2020年の東京オリンピックに向けて日本中が盛り上がりを見せて
いる昨今、不動産投資にも再び注目が集まってきました。

「不動産投資を実際始めるには最初の手続きや管理が難しいそう、、」
そういう考えから少額から分散投資ができる不動産投資信託・
Jリートを購入してみようと考え始めている方が増えています。

その中で毎月分配金型は毎月お小遣いが入っているようなお得感が
味わえて人気があります。

しかし、投資家にとって本当にお得なのでしょうか?

今回はMHAM J-REITアクティブオープン毎月決算コース『物件満彩』
について徹底分析していきます。

MHAM J-REITアクティブオープン毎月決算コース『物件満彩』の基本情報

投資対象は?

物件満彩の投資対象は、国内の金融商品取引所に上場している
不動産投資信託証券(Jリート)です。

現在は47銘柄で構成されており、直近の組み入れ上位3銘柄は、
1位ジャパンリアルエステイト投資法人、2位日本ビルファント
゙投資法人、3位オリックス不動産投資法人となっています。


※引用:マンスリーレポート

純資産総額は?

続いて、物件満彩の純資産総額はどうなっているか見てみましょう。

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の
総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで売買できなかった
り、コストが嵩みますので、事前に確認すべきポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

物件満彩は、現在310億円で、13年の6月の価額上昇時に一気に400億円
前後に増え以降上昇を続けましたが直近1年は資金の流出が続いています。


※引用:マンスリーレポート

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、
株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが
通例で、実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

物件満彩の実質コストは1.11%となっており、他のアクティブファンドに
比べて割安となっています。とは言っても、そこまで銘柄選定に時間が
かからないので、もう少しコストが低くなってしかるべきだと思っています。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 2.7%(税込)
信託報酬 1.08%(税込)
信託財産留保額 0.3%
実質コスト 1.11%(概算値)

※引用: 運用報告書(決算日2018年11月5日)

実質コストを加味しても、圧倒的に高いリターンを出しているアクティブファンド特集

MHAM J-REITアクティブオープン毎月決算コース『物件満彩』の評価分析

基準価額の推移は?

物件満彩の基準価額は、2016年から2017年にかけて下落トレンドが続き
苦戦していましたが、2018年に入り、流れを取り戻しつつあります。

2019年に入っても好調を維持しており、今年も期待が持てますね。


※引用:モーニングスター

利回りはどれくらい?

物件満彩の直近1年間の利回りは+9.77%となっています。

5年平均利回りが7%、10年平均利回りは11%となっており、
リートであれば、十分なパフォーマンスと言えるでしょう。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 9.77% 65%
3年 3.75% 80%
5年 7.44% 56%
10年 11.56% 55%

※2019年3月時点

標準偏差は?

物件満彩の標準偏差を見てみると、カテゴリー内でのランクは
中長期なるほど上位に上がっています。

日経平均に連動するインデックスファンドの標準偏差が15~16程度
なので、基準価額のブレ幅は相当抑えられていることがわかります。

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのはご存じでしょうか?
まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいてくださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 7.97 84%
3年 8.09 70%
5年 8.81 54%
10年 17.07 49%

※2019年3月時点

年別のパフォーマンスは?

物件満彩の年別のパフォーマンスで見てみると、プラスが出た年の
次の年はマイナスになり、マイナスが出た年の次の年はプラスになる
傾向があるようです。

5年間のトータルリターンでは35%超のプラスとなっていますので、
十分な結果と言えるのではないでしょうか。

年間利回り
2018年 +10.04%
2017年 ▲8.15%
2016年 +8.34%
2015年 ▲3.82%
2014年 +28.43%

※2019年3月時点

類似ファンドとのパフォーマンス比較

Jリートのアクティブファンドであれば、投資をする前に、
インデックスファンドと比較しておいて損はありません。

今回は、物件満彩とJリートのインデックスファンドで有名な
ニッセイJリートインデックスファンドを比較しています。

見てわかる通り、ニッセイJリートインデックスファンドのほうが
パフォーマンスが良いです。

つまり高いコストを払ってまで物件満彩に投資をしなくても、
より低コストでパフォーマンスの良いファンドがあるということですね。


※引用:モーニングスター

最大下落率は?

投資するのであれば、物件満彩がどの程度下落する可能性がある
のかは知っておきたいところです。

もちろん標準偏差から変動幅を予測することはできますが、やはり
過去にどの程度下落したことがあるのかを調べるのがよいでしょう。

物件満彩は、2007年11月~2008年10月で最大▲49.33%となっています。

この下落はリーマンショックによる影響ですが、株式と同程度
下落する可能性があるということは忘れてはいけません。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を
限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

期間 下落率
1カ月 ▲18.69%
3カ月 ▲30.75%
6カ月 ▲37.88%
12カ月 ▲49.33%

※2019年3月時点

分配金は?

物件満彩の分配金は、直近6年ほどは35円で推移していますが、
過去には45円50円という時期もありました。

分配金利回りが現在は4~5%ですので、ファンドの収益力から
みても健全な水準といえます。

以下の表を見ると、当期の収益以外から分配金が一部払い出されて
いることがわかります。運用がうまくいっているときでも一部、
タコ足配当になっていることを考えると、パフォーマンスが悪化
したときに不安が残ります。

分配金 当期収益以外 繰越対象額
168期 35円 12円 9,176円
169期 35円 7円 9,170円
170期 35円 13円 9,158円
171期 35円 9,161円
172期 35円 21円 9,141円
173期 35円 15円 9,126円

安定した35円の分配金というのも一見、月々お小遣いをもらっている
ように感じて満足する投資家もいると思います。

しかし実際にはそれは自分が最初に出した投資金でが一部含まれている
場合もあるわけです。

単純に口座にお金が入って、得した気分になっているようでは、大きな
落とし穴にはまっているかもしれないので、注意してください。

また、このブログでは何度も言っていますが、特別な事情がない限りは
毎月分配型のファンドに投資すべきではありません。

計算するとよくわかる!分配金を受け取ることによるデメリットとは?

評判はどう?

続いて、ファンドの収益力を見てみましょう。

物件満彩のの評判はネットでの書き込みなどで調べる方法もありますが、
評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の資金流出入額です。

資金が流出しているということは、それだけ世界家主倶楽部を解約して
いる人が多いということなので、評判が悪くなっているということです。

直近は流出超過となっており、評判が下がっていますね。
インデックスファンドに勝てていなければ、当然の結果ですね。


※引用:モーニングスター

MHAM J-REITアクティブオープン毎月決算コース『物件満彩』の今後の見通し

Jリート全体としての見通しは、2020年の東京オリンピックで
インフラが整備され、東京が以前より住みやすい都市になり
不動産価格は上昇するでしょうが、その後については不透明です。

また毎月分配型の投資信託についても、積立NISA、 iDeCoの出現に
より少額積立して再投資するような投資信託に人気が集まっていくので、
今までのように分配型の人気はなくなっていくと予想しています。

何しろ分配型自体に疑問を感じている投資家が増えてきていますからね。

何より、アクティブファンドというのは高いコストを払って、
ベンチマークを上回る収益を狙っていくわけですが、さきほど
紹介したように、ニッセイJリートインデックスファンドに
パフォーマンスで負けているようでは、あえて物件満彩に投資をする
価値がありません。

自分に最適な至極の1本を見つけたい方はこちら

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