インデックスファンドの低コスト競争において、最前線で
戦っているニッセイアセットのインデックスシリーズ。
今日は、ニッセイＪリートインデックスファンドの評価や
評判、実質コストなどについて徹底的に分析したいと思います。
「ニッセイＪリートインデックスファンドって投資対象としてどうなの？」
「ニッセイＪリートインデックスファンドって持ってて大丈夫なの？」
「ニッセイＪリートインデックスファンドより良いファンドってある？」
といったことでお悩みの方は、この記事を最後まで読めば、
悩みは解消すると思います。
ニッセイＪリートインデックスファンドの基本情報
投資対象は？
投資対象は、国内に上場している不動産投資信託証券
（Jリート）で、東証REIT指数（配当込み）の動きに
連動する成果を目標とします。
そもそもJリート（J-REIT）とは、Jananese Real Estate
Investment Trustの頭文字をとったものです。
Jリートの仕組みは以下のようになっており、投資家から
集めた資金を用いて、不動産を購入し、購入した不動産を
賃貸したり、売却したりして収益を上げます。
その収益の一部が投資家に還元されるという仕組みです。
組み入れ銘柄上位を見てみると、上位には日本ビルファンド
投資法人、日本プロロジスリート投資法人、ジャパンリアル
エステイト投資法人が名を連ねています。
このあたりは不動産投資法人としては、かなり有名所ですね。
※引用：マンスリーレポート
純資産総額は？
続いて、純資産総額はどうなっているか見てみましょう。
純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた
資金の総額だと思ってください。
インデックスファンドの運用において、純資産総額という
のも見るべきポイントです。
ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで
銘柄を入れ替えることができず、インデックスから乖離
してしまうリスクがあります。
また純資産総額が大きく減少していると、ファンドの組み
替えがうまくできず、予期せぬマイナスを生む可能性が
あります。
ニッセイJリートインデックスファンドはコロナショックで
純資産が半分ほどに減りましたが、パフォーマンスが回復
してきたことに伴い、元の水準に戻りつつあります。
現在は156億円程度ありますので、規模のデメリットは
ありません。
※引用：マンスリーレポート
実質コストは？
私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬
以外に、株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用など
が含まれています。
そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より
高くなるのが通例で、実際にかかる実質コストをもとに
投資判断をしなければなりません。
信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方
インデックスファンドにおいて、実質コストというのは
何よりも重要な項目です。
東証REIT指数連動型のインデックスファンドは運用会社
各社が作っていますが、運用リターンは東証REIT指数に
連動するため、どこも差がつきません。
そうすると、実質コストの部分で良し悪しを決めることに
なるわけです。
ニッセイＪリートインデックスファンドのコストは、0.276%と
なっており、Jリート系のインデックスファンドの中では
割安な水準です。
| 購入時手数料 | 0 |
| 信託報酬 | 0.275%(税込) |
| 信託財産留保額 | 0 |
| 実質コスト | 0.276%(概算値) |
※引用：最新運用報告書
「ファンドの運用で成果を出すために一番大事なことは何ですか？」と聞かれてあなたは何と答えますか？
もし『ファンド選び』だと思ったとしたら、あなたはドツボに
はまっていますので、こちらの記事を読んでみてください。
ニッセイＪリートインデックスファンドの評価分析
基準価額をどう見る？
ニッセイJリートインデックスファンドの基準価額の推移を
見てみると、コロナショックで一時は50%近く資産が減少
しました。
その後、1年かけてようやく元の水準に戻しましたが、2022年
に入ってからまた下落しています。
※引用：モーニングスター
利回りは？
つづいて、ニッセイＪリートインデックスファンドの運用
実績を見てみましょう。直近1年間の利回りは19.39%です。
コロナショック後の1年間の利回りなので、高く見えますが、
3年平均、5年平均になるにつれ、正常な利回りになっています。
Jリートであれば、5%前後のリターンが正常な範囲でしょう。
ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか？
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。
| 平均利回り | |
| 1年 | 19.39% |
| 3年 | 8.85% |
| 5年 | 5.84% |
| 10年 | - |
※2022年2月時点
同カテゴリー内での利回りランキングは？
ニッセイＪリートインデックスファンドは、国内リート
カテゴリーに属しています。
投資をするのであれば、同じカテゴリーでも優秀な
パフォーマンスのファンドに投資をすべきなので、
同カテゴリー内でのパフォーマンスのランキングは
