日本のツボの評価や評判は？今後の見通しはいかに？｜投資マニアによる投資マニアのための投資実践記

2018年、2019年と堅調なパフォーマンスを見せて、いよ
いよJ-REITも復活してきたかと思った矢先にコロナショック
が起きました。

J-RIETファンドの下落は株式以上に大きな下落を見せ、
未だ回復してきていません。

今日は、数あるJ-REITの中でも、800億超の規模を誇る
りそなJリート・アクティブ・オープン『日本のツボ』に
ついて徹底分析していきます。

「日本のツボって投資対象としてどうなの？」

「日本のツボって持ってて大丈夫なの？」

「日本のツボより良いファンドってある？」

といったことでお悩みの方は、この記事を最後まで読めば、
悩みは解消すると思います。

現在、保有している人も、検討している人も参考にしてください。

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りそなJリート・アクティブ・オープン『日本のツボ』の基本情報

投資対象は？

日本のツボの投資対象は、主として新光J-REITアクティブ・
マザーファンドを通じて、国内のリートに投資をしていきます。

J-REITとは、投資家から資金を集めて、オフィスビル、商業
施設などを保有・売買することで得られる賃貸収入や売買収入
を配当金として、投資家に支払います。

※引用：交付目論見書

J-REITの魅力は、小口の資金で不動産投資と同様の効果を
得られる点と、不動産への直接投資と比べて換金性・流動性
が高いという点にあり、リスクとしては、不動産市況によって、
賃料や稼働率が低下する可能性がある点ですね。

現在は54銘柄で構成されており、予想配当利回りは4.2%と
なっています。

後述しますが、J-REITの代表的指数である東証REIT指数に
連動するインデックスファンドよりパフォーマンスが優れて
いればよいのですが、劣るようでは、わざわざ銘柄を絞り込
んでも意味がありません。

※引用：マンスリーレポート

純資産額は？

続いて、日本のツボの純資産総額はどうなっているか見て
みましょう。

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた
資金の総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで銘柄を入れ
替えることができなかったり、ファンドの運用で必ず発生する
運営コストが相対的に高くなるので、ファンドのパフォーマンスを
悪化させる原因になります。

そのため、純資産総額も事前に確認すべきポイントの1つです。

まさか知らない？絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

日本のツボは、コロナショック前までは1000億円の規模が
ありましたが、パフォーマンスの悪化に伴い、大きく資金
流出し、現在は850億円ほどとなっています。

規模としては問題ありませんね。

実質コストは？

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬
以外に、株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用など
が含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より
高くなるのが通例で、実際にかかる実質コストをもとに
投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

日本のツボの実質コストは1.1％とカテゴリーの中では
割安となっています。J-REITの場合、銘柄数が約60銘柄
しかありませんので、当然リサーチコストはそこまで
かからないはずです。

その割に、1％超える実質コストがかかるというのは、
残念です。

購入時手数料	2.2%(税込)
信託報酬	1.1%(税込)
信託財産留保額	0
実質コスト	1.1%(概算値)

※引用：最新運用報告書

ファンドの運用で成果を出すために一番大事なことは何ですか？
と聞かれてあなたは何と答えますか？

もし『ファンド選び』だと思ったとしたら、あなたはドツボに
はまっていますので、こちらの記事を読んでみてください。

＞＞無料ファンド相談から見えた。多くの人が気づいていない投信運用で成果を阻む９つの誤り

りそなJリート・アクティブ・オープン『日本のツボ』の評価分析

基準価額をどう見る？

日本のツボの基準価額は2018年以降、分配金を出しなが
らも、基準価額が上昇するという、まさに理想的なファンド
の運用ができていました。

分配金を受け取らずに運用を続けた場合の基準価額(青線)を
見ても、3年間で40%近くは上昇していました。

しかし2020年3月のコロナショックで一時期は50%近く下落
して、ついに10000円を大きく割り込む形となりました。

少し戻してきているとはいえ、株式ファンドと比べると、
戻りが弱く、コロナ前の水準に戻すには相応の時間を要し
そうです。

※引用：モーニングスター

利回りはどれくらい？

つづいて、日本のツボの利回りを見てみましょう。
直近1年間の利回りは▲13.74％となっています。

10年平均利回りは9%とかなり高くなっていますが、3年、
5年平均利回りもなんともいまいちなパフォーマンスです。

J-REITファンドは今後も苦戦が続きそうです。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか？
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

