フィデリティ・USリート・ファンドと並び、かつて純資産
総額が1兆円をこえていたラサール・グローバルREITファンド
(毎月分配型)。

 

直近3年ほどは上下しながらも右肩上がりに成長を続けて
いましたが、コロナショックの影響で3年分のリターンが
すべて吹き飛ぶ結果となりました。

 

私のお客様でもラサール・グローバルREITファンドを保有
している方が複数名おり、実際どうすればよいか、よく聞か
れるので、私なりにこちらのファンドを分析してみました。

 

ぜひ参考にしてください。

 

 

ラサール・グローバルREITファンド(毎月分配型)の基本情報

投資対象は?

ラサール・グローバルREITファンドは世界中のREITを
主要投資対象とし、賃料収入を通じた比較的高い利回り
の獲得と景気循環を睨んだREIT価格の上昇を狙っていき
ます。

 


※引用:交付目論見書

 

米国REITが全体の約7割を占め、残り3割を他の先進国の
REITが占めています。

 

商業施設やオフィスビルへの投資比率が高いのも特徴です。

 


※引用:マンスリーレポート

 

運用体制は?

運用体制は4名のファンドマネージャーによるチーム運用制
を採用しており、平均の運用・調査経験年数は30年近くと
かなり経験豊富です。

 

アナリストは19名とこちらも充実した調査体制となってい
ます。世界各国のREIT約450社を対象に最低年2回は訪問
調査を行っています。

 

ラサール社は、総合不動産サービスを提供するジョーンズ・
ラング・ラサール社のグループ会社ですので、母体である
ラサール社が日々収集している豊富な不動産情報を活かし、
物件価値を正確に査定できるのも強みと言えるでしょう。

 

純資産総額は?

続いて、純資産総額はどうなっているか見てみましょう。

 

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた
資金の総額だと思ってください。

 

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで
銘柄を入れ替えることができなかったり、純資産総額が
大きく減少していると、

 

ファンドの組み替えがうまくできず、予期せぬマイナス
を生む可能性がありますので、事前に確認すべきポイント
の1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

 

ラサール・グローバルREITファンドは一時期より規模が
小さくなったとはいえ、4600億円程度ありますので、
規模によるデメリットはありませんね。

 


※引用:マンスリーレポート

 

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬
以外に、株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用など
が含まれています。

 

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より
高くなるのが通例で、実際にかかる実質コストをもとに
投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

 

ラサール・グローバルREITファンドの実質コストは1.78%と
前期よりは0.03%ほど下がっていますが、とにかく割高な
設定となっています。

 

購入時手数料と合わせると5%近くになりますので、積極的
にはおすすめできません。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 3.3%(税込)※上限
信託報酬 1.65%(税込)
信託財産留保額 0
実質コスト 1.78%(概算値)

※引用:最新運用報告書

 

まだラリートに投資しているの?ラリートよりはるかに優れた海外REITランキング

 

ラサール・グローバルREITファンド(毎月分配型)の評価分析

基準価額をどう見る?

ラサール・グローバルREITファンドの直近3年間の基準
価額の推移を見ると右肩下がりになっています。

 

これは、ファンドの収益力より分配利回りが高いためです。

 

分配金再投資基準価額(青線)はわずかに右肩上がりに
上昇していますので、運用利回りはプラスになってはいる
ようですね。

 


※引用:モーニングスター

 

利回りはどれくらい?

ラサール・グローバルREITファンドの直近1年間の利回り
は▲24.92%です。

 

3年平均、5年平均利回りも5%近くのマイナスとなっており
直近のコロナショックの影響が大きく反映された結果と
なっています。

 

リーマンショック級と言われるコロナショックの影響は
さすがに大きかったようですね。

 

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解して
いますか?

 

もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいて
ください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 ▲24.92% 55%
3年 ▲5.23% 49%
5年 ▲4.84% 44%
10年 +5.89% 41%

※2020年4月時点

 

標準偏差は?

ラサール・グローバルREITファンドの標準偏差を見てみると、
同カテゴリー内でのランクは平均よりは上位に入っています。

 

もともと12~14程度の標準偏差ですが、コロナショックの
影響もあり、2倍近くに跳ね上がっています。

 

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのは
ご存じでしょうか?

