このところ純資産総額が急激に増えている明治安田 J-REIT戦略
ファンド(毎月分配型)『愛称:リート王』。

この1年間で7~8倍純資産が増えています。なぜこんなに大人気に
なったのでしょうか?

そこには、他のファンドとは一味違った分配金の出し方をしている
明治安田アセットの戦略が見え隠れします。

今日はリート王について詳しく見ていきましょう。

明治安田 J-REIT戦略ファンド(毎月分配型)『愛称:リート王』の基本情報

投資対象は?

リート王は、日本の金融商品取引所に上場されているリート(不動産
投資信託証券)と日本国債に投資をしていきます。

少額から投資ができて、自分ではまず直接投資ができないような
オフィスビルやホテルにも分散投資ができるということで、不動産
投資にもともと興味がある人にとても人気があります。


※引用: 交付目論見書

純資産総額は?

純資産総額は投資信託を見極める際にとても大切なポイントです。

純資産総額が多いと、思い通りにポートフォリオを組み替えられ
ますが、純資産総額が小さいと、銘柄をタイミングよく入れ替える
ことができなかったりします。

またコストの面から見ても、ファンドが小さいとコストが嵩みます。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

リート王の純資産総額は、約200億円を超えてきており、2017年以降の
急激な純資産の増加が特に目にとまります。

主な要因としては、分配金を毎月150円から200円に引き上げたこと
によりますが、この伸びはどちらにしても凄いです。


※引用:マンスリーレポート

実質コストは?

投資信託にかかる費用について、販売時の手数料・信託報酬・
解約時の信託財産保留金以外にも費用がかかることを知っていますか?

これを実質コストと言います。

実質コストは売買時の手数料や取引の際の税金、保管費用などが
含まれており、信託報酬だけを見て、ファンドを比較していると
落とし穴にはまることがあります。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

リート王の実質コストは、信託報酬と比較して、0.3%程度上乗せされ
ており、内訳を見てみると、売買委託手数料となっていましたので、
資金流入に伴う買い付けコストが上乗せされたと考えられます。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 3.24%(税込)
信託報酬 0.972%(税込)
信託財産留保額 0.2%
実質コスト 1.221%(概算値)

※引用:運用報告書(決算日2018年12月18日)

実質コストを加味しても、圧倒的に高いリターンを出しているアクティブファンド特集

明治安田 J-REIT戦略ファンド(毎月分配型)『リート王』評価分析

基準価額の推移は?

大量に資金が流入しているリート王ですが、基準価額はここ3年間で
大幅に下落しています。

一方で、分配金再投資基準価額(青線)を見てみると、右肩上がりに
成長していることがわかりますので、明らかに過剰な分配金を配当
していることによる影響と言えるでしょう。


※引用:モーニングスター

利回りはどれくらい?

リート王の利回りは1年平均利回りが+10.87%、3年、5年平均利回り
でも6%前後あり、パフォーマンスは優れていることがわかります。

カテゴリーのランキングを見ても、上位にランクインしていますね。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 +10.87% 13%
3年 +5.16% 23%
5年 +7.60% 42%
10年

※2019年3月時点

標準偏差は?

リート王の標準偏差を見てみると、1年、3年、5年のどの期間でも
かなり上位にランクインしていることがわかります。

パフォーマンスも優れていて、価格のブレも小さく運用できている
と言う点で、リート王は優れていると言えますね。

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのはご存じでしょうか?
まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいてくださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 7.12 12%
3年 7.66 12%
5年 7.67 2%
10年

※2019年3月時点

年別のパフォーマンスは?

リート王の年別のパフォーマンスを見てみましょう。

プラスの年とマイナスの年が交互にきています。2018年は株式市場が
暴落していた中でリート王は10%超のプラスを出しました。

5年間のトータルリターンで見ても、十分なリターンとなっています。

年間利回り
2018年 +11.58%
2017年 ▲5.65%
2016年 +8.45%
2015年 ▲1.97%
2014年 +22.89%

※2019年3月時点

類似ファンドとのパフォーマンス比較

リート王への投資を検討するのであれば、インデックスファンドとの
パフォーマンス比較はしておきたいところです。

今回は、ニッセイ Jリートインデックスファンドとパフォーマンスを
比較してみました。

結果は、わずかですが、リート王のほうがパフォーマンスで勝っています。

なかなかインデックスファンドに勝てないJリートファンドが多いので、
これは高評価できます。


※引用:モーニングスター

最大下落率は?

リート王に投資をする前に、最大でどの程度下落する
可能性があるのかを知っておくことは非常に重要です。

どの程度下落する可能性があるかを把握しておけば、大きく下落した
相場でも落ち着いて保有を続けられるからです。

それではリート王の最大下落率を見てみましょう。

最大下落率は6カ月間で▲14.71%となっています。1年間の最大下落率は
6.16%ですので、中長期で保有することで損失のリスクも抑えることが
できます。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を
限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

期間 下落率
1カ月 ▲11.04%
3カ月 ▲12.63%
6カ月 ▲14.71%
12カ月 ▲6.16%

※引用:2019年3月時点

分配金は?

リート王の分配金は2017年5月から毎月200円となりました。
これにより、分配金利回りが20%超となっています。

純資産総額が大きく伸びているのは、まさにの分配金利回りの高さが
一番の要因でしょう。

基準価額もまだ高いことから、安心だと勘違いしている人もいるよう
ですが、ファンドの収益力に対して明らかに高い配当を行っており、
タコ足配当ファンド以外の何物でもありません。

また、このブログでは何度も言っていますが、特別な事情がない限りは
毎月分配型のファンドに投資すべきではありません。

計算するとよくわかる!分配金を受け取ることによるデメリットとは?

分配金 当期収益以外 繰越対象額
76期 200円 3,118円
77期 200円 181円 2,941円
78期 200円 134円 2,811円
79期 200円 135円 2,677円
80期 200円 19円 2,658円
81期 200円 133円 2,527円

評判はどう?

次にリート王の評判を見てみましょう。

資金の流出入額はファンドの評判を確認する上で役に立ちます。
資金が流入超過になっているということは、それだけ多くの投資家
がファンドを購入しているということになります。

リート王は、どんどん資金流入額が増加しており、まさに評判が
どんどん良くなっているファンドであることがわかります。

ただ、ファンドの良し悪しが判断できないような投資家が高い
分配金利回りに魅かれて投資をしている人がほとんどです。


※引用: モーニングスター

明治安田 J-REIT戦略ファンド(毎月分配型)『愛称:リート王』の今後の見通し

Jリート自体は、毎年5~6%の安定的なリターンを期待できる投資先
として十分魅力があると思っています。

ただ、インデックスファンドに勝てないアクティブファンドが
ほとんどであり、なかなかオススメできません。

その点、リート王は、ニッセイ Jリートインデックスファンドにも
勝っており、評価できますが、毎月分配型になっている点で評価が
下がります。

何より、投資家からの資金を集めるという目的だけのために、
分配金を異常に高くして、見かけの分配金利回りを高くする手口は
私は好みません。

毎月分配型でなければ、十分投資する対象として、期待が持てましたが、
これではダメですね。

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