	平均利回り
1年	▲13.74%
3年	2.55%
5年	1.49%
10年	9.12%

※2020年8月時点

10年間高いパフォーマンスを出し続けている優秀なファンド達も
参考にしてみてください。

10年間圧倒的に高いリターンを出しているJリートファンドランキング

同カテゴリー内での利回りランキングは？

日本のツボは国内RIETカテゴリーに属しています。

投資をするのであれば、同じカテゴリーでも優秀なパフォーマンス
のファンドに投資をすべきなので、同カテゴリー内でもパフォー
マンスのランキングは事前に調べておいて損はありません。

日本のツボは平均よりも少し下の順位を常に推移しており、
5年、10年と長期になるほど、ランキングの順位を落として
います。

平均以下のパフォーマンスであることから、他にもっと優れた
パフォーマンスのファンドがいくつもあるということです。

	上位●％
1年	41%
3年	73%
5年	79%
10年	100%

※2020年8月時点

年別のパフォーマンスは？

日本のツボの年別のパフォーマンスも見てみましょう。

プラスの年も多いですが、その前後で利益を相殺する
ようなマイナスリターンを出しており、トータルで
見ても、たいしたプラスになっていません。

	年間利回り
2020年	▲17.76%(1-6月)
2019年	+23.67%
2018年	+8.80%
2017年	▲6.87%
2016年	+8.15%
2015年	▲8.16%
2014年	+32.79%

※2020年8月時点

投信運用は長期投資が前提なので、つい出口戦略を
考えずに投資をしてしまいがちです。

しかし、「投資は出口戦略にあり」と言われるほど、
重要なテーマです。

ぜひこれを機会に投資の出口戦略を考えてみて
ください。

＞＞ここまで考えるのが本当の資産運用。多くの投資家が考えられていない投信運用の出口戦略とは

インデックスファンドとのパフォーマンス比較

日本のツボに投資をするのであれば、より低コストで
投資ができるインデックスファンドとのパフォーマンスは
比較してから投資をしても遅くはありません。

今回は、東証REIT指数と連動するeMAXIS 国内リート
インデックスとパフォーマンスを比較してみました。

どの期間でみても、基本的にeMAXIS 国内リート
インデックスが勝っています。

これでは、高い手数料を支払ってまで投資するメリットを
感じませんね。

※引用：モーニングスター

5年、10年のより長い期間でパフォーマンスを比較してみても、
やはり日本のツボが劣っています。

これであれば、インデックスファンドに投資をすれば、十分
と言えます。

	日本のツボ	eMAXIS国内リート
1年	▲13.74%	▲14.71%
3年	2.55%	2.80%
5年	1.49%	2.35%
10年	9.12%	10.30%

※2020年8月時点

類似ファンドとのパフォーマンス比較

毎月分配型のアクティブファンドに投資するのであれば、
同じく毎月分配型のアクティブファンドとパフォーマンスを
比較してから投資をしても遅くはありません。

今回は同じくJ-RIETに投資ができるJ-REITリサーチ・
オープン（毎月分配型）と比較をしてみました。

同じJ-REITに投資をしていても、3年間で5%以上の
差がついています。

これだけ差がつくと、日本のツボを選択する
理由がなくなります。

※引用：モーニングスター

こちらも5年、10年平均利回りで比較をしても、やはり、
日本のツボはパフォーマンスで劣っています。

どの期間でも差がついていますので、日本のツボをあえて
選択する理由がありません。

	日本のツボ	J-RIETリサーチ
1年	▲13.74%	▲11.76%
3年	2.55%	4.51%
5年	1.49%	3.33%
10年	9.12%	10.80%

※2020年8月時点

最大下落率はどれくらい？

投資するにあたって、最大どの程度下落する可能性があるのか
知っておくことは非常に重要です。

結局、多くの人が、大きな下落を経験すると、もうこれ以上は
損をしたくないと思い、基準価額が大きく下がったタイミングで
売却してしまうのです。

日本のツボの最大下落率は、2019年11月～2020年4月で▲29.09%と
なっています。やはりコロナショックの影響は大きかったという
ことですね。

REITというのは、平常時は基準価額の変動幅がとにかく小さいの
ですが、暴落相場では株式並みに大きく下落します。そういう
特徴があることを理解したうえで投資をしないといけないですね。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を
限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは？

