大和証券投信委託が設定しているダイワ・グローバルREIT
・オープン『世界の街並み』。

運用を米国初のリート運用会社に委託することで、なかなかの
パフォーマンスを上げています。

しかし、毎月分配型の方式をとっていることにより、悲惨な状況に
なりつつあります。

今日は、ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』について
徹底分析していきます。

ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』の基本情報

投資対象は?

ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』では、
海外のリートに分散投資していきます。

このブログを見にくるような方は、リートの仕組みはすでにご存じかも
しれませんが、リートは、あなたから集めた資金を使って、オフィス
ビルやホテル、病院等に投資をし、そこから得られる賃料収入や
売買益などを配当として投資家に還元する仕組みになっています。


※引用:交付目論見書

今まで、あまり説明する機会がありませんでしたが、リートは
仕組み上、法人税が実質免除されるような仕組みになっており、
一般の事業会社と比べて、利益の多くを受け取ることが可能と
なっています。


※引用:交付目論見書2018年10月版

国・地域別の構成比率で見ると、アメリカが48%、次いで、
オーストラリア、イギリスと続いています。

毎月分配型のリートだとアメリカに特化したファンドが
多いので、そういう意味では特徴的です。

用途別の構成比率も載せておきますので、参考までに
見ておいてください。


※引用:マンスリーレポート

純資産総額は?

続いて、ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』の
純資産総額はどうなっているか見てみましょう。

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の
総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで銘柄を入れ
替えることができなかったり、純資産総額が大きく減少していると、
ファンドの組み替えがうまくできず、予期せぬマイナスを生む可能性
がありますので、事前に確認すべきポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

世界の街並みの純資産総額は現在870億円程度まで下落してきて
いますが、規模としては全く問題ありません。


※引用:マンスリーレポート

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、
株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが
通例で、実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』の実質コストは
1.79%と信託報酬よりもかなり高くなっています。

こういったファンドがあるので、しっかり調べることが重要です。
実質コストが1.8%ともなると、相当、良いファンドでないと投資
する気になれませんね。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 2.7%(税込)※上限
信託報酬 1.5984%(税込)
信託財産留保額 0
実質コスト 1.79%(概算値)

※引用:運用報告書(2019年3月15日)

実質コストを加味して、圧倒的に高いリターンを出している海外REITランキング

ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』の評価分析

基準価額をどう見る?

ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』の基準価額は
3年間で約20%程度下落しています。

一方で、分配金を受け取らずに運用をした分配金再投資基準価額(青)は
3年間で20%超上昇していますので、ファンドの分配金が過剰となって
いる証拠です。

直近、基準価額が平行になっているのは、分配金を減らしただけ
であり、一時的なしのぎでしかありません。


※引用:モーニングスター

利回りはどのくらい?

ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』の直近1年間の
利回りは8.25%となっています。

3年平均、5年平均、10年平均利回りはどの期間でもほぼ8%を
超えてきており、非常に優秀なパフォーマンスを残しています。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 8.25% 20%
3年 8.05% 13%
5年 7.90% 17%
10年 13.36% 47%

※2019年7月時点

標準偏差は?

ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』の標準偏差を
見てみると、13%前後となっています。

J-REITは7~8程度なので、かなり変動幅が大きくなっています。
どちらかと言えば、日経225に連動するインデックスファンドの
ほうが標準偏差は近いですね。

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのはご存じでしょうか?
まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいてくださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 13.27 5%
3年 11.77 17%
5年 13.79 25%
10年 16.20 40%

※2019年7月時点

年別のパフォーマンスは?

ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』の年別の
パフォーマンスを見てみましょう。

2016年、2018年はマイナスのリターンとなっていますが、
それ以外はプラスのリターンとなっており、リートであれば、
十分なパフォーマンスとなっています。

年間利回り
2019年 13.83%(1-6月)
2018年 ▲6.90%
2017年 11.31%
2016年 ▲4.03%
2015年 3.68%
2014年 39.31%

※2019年7月時点

類似ファンドとのパフォーマンス比較

ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』に投資をするの
であれば、世界のリートに分散投資ができるインデックスファンドと
比較をしておいたほうがよいでしょう。

今回は、ニッセイGリートインデックスファンドと比較をしてみました。

結果はご覧の通り、世界の街並みが勝っています。

インデックスファンドに負けないパフォーマンスを残せているのであれば、
投資を検討する価値がありますね。ただ、毎月分配型でなければの話ですが。


※引用:モーニングスター

最大下落率は?

下落幅を把握する上で、標準偏差なども参考にはなりますが、
過去に最大どの程度下落したのかをみたほうがイメージが
わきやすいと思います。

ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』では、
2008年3月~2009年2月の間に最大58.98%下落しています。

リーマンショックで米国リートが軒並み下落したことがここまでの下落に
つながったと言えます。

気に留めておいてほしいのは、株式でなくても50%程度下落してしまう
ことが場合によってはあるということです。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を
限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

期間 下落率
1カ月 ▲31.32%
3カ月 ▲48.15%
6カ月 ▲56.84%
12カ月 ▲58.98%

※2019年7月時点

分配金の推移は?

続いて、ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』の
分配金の推移を見てみましょう。

2015年ごろから、毎月50円の分配が出ていましたが、2018年には
30円になり、2019年には毎月20円にまで減配されました。

分配金が20円になったことで、基準価額に対する分配金の割合を
示す分配利回りは8%程度なので、健全な水準になりました。

ただ、これで当分はもつかと思いきや、分配金余力は20カ月程度しか
ないので、1年もしないうちに減配の可能性もあります。

また、このブログでは何度も言っていますが、特別な事情がない限りは
毎月分配型のファンドに投資すべきではありません。

計算するとよくわかる!分配金を受け取ることによるデメリットとは?

分配金 当期収益以外 繰越対象額
159期 30円 26 465
160期 30円 24 441
161期 30円 27 414
162期 30円 22 391
163期 20円 14 377
164期 20円 397

評判はどう?

ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』の評判はネット
での書き込みなどで調べる方法もありますが、評判を知るうえで一番
役に立つのが、月次の資金流出入額です。

資金が流出しているということは、それだけ世界の街並みを解約
している人が多いということなので、評判が悪いということです。

パッと見てわかるとおり、2014年からほぼ毎月資金が流出しています。
直近も減配の影響で大きく資金が流出しました。

ですので、評判は良くないということが一目でわかりますね。


※引用:モーニングスター

ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』の今後の見通し

世界のリート市場は、年平均利回りにして6~7%程度で推移すると
言われています。

実際、ダイワ・グローバルREIT・オープン『世界の街並み』は
10年平均利回りが13.36%なので、このくらいの利回りは長期保有
で期待できると思います。

ただ、問題なのは、毎月分配型になってしまっているという点です。

毎月分配型になっていることで、複利の恩恵も受けられませんし、
過剰な分配が行われているので、より基準価額が上昇することが
難しくなってしまっています。

1年決算等で適正な分配を出すのであれば、悪くないファンドだと
思いますが、現状、世界の街並みには投資をしないほうがよいでしょう。

保有している方は、すぐに乗り換えを検討してください。

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