小口の資金で不動産に分散投資ができるということで、投資家から
根強い人気があるJ-REIT。

 

東証RIET指数に連動するインデックスファンドも近年は低コスト
競争が激化しており、以前から設定されているファンドは、苦戦を
強いられていますが、果たして新光 J-REITオープンはどうなので
しょうか?

 

今日は、新光 J-REITオープンを徹底分析していきます。

 

 

新光 J-REITオープンの基本情報

投資対象は?

新光 J-REITオープンの投資対象は日本の取引所に上場している
不動産投資信託証券です。そして東証REIT指数(配当込み)に
連動する投資成果を目指します。

 

REITは投資家から集めた資金をもとに、オフィスビルや商業施設
などを保有、売買することで、賃貸収入や売買益などを得て、
配当金という形で投資家に還元します。

 

最低でも数百万は必要な不動産投資ですが、REITは小口の資金で
投資ができる点にメリットがあります。

 

また複数の不動産に分散投資ができるという点と、不動産への
直接投資と比べて高い流動性があるというのもメリットでしょう。

 

現在は63銘柄に分散投資をしており、東証RIET指数の全銘柄
に投資をしています。

 


※引用:交付目論見書

 

ベンチマークの推移は?

インデックスファンドに投資をするのであれば、ベンチマークに
採用されている指標が過去にどのように推移をしているのかを
確認しておくことはとても重要です。

 

いくらコストが安くても、ベンチマークが右肩上がりに成長
しなければ、あなたの資産は目減りするだけです。

 

東証REIT指数の推移を以下に示します。

 

2007年~2008年のリーマンショック以降で見ると、リーマン
ショック前の水準からは+20%程度の上昇となっています。

 

他の指数と比較して、リーマンショック前からの上昇分がかなり
小さいので、私個人としてはあえて東証REIT指数をベンチマーク
とするインデックスファンドに投資をしたいとは思いません。

 


※引用:交付目論見書

 

純資産総額は?

続いて、新光 J-REITオープン の純資産総額はどうなっているか
見てみましょう。

 

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の
総額だと思ってください。

 

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで銘柄を入れ
替えることができなかったり、純資産総額が大きく減少していると、
ファンドの組み替えがうまくできず、予期せぬマイナスを生む可能性が
ありますので、事前に確認すべきポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

 

新光 J-REITオープンの純資産総額は、現在1100億円程となっており、
高い人気があります。

 

ただ、ここ数年、パフォーマンスが悪かったことと、毎月分配型に
対する悪評が重なって純資産が1000億円ほど減少しています。


※引用:マンスリーレポート

 

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、
株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

 

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが
通例で、実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

 

新光 J-REITオープンの実質コストは0.715%となっており、近年の
低コストファンドと比べるとかなり割高です。

 

さらに今どき購入時手数料を取るなんていうのもあり得ないですね。
残念ながら、このコストでは他のJ-REITファンドと戦えません。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 2.2%(税込)※上限
信託報酬 0.715%(税込)
信託財産留保額 0.1%
実質コスト 0.715%(概算値)

※引用:最新運用報告書

 

実質コスト以外にも、多くの投資家が気づいていない
投信運用での成果を出すのに妨げとなる間違った考え方
をまとめました。参考にしてください。

無料ファンド相談から見えた。多くの人が気づいていない投信運用で成果を阻む9つの誤り

 

新光 J-REITオープンの評価分析

基準価額の推移は?

新光 J-REITオープンの基準価額は、3年間で25%ほど下落
しています。

 

分配金を受け取らずに運用をした場合の基準価額(青線)を
見ると、順調に上昇していましたが、コロナショックで、40%
近く下落し、それまで数年で積み上げてきた利益をすべて
吹き飛ばされました。

リーマンショックのときもそうでしたが、J-REITはこういった
下落に弱いので、困りますね。

 


※引用:モーニングスター

 

利回りはどれくらい?

つづいて、新光 J-REITオープンの利回りを見てみましょう。
直近1年間の利回りは▲11/04%となっています。

 

10年平均利回りは10%とかなり高くなっていますが、3年、
5年平均りまわりもなんともいまいちなパフォーマンスです。

 

コロナショック前のパフォーマンスと比べると、半年間で
かなり利回りが落ちてしまいました。

 

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り 2020年1月 2020年7月
1年 24.24% ▲11.04%
3年 8.26% 2.76%
5年 5.54% 1.55%
10年 12.77% 10.13%

※2020年7月時点

 

10年間高いパフォーマンスを出し続けている優秀なファンド達も
参考にしてみてください。

10年間圧倒的に高いリターンを出しているJリート ランキング

 

同カテゴリー内における利回りランキング(上位●%)の変化

新光 J-REITオープンは国内RIETカテゴリーに属しています。

 

投資をするのであれば、同じカテゴリーでも優秀なパフォーマンス
のファンドに投資をすべきなので、同カテゴリー内でもパフォー
マンスのランキングは事前に調べておいて損はありません。

 

新光 J-REITオープンは平均よりも少し下の順位を常に推移しており、
コロナショック前後で順位はあまり変わっていません。

 

平均以下のパフォーマンスであることから、他にもっと優れた
パフォーマンスのファンドがいくつもあることがわかります。

2020年1月 2020年7月
1年 77% 54%
3年 64% 70%
5年 56% 54%
10年 73% 73%

※2020年7月時点

 

年別運用パフォーマンスは?