期間	下落率
1カ月	▲21.68%
3カ月	▲28.20%
6カ月	▲29.09%
12カ月	▲23.09%

※2020年8月時点

分配健全度はどれくらい？

分配金を毎月受け取っていると、受け取っていることに安心
してしまい、自分の投資元本からの配当なのか、ファンドの
収益からの配当なのか調べなくなります。

そこで、分配金がファンドの収益からちゃんと支払われている
のかを調べるときに役立つのが分配健全度です。

分配健全度とは、1年間の分配金の合計額と基準価額の変動幅を
もとに、あなたが受け取った分配金の約何％がファンドの収益
によるものなのかを計算できる指標です。

基準価額の変動幅	1年間の分配合計額	分配健全度
▲2,208円	900円	▲145%

※2019/8/29～2020/8/28

日本のツボの直近１年間の分配健全度は▲145%と
なっています。

分配健全度は100%を切ると、一部ファンドの収益以外から
分配金が支払われていることを意味しますが、0%を下回る
ということは、ファンドの収益からの支払いは一切ない
ということを意味します。

コロナショックの影響も当然ありますが、あなたが受け
取っている分配金はすべてファンドの収益以外から支払われ
ていたことを意味します。

かつ、投資元本が大きく削られてしまっているということです。

分配金利回りはどれくらい？

毎月分配型のファンドに投資をしている場合、どれくらいの
分配金が受け取れるのかを知るために分配金利回りを参考
にします。

分配金利回りは1年間で受け取った分配金の合計金額を
基準価額で割ることで計算できます。

ただし、投資信託の場合、分配金利回りだけをみていると、
受け取っている分配金がファンドの収益から出ている
ものなのか、投資元本が削られているのか、判断できません。

そのため、ファンドの運用利回りと分配金利回りを比較して、
ファンドの運用利回りのほうが高ければ、あなたが受け取って
いる分配金がファンドの運用の収益から支払われていると
判断することができます。

日本のツボの分配金利回りは9.8%なので、J-REITファンドの
中では、かなり健全な運用がされています。

ただ、ここ最近のパフォーマンスから考えると、どう
考えても、分配金利回りが高く、ファンドの運用利回りだけ
で分配金を賄えていないことがここからもわかります。

未だ多くの投資家が勘違いをしながら、分配金利回りが
高いファンドに投資をしていますが、くれぐれも気を
つけてほしいと思います。

	運用利回り	分配金利回り
1年	▲13.74%	9.8%
3年	2.55%
5年	1.49%
10年	9.12%

※2020年8月時点

分配金余力はどれくらい？

毎月分配型ファンドに投資をしている場合、もう１つ気になる
のが今後いつごろ、減配されそうかという点です。

そんなときに役立つのが分配金余力という考え方です。

分配金余力というのは、今の分配金の水準をあと何か月
続けられそうかを判断するための指標です。

明確にこの水準になったら減配されるという指標では
ありませんが、12カ月を切ったファンドはたいてい近々、
減配されることが多いです。

日本のツボの分配金余力は、まだ100カ月以上あります
ので、減配の心配はいったんしなくても大丈夫そうです。

ただし、分配金余力があるのと、タコ足配当が続いているのは
別問題ですので、タコ足配当が続いている限り、あなたの
投資資金から分配金が支払われているという構造は変わりません。

	分配金	繰越対象額	分配金余力
109期	90円	4,465円	50.6カ月
110期	90円	4,756円	53.8カ月
111期	90円	4,985円	56.3カ月
112期	90円	5,618円	63.4カ月
113期	90円	5,554円	62.7カ月
114期	90円	5,473円	61.8カ月
115期	90円	5,424円	61.2カ月
116期	90円	5,374円	60.7カ月
117期	90円	5,345円	60.3カ月
118期	90円	5,270円	59.5カ月
119期	45円	5,254円	117カ月
120期	45円	5,232円	117カ月