

「ファンドの運用で成果を出すために一番大事なことは何ですか?」と聞かれてあなたは何と答えますか?

もし『ファンド選び』だと思ったとしたら、あなたはドツボに
はまっていますので、こちらの記事を読んでみてください。

>>無料ファンド相談から見えた。多くの人が気づいていない投信運用で成果を阻む9つの誤り

ダイワ J-REITオープン(毎月分配型)の評価分析

基準価額をどう見る?

ダイワ J-REITオープンの基準価額は、直近3年間で50%以上下落しています。

一方で、分配金を受け取らずに運用した場合の基準価額(青)は3年間でほぼ変わらない水準なので、いかに過剰な分配をしてきているかがわかります。

また基準価額が2500円台になっている時点で、まともなファンドでないことがわかります。


※引用:モーニングスター

利回りはどれくらい?

ダイワ J-REITオープンの利回りを見ていきます。

直近1年間の利回りは▲3.28%です。10年平均は10%近いプラスとなっていますが、
5年平均だと6%程度、3年平均はマイナスです。

投資信託の場合は長期保有が前提なので、長期のパフォーマンスを参考にするのがいいですが、1桁後半の利回りは期待してもいいと思います。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り
1年 ▲3.28%
3年 ▲0.67%
5年 +6.55%
10年 +9.69%

※2022年10月時点

10年間高いパフォーマンスを出し続けている優秀なファンド達も参考にしてみてください。

10年間圧倒的に高いリターンを出しているJリートファンド ランキング

同カテゴリー内での利回りランキングは?

ダイワ J-REITオープンは国内RIETカテゴリーに属しています。

投資をするのであれば、同じカテゴリーでも優秀なパフォーマンスのファンドに投資をすべきなので、同カテゴリー内でもパフォーマンスのランキングは事前に調べておいて損はありません。

ダイワ J-REITオープンはどの期間においても、平均以下の順位となっています。全期間上位10%に入るようなファンドはほとんどありませんが、少なくとも30%以内には入っているようなファンドに投資をしたいものです。

上位●%
1年 78%
3年 80%
5年 77%
10年 86%

※2022年10月時点

年別運用利回りは?

ダイワ J-REITオープンの年別の運用パフォーマンスを見てみましょう。

2桁プラスになっている年も多いですが、マイナスで終わっている年も多いので、運用自体はそこまで安定していません。

平均すると、5%程度は利回りもあるわけですが、毎年安定してプラスのリターンが得られるわけではないので、その点は理解した上で投資をするようにしてください。

年間利回り
2022年 ▲3.51%(1-9月)
2021年 +19.03%
2020年 ▲14.01%
2019年 +24.39%
2018年 +10.22%
2017年 ▲7.47%
2016年 +9.07%
2015年 ▲5.54%
2014年 +28.19%

※2022年10月時点

投信運用は長期投資が前提なので、つい出口戦略を考えずに投資をしてしまいがちです。

しかし、「投資は出口戦略にあり」と言われるほど、重要なテーマです。ぜひこれを機会に投資の出口戦略を考えてみてください。

>>まさか考えたことがない?運用が成功するか失敗するかすべてのカギを握る投信運用の出口戦略

インデックスファンドとの利回り比較

ダイワ J-REITオープンに投資をするのであれば、より低コストで投資ができるインデックスファンドとのパフォーマンスは比較してから投資をしても遅くはありません。

今回は、東証REIT指数と連動するeMAXIS 国内リートインデックスとパフォーマンスを比較してみました。


※引用:モーニングスター

どの期間においても、低コストのeMAXIS 国内リートインデックスが勝っています。これでは、高い手数料を支払ってまで投資するメリットを感じません。

5年、10年のより長い期間でパフォーマンスを比較してみても、やはりダイワ J-REITオープンが劣っています。これであれば、インデックスファンドに投資をすれば、十分と言えますね。

