J-REITのアクティブファンドといえば、たいがい東証REIT指数に連動する
インデックスファンドにパフォーマンスで負けてしまっていますが、その中で
健闘しているファンドがJ-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)です。

毎月分配型になってしまっているのが残念でなりませんが、他の毎月分配型の
ファンドよりはよほど健全に運用がなされています。

今日は、J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)について
徹底分析していきたいと思います。

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の基本情報

投資対象は?

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の投資対象は、
日本国内で上昇している不動産投資信託証券(J-REIT)です。

投資家から集めた資金をもとに、オフィスビルや商業施設へ投資を行い、
そこから得られる賃貸収入や不動産の売買益を原資として、投資家に
配当を分配していきます。

組入銘柄数は51銘柄となっており、東証REIT指数に組入られている
銘柄の約9割をカバーしていますが、構成比率はかなり異なっています。


※2018年9月時点

純資産総額は?

続いて、J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の純資産総額は
どうなっているか見てみましょう。純資産総額というのは、
あなたを含めた投資家から集めた資金の総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで銘柄を入れ替えることが
できなかったり、純資産総額が大きく減少していると、ファンドの組み替えが
うまくできず、予期せぬマイナスを生む可能性がありますので、事前に確認すべき
ポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)は、現在2600億円程度で、
2015年をピークに大きく減少しています。

近年の毎月分配型に対する風当たりの強さも要因のひとつと言えるでしょう。

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、
株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが
通例で、実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型) の実質コストは1.082%なっており、
コストは比較的安めです。

ただ、購入時手数料もかかるため、銘柄の選定は慎重に行ってください。

購入時手数料 3.24%(税込)
信託報酬 1.08%(税込)
信託財産留保額 0.3%
実質コスト 1.082%(概算値)

※第157期 運用報告書(決算日2018年6月18日)より

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型) の評価分析

基準価額の推移は?

続いて、基準価額の推移を見てみましょう。
2016年をピークに下落しており、2018年に入ってからはほぼ横ばいの状態となっています。

一方で、分配金再投資基準価額(青線)を見ると、2018年は順調に伸びているので、
分配金とファンドの収益力が均衡している状態にあるといえます。

利回りはどれくらい?

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の利回りを見てみましょう。
直近1年間の利回りは+9.58%、3年、5年、10年平均利回りも年6%以上の
パフォーマンスを安定的に出しています。

後述しますが、多くの国内アクティブREITファンドはインデックスファンドに
負けてしまっているのが現状ですが、J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)
については、優秀な成績を残しています。

毎月分配型になっていなければ、十分投資するに値したと思います。


※2018年9月時点

四半期別運用パフォーマンスは?

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の四半期別の運用パフォーマンスも
下に載せておきます。こちらもあわせて検討材料として利用してください。

インデックスファンドとの比較

アクティブファンドに投資をするのであれば、インデックスファンドとの
パフォーマンスを比較することは必須です。

J-REITの代表的なインデックスファンドであるニッセイ Jリートインデックス
ファンドと比較してみると、J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)のほうが
パフォーマンスで上回っています。

この図では3年間の比較しかありませんが、5年で見てもJ-REIT・リサーチ・
オープン(毎月決算型)のほうが勝っていますので、数少ない優れた
パフォーマンスを残しているファンドと言えます。

分配金の推移は?

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型) は、2014年以前から
毎月65円の分配金を出しています。

基準価額に対する分配金の割合を示す分配利回りは10%程度となっており、
ファンドの収益力を少し上回ってはいますが、分配金余力も約150カ月
ありますので、健全な運用が行われていると言えます。

評判はどう?

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の評判はネットでの書き込みなどで
調べる方法もありますが、評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の
資金流出入額です。

資金が流出しているということは、それだけJ-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)を
解約している人が多いということなので、評判が悪くなっているということです。

2017年以降は、毎月資金が流出しており、パフォーマンスのわりに資金流出が
止まりません。やはり毎月分配型のイメージがどんどん悪くなっているというのも
一つの要因でしょう。

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型) の今後の見通し

都心オフィスの空室率も低水準で推移し、賃料も上昇傾向にあることから、
J-REIT市場全体が増益基調となっています。

今後も中長期的に緩やかに上昇することが予想されており、J-REIT・リサーチ・
オープン(毎月決算型)でも1桁後半の利回りを十分狙っていけると思います。

ただ、やはり毎月分配型になってしまっており、せっかく利益を伸ばすチャンスで
機会損失してしまっているのが残念なところです。

とは言ったものの、毎月分配型が好きな投資家も根強くいますので、そこらの
とんでもない毎月分配型ファンドに投資をするよりは、J-REIT・リサーチ・オープン
(毎月決算型)に投資をしたほうがよぼど健全な運用ができますよ。