物件満彩の評価や評判は？今後の見通しはどう？ | 投資マニアによる投資マニアのための投資実践記

今も昔も常に一部の投資家から注目を集めている不動産投資。

「不動産投資を実際始めるには最初の手続きや管理が難しそう、、」
そういう考えから少額から分散投資ができる不動産投資信託・
Jリートを購入してみようと考え始めている方が増えています。

その中で毎月分配金型は毎月お小遣いが入っているようなお得感が
味わえて人気があります。

しかし、投資家にとって本当にお得なのでしょうか？

今回はMHAM J-REITアクティブオープン毎月決算コース『物件満彩』
について徹底分析していきます。

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MHAM J-REITアクティブオープン毎月決算コース『物件満彩』の基本情報

投資対象は？

物件満彩の投資対象は、国内の金融商品取引所に上場している
不動産投資信託証券（Jリート）です。

現在は56銘柄で構成されており、RIETの構成比率は以下の
ようになっています。

もともとJ-REIT自体が60銘柄程度しかないので、ほとんど
すべてを組み入れているということになります。

※引用：マンスリーレポート

純資産総額は？

続いて、物件満彩の純資産総額はどうなっているか見て
みましょう。

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた
資金の総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで銘柄を入れ
替えることができなかったり、ファンドの運用で必ず発生する
運営コストが相対的に高くなるので、ファンドのパフォーマンスを
悪化させる原因になります。

そのため、純資産総額も事前に確認すべきポイントの1つです。

まさか知らない？絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

物件満彩は、現在210億円で、2016年をピークに純資産は
減少の一途をたどっています。パフォーマンスが悪いわけで
はないのですが、比較的健全な分配金の支払いをしている
こともあり、

投資家からあまり注目されていない要因だと思われます。

※引用：マンスリーレポート

実質コストは？

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬
以外に、株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用など
が含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より
高くなるのが通例で、実際にかかる実質コストをもとに
投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

物件満彩の実質コストは1.11%となっており、他のアクティブ
ファンドに比べて割安となっています。とは言っても、そこ
まで銘柄選定に時間がかからないので、もう少しコストが低く
なってしかるべきだと思っています。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料	2.75%(税込)
信託報酬	1.1%(税込)
信託財産留保額	0.3%
実質コスト	1.11%(概算値)

※引用：最新運用報告書

ファンドの運用で成果を出すために一番大事なことは何ですか？
と聞かれてあなたは何と答えますか？

もし『ファンド選び』だと思ったとしたら、あなたはドツボに
はまっていますので、こちらの記事を読んでみてください。

＞＞無料ファンド相談から見えた。多くの人が気づいていない投信運用で成果を阻む９つの誤り

MHAM J-REITアクティブオープン毎月決算コース『物件満彩』の評価分析

基準価額の推移は？

物件満彩の基準価額は、2017年から2020年までは分配金
を支払っても基準価額が上昇していくというまさに理想の
状況でした。

しかし、コロナショックで基準価額が一時40%以上下落し、
状況は一変します。

J-REITは平常時はリスクの小さい値動きをしますが、暴落
相場では、株式以上に下落することがありますので、今回
改めてそれを実感した人も多いのではないでしょうか。

※引用：モーニングスター

利回りはどれくらい？

つづいて、物件満彩の利回りを見てみましょう。
直近1年間の利回りは▲12.61％となっています。

10年平均利回りは10%とかなり高くなっていますが、3年、
5年平均りまわりもなんともいまいちなパフォーマンスです。

J-REITファンドは今後も苦戦が続きそうです。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか？
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り	2020年8月
1年	▲12.61%
3年	3.21%
5年	2.34%
10年	10.51%

※2020年8月時点

10年間高いパフォーマンスを出し続けている優秀なファンド達も
参考にしてみてください。

10年間圧倒的に高いリターンを出しているJリートファンドランキング

同カテゴリー内における利回りランキング(上位●%)の変化

物件満彩は国内RIETカテゴリーに属しています。

投資をするのであれば、同じカテゴリーでも優秀なパフォーマンス
のファンドに投資をすべきなので、同カテゴリー内でもパフォー
マンスのランキングは事前に調べておいて損はありません。

物件満彩は常に上位30%にランクインしており、同カテゴリー内
では優秀な成績を残しています。

	2020年8月
1年	20%
3年	26%
5年	27%
10年	28%

※2020年8月時点

年別のパフォーマンスは？

物件満彩の年別のパフォーマンスで見てみると、2桁以上
のプラスの年も多いですが、マイナス幅も大きい年もあり
利益が相殺されてしまっています。

直近5～6年運用している人はあまり利益が出ていないでしょう。

	年間利回り
2020年	▲18.66%(1-6月)
2019年	+24.79%
2018年	+10.04%
2017年	▲8.15%
2016年	+8.34%
2015年	▲3.82%
2014年	+28.43%

※2020年8月時点

投信運用は長期投資が前提なので、つい出口戦略を
考えずに投資をしてしまいがちです。

しかし、「投資は出口戦略にあり」と言われるほど、
重要なテーマです。

ぜひこれを機会に投資の出口戦略を考えてみて
ください。

＞＞まさか考えたことがない？運用が成功するか失敗するかすべてのカギを握る投信運用の出口戦略

インデックスファンドとのパフォーマンス比較

物件満彩に投資をするのであれば、より低コストで
投資ができるインデックスファンドとのパフォーマンスは
比較してから投資をしても遅くはありません。

今回は、東証REIT指数と連動するeMAXIS 国内リート
インデックスとパフォーマンスを比較してみました。

※引用：モーニングスター

かなり拮抗しており、ほとんどパフォーマンスには差がありません。

5年、10年のより長い期間でパフォーマンスを比較してみても、
ほとんど差がない状況のようです。

	物件満彩	eMAXIS国内リート
1年	▲12.61%	▲14.71%
3年	3.21%	2.80%
5年	2.34%	2.35%
10年	10.51%	10.30%