事前に調べておいて損はありません。
ニッセイＪリートインデックスファンドは利回りだけを
見ると、優れているように見えますが、実際のランキング
では、平均より少しいい程度の水準です。
もう少しパフォーマンスの良いファンドがありそうですね。ｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆｆ
| 上位●％ | |
| 1年 | 51% |
| 3年 | 44% |
| 5年 | 36% |
| 10年 | - |
※2022年2月時点
年別の運用利回りは？
ニッセイＪリートインデックスファンドの年別のパフォー
マンスでは、2桁プラスの年も多くありますが、マイナス
の年も多いので、平均すると5%程度になります。
| 年間利回り | |
| 2021年 | +19.39% |
| 2020年 | ▲13.37% |
| 2019年 | +24.70% |
| 2018年 | +10.65% |
| 2017年 | ▲6.94% |
| 2016年 | +9.36% |
| 2015年 | ▲5.13% |
| 2014年 | +28.74% |
※2022年2月時点
投信運用は長期投資が前提なので、つい出口戦略を考えずに投資をしてしまいがちです。
しかし、「投資は出口戦略にあり」と言われるほど、重要なテーマです。ぜひこれを機会に投資の出口戦略を考えてみてください。
＞＞まさか考えたことがない？運用が成功するか失敗するかすべてのカギを握る投信運用の出口戦略類似ファンドとのパフォーマンス比較
ニッセイJリートインデックスファンドへの投資を検討する
にあたり、類似のインデックスファンドとパフォーマンスを
比較しておいて損はありません。
今回は東証REIT指数を採用している代表的な低コストファ
ンドとニッセイJリートインデックスファンドのパフォーマ
ンスを比較してみました。
※引用：モーニングスター
パフォーマンスはほとんど変わないことからわかるとおり、
東証RIET指数に連動しているインデックスファンドであれば、
どれを選択しても構いません。
ただ、ニッセイJリートインデックスファンドはコスト面から
わずかに優位となっています。
最大下落率は？
投資を始めようとしている、もしくは始めたばかりの人が
気になるのが、最大どの程度、資産が下落する可能性がある
のかという点かと思います。
下記に、ファンド設定来の最大下落率を期間別に集計して
ものを載せます。
コロナショックの影響でニッセイJリートインデックス
ファンド最大下落率は30%近くまでになっています。
最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかも
しれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの
可能性を限りなく低くすることが可能です。
| 期間 | 下落率 |
| 1カ月 | ▲20.44% |
| 3カ月 | ▲27.76% |
| 6カ月 | ▲28.10% |
| 12カ月 | ▲23.94% |
※2022年2月時点
評判はどう？
続いて、ニッセイＪリートインデックスファンドの評判を
見ていきたいと思います。
ネットでの書き込みなどで調べる方法もありますが、
評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の資金流出入額
でしょう。
資金が流入しているということは多くの投資家がファンドを
購入しているということなので、評判がいいということにな
ます。
2019年はパフォーマンスが好調だったこともあり、資金流入が
つづきましたが、2019年末からはパフォーマンスが優れず、
資金流出が加速しているような状況です。
2020年3月以降は資金流出超過と流入超過の月が入れ替わりに
なっており、評判が良いと言えるような状況ではありません。
※引用：モーニングスター
ニッセイＪリートインデックスファンドの評価まとめ
分散投資という観点からJリートを持っておこうと考えて
いる方も多いかと思います。
インデックス型のJリートであれば、このファンドはコストも
最安値に近く、持っておいても悪くないファンドだと思います。
ただ、一方で、リートというのは、不動産価値の上昇や家賃収入の
上昇が期待できるエリアで保有しないと利益を望めません。
そういう意味では、日本国内の不動産価値は今後、上昇していく
イメージはなく、新興国のリートのほうが購入するに値するのでは
ないかと思っています。
コロナショックがきっかけで、J-REITを手放した人も多いかも
しれませんが、J-RIETに投資をするのであれば、下落局面には
とにかく弱いことをは知っておかなければいけません。
そして、短期的な下落に慌てふためくのではなく、J-REITにしても
その他のファンドにしても基本は長期保有が前提となります。
正直、今後もコロナショックのような下落相場がどこかで
必ず来ますので、どんな下落が来ても耐えることが大事だ
と心に誓い、保有を続けるほうが得策です。
逆に、我慢ができずにすぐ売却してしまうような人は、
次同じような相場が来ても同じような行動を取ることになり、
毎回含み損を抱えては撤退という悪循環をたどることになります。
最後に、投信運用には多くのメリットもありますが、当然ながら、弱点もあります。
今も私は投信運用を続けてはいますが、私がなぜ投資信託の運用を主軸におかなくなったのか。その理由をこちらで話をしています。
＞＞私が痛感する投資信託の限界。多くの投資家が見逃している投信運用の弱点