30年以上前に三井住友アセットが設定した三井住友・グローバル・
リート・オープン『世界の大家さん』。

今も昔もリート好きの投資家の人気を集めていますが、よくよく
分析していくと、色々と落とし穴が見当たります。

年1回決算型と毎月決算型がありますが、純資産総額が多い毎月決算型を
集中的に分析していきたいと思います。

三井住友・グローバル・リート・オープン『世界の大家さん』の基本情報

投資対象は?

投資対象は、日本を含む世界各国の不動産投資信託(リート)に投資します。
リートとは、多くの投資家から資金を集めて不動産に投資し、その賃料を
基にした利益に応じて配当を支払う仕組みです。

上場しているリートは取引所で売買できるため、不動産に直接投資するより
少額から投資が可能という魅力があります。


※引用:交付目論見書

世界の大家さんでは、安定的に高い配当収益を確保するため、
賃貸事業収入比率の高い銘柄を中心に分散投資をしていきます。

組入上位の国を見ていくと、アメリカが35%程度、次いで日本、
オーストラリアと続きます。

セクター別に見ると、小売りやオフィスの比率が高くなっていますね。


※2019年9月時点

運用の体制は?

実質的な運用はBNPパリバ・アセットマネジメント・グループが行います。
BNPパリバは世界で約700名の従業員がおり、76兆円もの資産を運用しています。

そのうち、リートの運用チームは平均経験年数17年のベテランメンバー7名で
構成されています。

純資産総額は?

続いて、純資産総額はどうなっているか見てみましょう。

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の
総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで銘柄を入れ
替えることができなかったり、純資産総額が大きく減少していると、
ファンドの組み替えがうまくできず、予期せぬマイナスを生む可能性
がありますので、事前に確認すべきポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

世界の大家さんは一時期2000億円まで純資産が膨れましたが、
毎年着実に純資産が下落しており、現在は550億円程度にまで
下落してしまいました。

規模としては全く問題ありませんね。


※引用:マンスリーレポート

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、
株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが
通例で、実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

世界の大家さんの実質コストは2.13%とかなり割高です。購入時手数料
とあわせると初年度は5%を超えるので、おすすめはしづらいファンドです。

購入時手数料 3.3%(税込)
信託報酬 1.749%(税込)
信託財産留保額 0
実質コスト 2.13%(概算値)

※引用:最新運用報告書

まだ世界の大家さんに投資しているの?世界の大家さんよりはるかに優れたアクティブファンド特集

三井住友・グローバル・リート・オープン『世界の大家さん』の評価分析

基準価額をどう見る?

世界の大家さんの基準価額は現在、4000円近辺です。ここ3年で20%ほど
基準価額が下落しています。

ただ、分配金を受け取らずに再投資をしたときの基準価額(青線)を
見ると、10%程度の増となっていますので、タコ足配当が行われているという
ことです。


※引用:モーニングスター

利回りはどれくらい?

世界の大家さんの直近1年間の利回りは+1.31%となっており、
グローバルREITカテゴリー内では下位2割程度となっています。

3年、5年平均利回りも3%程度に収まってしまっており、運用会社に
利益の半分程度を持っていかれているような状況です。

何より全体を通して、下位2割程度のパフォーマンスしか残せていない
ので、あえて世界の大家さんに投資する理由がありません。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 +1.31% 80%
3年 +2.33% 89%
5年 +2.90% 68%
10年 +8.39% 92%

※2019年9月時点

標準偏差は?

標準偏差まで確認する人はあまりいませんが、世界の大家さんの
基準価額のブレの大きさを知るには役立ちます。

J-REITの場合、標準偏差は7~8ですので、J-REITと比較すると、
1.5倍くらい値動きが大きいことがわかります。

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのはご存じでしょうか?
まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいてくださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 12.76 24%
3年 10.86 21%
5年 12.31 18%
10年 14.91 20%

※2019年9月時点

年別のパフォーマンスは?