 

まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいて
くださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 25.47 25%
3年 18.36 39%
5年 17.29 40%
10年 17.20 46%

※2020年4月時点

 

年別運用パフォーマンス

ラサール・グローバルREITファンドの年別のパフォーマンスを
見てみましょう。

 

2014年に高いリターンはじき出しましたが、それ以降は
パッとしない年が続いていました。

 

2019年には2桁のプラスを出しましたが、それをはるかに
上回るマイナスを2020年の3カ月で出しています。

 

2020年はかなり厳しい結果が続きそうですね。

年間利回り
2020年 ▲26.90(1-3月)
2019年 +17.58%
2018年 ▲6.37%
2017年 +2.80%
2016年 ▲2.90%
2015年 ▲0.01%
2014年 +40.31%

※2020年4月時点

 

投信運用は長期投資が前提なので、つい出口戦略を
考えずに投資をしてしまいがちです。

しかし、「投資は出口戦略にあり」と言われるほど、
重要なテーマです。

ぜひこれを機会に投資の出口戦略を考えてみて
ください。

>>ここまで考えるのが本当の資産運用。多くの投資家が考えられていない投信運用の出口戦略とは

 

類似ファンドとのパフォーマンス比較

ラサール・グローバルREITファンドに投資をするので
あれば、他のファンドとパフォーマンスを比較して
おいて損はありません。

 

特に何の考えもなくアクティブファンドに投資するよりも、
低コストのインデックスファンドとパフォーマンスを比較
してから投資をしても遅くはありません。

 

今回は、S&P先進国REIT指数をベンチマークとして採用して
いるSMT グローバルREITインデックスと比較をしてみました。

 

結果は、わずかですが、SMTグローバルREITインデックス
が上回っています。3年間を通じて、だいたいSMTグローバル
REITのほうが上回っていますので、

 

あえて、ラサール・グローバルREITファンドに投資をする
メリットは感じません。


※引用:モーニングスター

 

分配金の推移と分配金余力は?

ラサール・グローバルREITファンドの分配金は、2016年に
毎月60円ありましたが、2017年には40円になり、2018年に
入り、25円にまで減額されています。

 

これにより分配金余力は200カ月以上あるので減配の心配は
ありませんが、基準価額が大きく下落したことで、分配金
利回りが20%近くに達しています。

 

下表の分配金の内訳を見ても、当期の収益外からほとんど
支払われており、タコ足配当が続いています。

 

コロナショックの大暴落を契機に、タコ足配当が続きそう
な流れです。

分配金 当期収益以外 繰越対象額
185期 25円 25円 5,233円
186期 25円 19円 5,213円
187期 25円 17円 5,197円
188期 25円 23円 5,173円
189期 25円 22円 5,151円
190期 25円 17円 5,133円

評判はどう?

ネットでの書き込みなどで調べる方法もありますが、評判を
知るうえで一番役に立つのが、月次の資金流出入額でしょう。

 

資金が流出しているということは、それだけこのファンドを
解約している人が多いということなので、評判が悪いという
ことです。

 

ラサール・グローバルREITファンドは、2016年末までは毎月資金が
流入し、2016年末から資金の流出が止まりません。

 

資金が流出している=解約しているということですので、
多くの人が次から次へと投資信託を解約しているということです。

 


※引用:モーニングスター

 

ラサール・グローバルREITファンド(毎月分配型)の今後の見通し

いかがでしたでしょうか?

 

今回、コロナショックの影響をもろに受けており、株式
だけでなく、債券、REITも軒並み大きなマイナスを出し
ています。

 

さすがにもう一段大きく下落するような動きにはなって
いませんが、実体経済への影響を考えると、まだまだ
油断はできない状況です。

 

今回の大暴落でラサール・グローバルREITファンドも
一時は50%近く下落する場面もあり、基準価額が大きく
下落したことで、分配金利回りがとても高くなり、
ファンドの運用としてはかなり厳しくなることが
予想されます。

 

少なくとも今の毎月25円の分配金はファンドの収益力
に対して過剰であり、今後数年間のグローバルREITの
成長率が4~6%程度と予想されているので、分配金を
適正な水準に戻すのであれば、約10~11円/月でしょう。

 

一方で、分配金を大きく下げてしまうと、資金の流出
が加速するため、運用会社はあまり積極的にやりたが
りません。

 

ラサール・グローバルREITファンドは現時点で分配余力
は200か月超なので、後20年くらいは分配金は受け取れ
ると思いますが、分配金が受け取れる=儲かるわけでは
なく、あなたが投資した元本がただ払い戻されている
だけなので、勘違いしないでくださいね。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?

 

ラサール社は不動産会社を母体とした企業なので、現場の
不動産査定も多くのノウハウを持っています。

 

そして、ファンドのほうは運用体制も経験豊富なファンド
マネージャーやアナリストが揃っています。

 

ですが、実態は先進国REITのインデックスファンドにも
パフォーマンスで負けてしまっており、あえて高いコストで
パフォーマンスの悪いファンドに投資をする理由がありません。

 

現在、本ファンドを保有している人は乗り換えを検討すべきでしょう。

 

 

最後に、投信運用には多くのメリットもありますが、
当然ながら、弱点もあります。

今も私は投信運用を続けてはいますが、私がなぜ
投資信託の運用を主軸におかなくなったのか。

その理由をこちらで話をしています。

>>私が痛感する投資信託の限界。多くの投資家が見逃している投信運用の弱点