※2020年8月時点

類似ファンドとのパフォーマンス比較

毎月分配型のアクティブファンドに投資するのであれば、
同じく毎月分配型のアクティブファンドとパフォーマンスを
比較してから投資をしても遅くはありません。

今回は同じくJ-RIETに投資ができるJ-REITリサーチ・
オープン（毎月分配型）と比較をしてみました。

同じJ-REITに投資をしていても、3年間で5%以上の
差がついています。

これだけ差がつくと、物件満彩を選択する
理由がなくなります。

※引用：モーニングスター

こちらも5年、10年平均利回りで比較をしても、やはり、
物件満彩はパフォーマンスで劣っています。

どの期間でも差がついていますので、物件満彩をあえて
選択する理由がありません。

	物件満彩	J-RIETリサーチ
1年	▲12.61%	▲11.76%
3年	3.21%	4.51%
5年	2.34%	3.33%
10年	10.51%	10.80%

※2020年8月時点

最大下落率は？

投資するのであれば、物件満彩がどの程度下落する可能性がある
のかは知っておきたいところです。

もちろん標準偏差から変動幅を予測することはできますが、
やはり過去にどの程度下落したことがあるのかを調べるのが
よいでしょう。

物件満彩は、2007年11月～2008年10月で最大▲49.33%と
なっています。

この下落はリーマンショックによる影響ですが、少なくとも
コロナショックはこのレベルではなかったということです。

ただ、あなたが思っている以上に大きく下落しますので、
その点は忘れてはいけません。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかも
しれません。

しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの
可能性を限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは？

期間	下落率
1カ月	▲18.69%
3カ月	▲30.75%
6カ月	▲37.88%
12カ月	▲49.33%

※2020年8月時点

分配健全度はどれくらい？

分配金を毎月受け取っていると、受け取っていることに安心
してしまい、自分の投資元本からの配当なのか、ファンドの
収益からの配当なのか調べなくなります。

そこで、分配金がファンドの収益からちゃんと支払われている
のかを調べるときに役立つのが分配健全度です。

分配健全度とは、1年間の分配金の合計額と基準価額の変動幅を
もとに、あなたが受け取った分配金の約何％がファンドの収益
によるものなのかを計算できる指標です。

基準価額の変動幅	1年間の分配合計額	分配健全度
▲2,111円	950円	▲122%

※2019/8/29～2020/8/28

物件満彩の直近１年間の分配健全度は▲122%と
なっています。

分配健全度は100%を切ると、一部ファンドの収益以外から
分配金が支払われていることを意味しますが、0%を下回る
ということは、ファンドの収益からの支払いは一切ない
ということを意味します。

コロナショックの影響も当然ありますが、あなたが受け
取っている分配金はすべてファンドの収益以外から支払われ
ていたことを意味します。

かつ、投資元本が大きく削られてしまっているということです。

分配金利回りはどれくらい？

毎月分配型のファンドに投資をしている場合、どれくらいの
分配金が受け取れるのかを知るために分配金利回りを参考
にします。

分配金利回りは1年間で受け取った分配金の合計金額を
基準価額で割ることで計算できます。

ただし、投資信託の場合、分配金利回りだけをみていると、
受け取っている分配金がファンドの収益から出ている
ものなのか、投資元本が削られているのか、判断できません。

そのため、ファンドの運用利回りと分配金利回りを比較して、
ファンドの運用利回りのほうが高ければ、あなたが受け取って
いる分配金がファンドの運用の収益から支払われていると
判断することができます。

物件満彩の分配金利回り11.4%なので、J-REITファンドの
中では、比較的健全な運用がされています。

ただ、ここ最近のパフォーマンスから考えると、どう
考えても、分配金利回りが高く、ファンドの運用利回りだけ
で分配金を賄えていないことがここからもわかります。

未だ多くの投資家が勘違いをしながら、分配金利回りが
高いファンドに投資をしていますが、くれぐれも気を
つけてほしいと思います。

	運用利回り	分配金利回り
1年	▲12.61%	11.4%
3年	3.21%
5年	2.34%
10年	10.51%

※2020年8月時点

分配金余力はどれくらい？

毎月分配型ファンドに投資をしている場合、もう１つ気になる
のが今後いつごろ、減配されそうかという点です。

そんなときに役立つのが分配金余力という考え方です。

分配金余力というのは、今の分配金の水準をあと何か月
続けられそうかを判断するための指標です。

明確にこの水準になったら減配されるという指標では
ありませんが、12カ月を切ったファンドはたいてい近々、
減配されることが多いです。

物件満彩の分配金余力は、まだ200カ月以上あります
ので、減配の心配はいったんしなくても大丈夫そうです。

ただし、分配金余力があるのと、タコ足配当が続いているのは
別問題ですので、タコ足配当が続いている限り、あなたの
投資資金から分配金が支払われているという構造は変わりません。

	分配金	繰越対象額	分配金余力
180期	35円	9,111円	261カ月
181期	35円	9,537円	273カ月
182期	35円	9,690円	277カ月
183期	35円	9,907円	284カ月
184期	35円	10,357円	296カ月
185期	35円	10,545円	302カ月
186期	320円	10,237円	–
187期	35円	10,235円	293カ月
188期	35円	10,235円	293カ月
189期	85円	10,191円	–
190期	35円	10,165円	291カ月
191期	35円	10,148円	290カ月