世界の大家さんの年別のパフォーマンスも見てみましょう。

2014年には30%超の優れたパフォーマンスとなっていますが、
それ以降は、マイナスのリターンで終わっている年が多くなって
います。

年間利回り
2019年 9.24%(1-6月)
2018年 ▲10.14%
2017年 +5.58%
2016年 ▲0.32%
2015年 ▲4.36%
2014年 +32.63%

※2019年9月時点

インデックスファンドとのパフォーマンス比較

世界の大家さんに投資を検討する上で、インデックスファンドとの
パフォーマンス比較をしてみましょう。

今回は、世界のREITの代表的な指標であるS&P グローバルリート
インデックスに連動するニッセイGリートインデックスファンドと
パフォーマンスの比較を行いました。

結果は、ニッセイGリートインデックスファンドの圧勝です。
これでは高いコストを支払ってまでアクティブファンドに投資
する気にはなれません。


※引用:モーニングスター

最大下落率は?

世界の大家さんに投資をする前に、最大でどの程度下落する可能性が
あるのかを知っておくことは非常に重要です。

どの程度下落する可能性があるかを把握しておけば、大きく下落した
相場でも落ち着いて保有を続けられるからです。

それではここで世界の大家さんの最大下落率を見てみましょう。

最大下落率は1年間で▲64.94%となっており、株式ファンド以上に
下落幅が大きいことがわかります。REITは一般的に株式ファンドより
リスクが低いと思われているので注意してください。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を
限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

期間 下落率
1カ月 ▲35.78%
3カ月 ▲51.37%
6カ月 ▲61.95%
12カ月 ▲64.94%

※2019年9月時点

分配金の内訳と余力は?

毎月分配型のファンドに投資をするのであれば、分配金がちゃんと
ファンドの収益で賄われているのか確認しておいて損はありません。

世界の大家さんは毎月50円の分配を続けていましたが、2018年から
毎月30円に分配金を減額しました。分配金利回り約10%ですので、
比較健全な水準でしょう。

しかし、分配金の内訳を見てみると、当期収益以外から半分以上の
資金が払い出される月もあり、タコ足配当が続いています。

分配金余力はまだ200カ月以上あるので、当面減配されることは
ないと思いますが、過剰な分配をしているファンドはおすすめできません。

このブログでは何度も言っていますが、特別な事情がない限りは
毎月分配型のファンドに投資すべきではありません。

計算するとよくわかる!分配金を受け取ることによるデメリットとは?

分配金 当期収益以外 繰越対象額
179期 30円 22 6,181円
180期 30円 9 6,173円
181期 30円 10 6,163円
182期 30円 23 6,139円
183期 30円 28 6,111円
184期 30円 2 6,108円

評判はどう?

世界の大家さんの評判はネットでの書き込みなどで調べる方法も
ありますが、評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の資金流出入額でしょう。

資金が流出しているということは、それだけこのファンドを解約している人が
多いということなので、評判が悪いということです。

世界の大家さんは2014年から毎月資金が流出しており、非常に評判が
悪いことがわかります。他のグローバルREITファンドと比べてパフォーマンスが
優れないというのも流出がつづくひとつの要因となっています。


※引用:モーニングスター

三井住友・グローバル・リート・オープン『世界の大家さん』の今後の見通し

グローバル・リートであれば、中長期で見て1桁後半のリターンを
期待できるとは思います。

しかし、世界の大家さんの運用実績は同一カテゴリー内で中盤以下で
あるだけでなく、インデックスファンドにパフォーマンスで負けてしまう
ような運用しかできていません。

このブログでは何度も言っていますが、インデックスファンドに負けるような
アクティブファンドには投資する価値がありません。

もし現在も保有しているのであれば、即刻解約してもっと優れた
アクティブファンドに投資をしましょう。

 

自分に最適な至極の1本を見つけたい方はこちら

◆世界の大家さんから乗り換え続出!本当に利回りが高いアクティブファンド特集

◆6000本の中から選ばれたモーニングスター Fund of the Year受賞ファンドは?

◆投信分析のプロ。投信ブロガーが選ぶFund of the Year受賞ファンドは?