2020年の東京オリンピックに向けて日本中が盛り上がりを見せている昨今、
不動産投資にも再び注目が集まってきました。

「不動産投資を実際始めるには最初の手続きや管理が難しいそう、、」
そういう考えから少額から分散投資ができる不動産投資信託・Jリートを
購入してみようと考え始めている方が増えています。

その中で毎月分配金型は毎月お小遣いが入っているようなお得感が味わえて
人気があります。しかし、投資家にとって本当にお得なのでしょうか?

今回はMHAM J-REITアクティブオープン毎月決算コース『愛称:物件満彩』
について徹底分析していきます。

MHAM J-REITアクティブオープン毎月決算コース『物件満彩』の基本情報

投資対象は?

物件満彩の投資対象は、国内の金融商品取引所に上場している不動産投資信託証券
(Jリート)です。現在は47銘柄で構成されており、直近の組み入れ上位3銘柄は、
1位ジャパンリアルエステイト投資法人、2位日本ビルファンド投資法人、
3位オリックス不動産投資法人となっています。

純資産総額は?

続いて、物件満彩の純資産総額はどうなっているか見てみましょう。
純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで売買できなかったり、
コストが嵩みますので、事前に確認すべきポイントの1つです。

物件満彩は、現在350億円で、13年の6月の価額上昇時に一気に400億円前後に増え
以降上昇を続けましたが直近1年は少し下降気味です。

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、株式売買委託手数料や、
保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが通例で、
実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

物件満彩の実質コストは1.10%となっており、他のアクティブファンドに比べて
安くなっています。

購入時手数料 2.7%(税込)
信託報酬 1.08%(税込)
信託財産留保額 0.3%
実質コスト 1.10%(概算値)

※第167期 運用報告書より(決算日2018年5月7日)

MHAM J-REITアクティブオープン毎月決算コース『物件満彩』の評価分析

基準価額の推移は?

物件満彩の基準価額は、2016年から2017年にかけて下落トレンドが続き
苦戦していましたが、2018年に入り、流れを取り戻しつつあります。

利回りはどれくらい?

物件満彩の直近1年間の利回りは+11.20%となっています。
5年平均利回りが6%、10年平均利回りは9%となっており、リートであれば、
十分なパフォーマンスと言えるでしょう。


※2018年10月時点

四半期別のパフォーマンスは?

物件満彩の四半期別のパフォーマンスで見てみると、プラスが出た年の次の年は
マイナスになり、マイナスが出た年の次の年はプラスになる傾向があるようです。

類似ファンドとのパフォーマンス比較

Jリートのアクティブファンドであれば、投資をする前に、インデックスファンドと
比較しておいて損はありません。

今回は、物件満彩とJリートのインデックスファンドで有名なニッセイJリートインデックス
ファンドを比較しています。

見てわかる通り、ニッセイJリートインデックスファンドのほうがパフォーマンスが良いです。
つまり高いコストを払ってまで物件満彩に投資をしなくても、より低コストでパフォーマンスの
良いファンドがあるということですね。

最大下落率は?

投資するのであれば、物件満彩がどの程度下落する可能性があるのかは
知っておきたいところです。

もちろん標準偏差から変動幅を予測することはできますが、やはり
過去にどの程度下落したことがあるのかを調べるのがよいでしょう。

物件満彩は、2007年11月~2008年10月で最大▲49.33%となっています。
この下落はリーマンショックによる影響ですが、株式と同程度下落する
可能性があるということは忘れてはいけません。

分配金は?

物件満彩の分配金は、直近6年ほどは35円で推移していますが、
過去には45円50円という時期もありました。

分配金利回りが現在は5%弱ですので、ファンドの収益力からみても
健全な水準といえます。

ただし、直近2018年の5月の分配金では、35円の内当期の収益が19円、
当期の収益以外が15円となっています。

収益以外ですから、基準価額から切り崩して出しているわけです。
つまり、みなさまの投資した資金から出してるということです。
(以前の収益から出している場合もあるので、一概にではありませんが。)

安定した35円の分配金というのも一見、月々お小遣いをもらっているように
感じて満足する投資家もいると思います。しかし実際にはそれは自分が
最初に出した投資金でが一部含まれている場合もあるわけです。

単純に口座にお金が入って、得した気分になっているようでは、
大きな落とし穴にはまっているかもしれないので、注意してください。

評判はどう?

続いて、ファンドの収益力を見てみましょう。
物件満彩のの評判はネットでの書き込みなどで調べる方法もありますが、
評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の資金流出入額です。

資金が流出しているということは、それだけ世界家主倶楽部を解約している人が
多いということなので、評判が悪くなっているということです。

直近は流出超過となっており、評判が下がっていますね。
インデックスファンドに勝てていなければ、当然の結果ですね。

MHAM J-REITアクティブオープン毎月決算コース『物件満彩』の今後の見通し

Jリート全体としての見通しは、2020年の東京オリンピックでインフラが整備され、
東京が以前より住みやすい都市になり不動産価格は上昇するでしょうが、その後に
ついては不透明です。

また毎月分配型の投資信託についても、積立NISA、 iDeCoの出現により
少額積立して再投資するような投資信託に人気が集まっていくので、
今までのように分配型の人気はなくなっていくと予想しています。

何しろ分配型自体に疑問を感じている投資家が増えてきていますからね。

何より、アクティブファンドというのは高いコストを払って、ベンチマークを
上回る収益を狙っていくわけですが、さきほど紹介したように、ニッセイJリート
インデックスファンドにパフォーマンスで負けているようでは、あえて物件満彩に
投資をする価値がありません。