ダイワ J-REIT eMAXIS国内リート
1年 ▲3.28% ▲2.94%
3年 ▲0.67% ▲0.38%
5年 +6.55% +7.02%
10年 +9.69% +10.42%

※2022年10月時点

類似ファンドとの利回り比較

毎月分配型のアクティブファンドに投資するのであれば、同じく毎月分配型のアクティブファンドとパフォーマンスを比較してから投資をしても遅くはありません。

今回は同じくJ-RIETに投資ができるJ-REITリサーチ・オープン(毎月分配型)と比較をしてみました。


※引用:モーニングスター

同じJ-REITに投資をしていても、3年間で2%以上の差がついています。これだけ差がつくと、ダイワ J-REITオープンを選択する理由がなくなります。

ダイワ J-REIT J-RIETリサーチ
1年 ▲3.28% ▲2.81%
3年 ▲0.67% +0.28%
5年 +6.55% +7.69%
10年 +9.69% +10.99%

※2022年10月時点

最大下落率は?

投資するのであれば、ファンドがどの程度下落する可能性があるのかは知っておきたいところです。もちろん標準偏差から変動幅を予測することはできますが、やはり過去にどの程度下落したことがあるのかを調べるのがよいでしょう。

そこでダイワ J-REITオープンの最大下落率を調べました。

期間 下落率
1カ月 ▲23.21%
3カ月 ▲34.45%
6カ月 ▲41.86%
12カ月 ▲53.64%

※2022年10月時点

ダイワ J-REITオープンは2007年11月~2008年10月の間に最大53.64%下落しています。

株式投資よりもリスクが小さいと思われがちですが、リーマンショック時の下落幅で見ると、日経平均よりも大きく下落しています。

もちろん、リーマンショック級の大暴落がまたすぐに来るとは思いませんが、REITもこれくらい下落することもあり得ると理解した上で投資をするようにしてください。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

分配健全度はどれくらい?

分配金を毎月受け取っていると、受け取っていることに安心してしまい、自分の投資元本からの配当なのか、ファンドの収益からの配当なのか調べなくなります。

そこで、分配金がファンドの収益からちゃんと支払われているのかを調べるときに役立つのが分配健全度です。

分配健全度とは、1年間の分配金の合計額と基準価額の変動幅をもとに、あなたが受け取った分配金の約何%がファンドの収益によるものなのかを計算できる指標です。

基準価額の変動幅 1年間の分配合計額 分配健全度
▲871円 700円 ▲24%

※2021/10/14~2022/10/14

ダイワ J-REITオープンの直近1年間の分配健全度は▲24%となっています。

分配健全度は100%を切ると、一部ファンドの収益以外から分配金が支払われていることを意味しますが、0%を下回るということは、ファンドの収益からの支払いは一切ないということを意味します。

ダイワ J-REITオープンの分配健全度はマイナスですので、あなたが直近1年のうちに受け取った分配金はすべて投資元本等から取り崩されたものになります。

分配金利回りが異常に高いファンドなので、当然の結果といえば、当然の結果ですね。

分配金利回りはどれくらい?

毎月分配型のファンドに投資をしている場合、どれくらいの分配金が受け取れるのかを知るために分配金利回りを参考にします。分配金利回りは1年間で受け取った分配金の合計金額を基準価額で割ることで計算できます。

ただし、投資信託の場合、分配金利回りだけをみていると、受け取っている分配金がファンドの収益から出ているものなのか、投資元本が削られているのか、判断できません。

そのため、ファンドの運用利回りと分配金利回りを比較して、ファンドの運用利回りのほうが高ければ、あなたが受け取っている分配金がファンドの運用の収益から支払われていると判断することができます。

ダイワ J-REITオープンの分配金利回りは28%と異常に高くなっています。

運用利回り 分配金利回り
1年 ▲3.28% 28.2%
3年 ▲0.67%
5年 +6.55%
10年 +9.69%

※2022年10月時点

この利回りの高さに釣られて多くの投資家が投資を始めている状況ですが、分配金利回りとファンドの運用利回りは全く別物です。今のファンドのパフォーマンスでは、あなたが受け取る分配金のほんの一部しか稼ぐことができていません。

大半は、あなたが投資した資金から払い戻されているだけですので、詐欺のようなものです。

分配金余力はどれくらい?