新光 J-REITオープンの年別の運用パフォーマンスを見て
みましょう。

 

直近5~6年はプラスを出しても、それを打ち消すかのように
マイナスを出してしまっており、かなり厳しい結果です。

 

株式と異なる値動きをするという意味では面白いのですが、
今のままでは投資しづらいですね。

年間利回り
2020年 ▲19.36%(1-6月)
2019年 24.24%
2018年 10.16%
2017年 ▲7.30%
2016年 9.06%
2015年 ▲5.37%
2014年 28.03%

※2020年7月時点

 

投信運用は長期投資が前提なので、つい出口戦略を
考えずに投資をしてしまいがちです。

しかし、「投資は出口戦略にあり」と言われるほど、
重要なテーマです。

ぜひこれを機会に投資の出口戦略を考えてみて
ください。

>>ここまで考えるのが本当の資産運用。多くの投資家が考えられていない投信運用の出口戦略とは

 

インデックスファンドとのパフォーマンス比較

新光 J-REITオープンに投資をするのであれば、より
低コストで投資ができるインデックスファンドとのパフォー
マンスは比較してから投資をしても遅くはありません。

 

今回は、東証REIT指数と連動するeMAXIS 国内リートインデックスと
パフォーマンスを比較してみました。

 

どの期間でみても、基本的にeMAXIS 国内リートインデックスが
勝っています。

 

これでは、高い手数料を支払ってまで投資するメリットを感じませんね。

 


※引用:モーニングスター

 

5年、10年のより長い期間でパフォーマンスを比較してみても、
やはり新光 J-REITオープンが劣っています。

これであれば、インデックスファンドに投資をすれば、十分
と言えます。

新光 J-REIT eMAXIS国内リート
1年 ▲11.04% ▲11.20%
3年 2.76% 3.14%
5年 1.55% 1.93%
10年 10.13% 10.82%

※2020年7月時点

 

類似ファンドとのパフォーマンス比較

毎月分配型のアクティブファンドに投資するのであれば、
同じく毎月分配型のアクティブファンドとパフォーマンスを
比較してから投資をしても遅くはありません。

 

今回は同じくJ-RIETに投資ができるJ-REITリサーチ・
オープン(毎月分配型)
と比較をしてみました。

 

同じJ-REITに投資をしていても、3年間で5%以上の
差がついています。

 

これだけ差がつくと、新光 J-REITオープンを選択する
理由がなくなります。

 


※引用:モーニングスター

 

こちらも5年、10年平均利回りで比較をしても、やはり、
新光 J-REITオープンはパフォーマンスで劣っています。

どの期間でも差がついていますので、新光 J-REITオープン
をあえて選択する理由がありません。

新光 J-REIT J-RIETリサーチ
1年 ▲11.04% ▲8.99%
3年 2.76% 4.50%
5年 1.55% 2.35%
10年 10.13% 11.25%

※2020年7月時点

 

最大下落率は?

投資するのであれば、ファンドがどの程度下落する可能性がある
のかは知っておきたいところです。

 

もちろん標準偏差から変動幅を予測することはできますが、やはり
過去にどの程度下落したことがあるのかを調べるのがよいでしょう。

 

新光 J-REITオープンは2007年11月~2008年10月の間に最大53.34%
下落しています。

 

株式投資よりもリスクが小さいと思われがちですが、リーマンショック
時の下落幅で見ると、日経平均よりも大きく下落しています。

 

もちろん、リーマンショック級の大暴落がまたすぐに来るとは思いません
が、REITもこれくらい下落することもあり得ると思っておいたほうが
よいでしょう。

 

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を
限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

期間 下落率
1カ月 ▲22.71%
3カ月 ▲34.11%
6カ月 ▲41.30%
12カ月 ▲53.34%

※2020年7月時点

 

分配健全度はどれくらい?

分配金を毎月受け取っていると、受け取っていることに安心
してしまい、自分の投資元本からの配当なのか、ファンドの
収益からの配当なのか調べなくなります。

 

そこで、分配金がファンドの収益からちゃんと支払われている
のかを調べるときに役立つのが分配健全度です。

 

分配健全度とは、1年間の分配金の合計額と基準価額の変動幅を
もとに、あなたが受け取った分配金の約何%がファンドの収益
によるものなのかを計算できる指標です。

基準価額の変動幅 1年間の分配合計額 分配健全度
▲1,024円 420円 ▲143%

※2019/7/27~2020/7/26

 

新光 J-REITオープンの直近1年間の分配健全度は▲143%と
なっています。

 

分配健全度は100%を切ると、一部ファンドの収益以外から
分配金が支払われていることを意味しますが、0%を下回る
ということは、ファンドの収益からの支払いは一切ない
ということを意味します。

 

コロナショックの影響も当然ありますが、あなたが受け
取っている分配金はすべてファンドの収益以外から支払われ
ていたことを意味します。

 

かつ、投資元本が大きく削られてしまっているということです。

 

分配金利回りはどれくらい?