毎月分配型ファンドに投資をしている場合、もう1つ気になるのが今後いつごろ、減配されそうかという点です。そんなときに役立つのが分配金余力という考え方です。

分配金余力というのは、今の分配金の水準をあと何か月続けられそうかを判断するための指標です。明確にこの水準になったら減配されるという指標ではありませんが、12カ月を切ったファンドはたいてい近々、減配されることが多いです。

ダイワ J-REITオープンの分配金余力はまだ約90カ月ありますので、減配の心配はいったんしなくても大丈夫そうです。ただ、分配金余力があるからといって、あなたの受け取る分配金がすべてここから支払われるわけではありません。

現状、あなたが受け取る分配金のほとんどが投資資金から出ていますので、決して素直に喜べる状況ではないということです。

分配金 繰越対象額 分配金余力
200期 60円 5,573円 93.9カ月
201期 60円 5,517円 93.0カ月
202期 60円 5,647円 95.1カ月
203期 60円 5,622円 94.7カ月
204期 60円 5,570円 93,8カ月
205期 60円 5,527円 93.1カ月
206期 60円 5,471円 92.2カ月
207期 60円 5,415円 91.3カ月
208期 60円 5,360円 90.3カ月
209期 60円 5,306円 89.4カ月
210期 60円 5,255円 88.6カ月
211期 60円 5,211円 87.9カ月

※引用:最新運用報告書

評判はどう?

ダイワ J-REITオープンの評判はネットでの書き込みなどで調べる方法もありますが、評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の資金流出入額です。

資金が流入しているということは、それだけダイワ J-REITオープンを購入している人が多いということなので、評判がよくなっているということです。

ダイワ J-REITオープンは2018年以降、流入超過が続いており、人気は非常に高くなっています。

ただ、これは高い分配金利回りに目がくらんだ無知な投資家達がカモになっているだけですので、このブログを読んでいるあなたはくれぐれも騙されないようにしてください。


※引用:モーニングスター

ダイワ J-REITオープン(毎月分配型)の評価まとめと今後の見通し

いかがでしょうか?

繰り返しになりますが、分配金利回りと運用利回りは全く別物です。

100万円を投資したとして、分配金利回りが20%、ファンドの運用利回りが10%だった場合、ファンドの収益は10万円しかないにもかかわらず、あなたは分配金を20万円受け取っているということです。

当然、差し引きが合っていない分はあなたが最初に投資をした100万円の元本から差し引かれますので、気づかぬうちに元本がどんどん減っていくわけです。

中長期でみれば、RIETも1桁中盤のリターンは期待ができますが、20%を超える分配利回りを維持するのはまず不可能です。

また、ダイワ J-REITオープンに関しては、低コストのインデックスファンドにパフォーマンスで負けていますし、アクティブファンドのJ-REIT リサーチ・オープン(毎月決算型)にも負けています。

これでは、あえてダイワ J-REITオープンを選択する理由がありません。

毎月分配型のファンドに投資をするにしても、重要なのは、ファンド自体がちゃんと収益をあげられているかです。収益をあげていないファンドが分配金を出せるのは、あなたの投資資金から支払いをしているからです。

くれぐれもそのことを忘れずに投資をしてほしいと思います。

最後に、投信運用には多くのメリットもありますが、当然ながら、弱点もあります。

今も私は投信運用を続けてはいますが、私がなぜ投資信託の運用を主軸におかなくなったのか。その理由をこちらで話をしています。

>>私が痛感する投資信託の限界。多くの投資家が見逃している投信運用の弱点