毎月分配型のファンドに投資をしている場合、どれくらいの
分配金が受け取れるのかを知るために分配金利回りを参考
にします。

 

分配金利回りは1年間で受け取った分配金の合計金額を
基準価額で割ることで計算できます。

 

ただし、投資信託の場合、分配金利回りだけをみていると、
受け取っている分配金がファンドの収益から出ている
ものなのか、投資元本が削られているのか、判断できません。

 

そのため、ファンドの運用利回りと分配金利回りを比較して、
ファンドの運用利回りのほうが高ければ、あなたが受け取って
いる分配金がファンドの運用の収益から支払われていると
判断することができます。

 

新光 J-REITオープンの分配金利回りは11.2%なので、
少し高めの設定です。

 

ただ、ここ最近のパフォーマンスから考えると、どう
考えても、分配金利回りが高く、ファンドの収益だけ
で分配金を賄えていないことがここからもわかります。

 

未だ多くの投資家が勘違いをしながら、分配金利回りが
高いファンドに投資をしていますが、くれぐれも気を
つけてほしいと思います。

運用利回り 分配金利回り
1年 ▲11.04% 11.2%
3年 2.76%
5年 1.55%
10年 10.13%

※2020年7月時点

 

分配金余力はどれくらい?

毎月分配型ファンドに投資をしている場合、もう1つ気になる
のが今後いつごろ、減配されそうかという点です。

 

そんなときに役立つのが分配金余力という考え方です。

 

分配金余力というのは、今の分配金の水準をあと何か月
続けられそうかを判断するための指標です。

 

明確にこの水準になったら減配されるという指標では
ありませんが、12カ月を切ったファンドはたいてい近々、
減配されることが多いです。

 

新光 J-REITオープンの分配金余力は、まだ200カ月あります
ので、減配の心配はいったんしなくても大丈夫そうです。

 

ただし、分配金余力があるのと、タコ足配当が続いているのは
別問題ですので、タコ足配当が続いている限り、あなたの
投資資金から分配金が支払われているという構造は変わりません。

分配金 繰越対象額 分配金余力
179期 40円 7,527円 188カ月
180期 40円 7,572円 189カ月
181期 40円 7,719円 192カ月
182期 40円 7,785円 194カ月
183期 40円 7,895円 197カ月
184期 40円 8,113円 202カ月
185期 40円 8,080円 202カ月
186期 40円 8,049円 201カ月
187期 40円 8,029円 200カ月
188期 40円 8,021円 200カ月
189期 40円 8,004円 200カ月
190期 40円 7,970円 199カ月

積立NISAとiDeCoの対応状況は?

積立NISAやiDeCoで積立投資を検討している人も多いと
思います。

 

そこで、積立NISAやiDeCoの対応状況をまとめました。

積立NISA iDeCo
× ×

※2020年7月時点

 

評判はどう?

新光 J-REITオープンの評判はネットでの書き込みなどで調べる
方法もありますが、評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の
資金流出入額です。

 

資金が流入しているということは、それだけ新光 J-REITオープン
を購入している人が多いということなので、評判がよくなっている
ということです。

 

新光 J-REITオープンは、流出超過の年と流入が超過する年が
交互に来ています。

 

2019年の後半以降は資金の流出が続いており、評判はまた
下がっているようです。

 

インデックスファンドにもパフォーマンスで負けていますし、
他に優れたアクティブファンドがあるので仕方ないですね。


※引用:モーニングスター

 

新光 J-REITオープン の評価まとめと今後の見通し

コロナショックで一番大きく下落したのが、RIET市場でした。

 

前からこのブログではよく言っているのですが、急落相場
では、REITはかなり大きく下落する傾向があります。

 

それもあり、直近のファンドの分配健全度は悲惨な結果と
なっています。

 

中長期でみれば、RIETも1桁中盤のリターンは期待ができますが、
新光 J-REITオープンに関しては、低コストのインデックス
ファンドにパフォーマンスで負けていますし、

 

アクティブファンドのJ-REIT リサーチ・オープン(毎月決算型)
にも負けています。

 

これでは、あえて新光 J-REITオープンを選択する理由が
ありません。

 

毎月分配型のファンドに投資をするにしても、重要なのは、
ファンド自体がちゃんと収益をあげられているかです。

 

収益をあげていないファンドが分配金を出せるのは、あなたの
投資資金から支払いをしているからです。

 

くれぐれもそのことを忘れずに投資をしてほしいと思います。

 

 

最後に、投信運用には多くのメリットもありますが、
当然ながら、弱点もあります。

今も私は投信運用を続けてはいますが、私がなぜ
投資信託の運用を主軸におかなくなったのか。

その理由をこちらで話をしています。

>>私が痛感する投資信託の限界。多くの投資家が見逃している投信運用の弱点