J-REITのアクティブファンドといえば、たいがい東証REIT指数に
連動するインデックスファンドにパフォーマンスで負けてしまって
いますが、その中で健闘しているファンドがJ-REIT・リサーチ・
オープン(毎月決算型)です。

毎月分配型になってしまっているのが残念でなりませんが、他の
毎月分配型のファンドよりはよほど健全に運用がなされています。

今日は、J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)について
徹底分析していきたいと思います。

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の基本情報

投資対象は?

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の投資対象は、
日本国内で上昇している不動産投資信託証券(J-REIT)です。

投資家から集めた資金をもとに、オフィスビルや商業施設へ
投資を行い、そこから得られる賃貸収入や不動産の売買益を
原資として、投資家に配当を分配していきます。

組入銘柄数は51銘柄となっており、東証REIT指数に組入られて
いる銘柄の約9割をカバーしていますが、構成比率はかなり
異なっています。


※2018年9月時点

純資産総額は?

続いて、J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の純資産総額は
どうなっているか見てみましょう。

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の
総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで銘柄を入れ
替えることができなかったり、純資産総額が大きく減少していると、
ファンドの組み替えがうまくできず、予期せぬマイナスを生む可能性
がありますので、事前に確認すべきポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)は、現在2600億円程度で、
2015年をピークに大きく減少しています。

近年の毎月分配型に対する風当たりの強さも要因のひとつと言えるでしょう。

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、
株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが
通例で、実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型) の実質コストは1.082%
となっており、コストは比較的安めです。

ただ、購入時手数料もかかるため、銘柄の選定は慎重に行ってください。

購入時手数料 3.24%(税込)
信託報酬 1.08%(税込)
信託財産留保額 0.3%
実質コスト 1.082%(概算値)

※第157期 運用報告書(決算日2018年6月18日)

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)で本当に大丈夫?圧倒的に高いリターンを出しているアクティブファンド特集

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型) の評価分析

基準価額の推移は?

続いて、基準価額の推移を見てみましょう。2016年をピークに下落
しており、2018年に入ってからはほぼ横ばいの状態となっています。

一方で、分配金再投資基準価額(青線)を見ると、2018年は順調に
伸びているので、分配金とファンドの収益力が均衡している状態に
あるといえます。

利回りはどれくらい?

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の利回りを見てみましょう。

直近1年間の利回りは+9.58%、3年、5年、10年平均利回りも
年6%以上のパフォーマンスを安定的に出しています。

後述しますが、多くの国内アクティブREITファンドはインデックス
ファンドに負けてしまっているのが現状ですが、J-REIT・リサーチ・
オープン(毎月決算型)については、優秀な成績を残しています。

毎月分配型になっていなければ、十分投資するに値したと思います。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 9.58% 9%
3年 6.70% 12%
5年 10.72% 13%
10年 8.73% 21%

※2018年9月時点

標準偏差は?

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の標準偏差を見てみると、
カテゴリー内で上位にランクインしていることもありますが、
下位にランクインしていることもあり、基準価額のブレにはムラが
あるようです。

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのはご存じでしょうか?
まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいてくださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 7.02 19%
3年 7.44 41%
5年 11.81 82%
10年 18.26 27%

※2018年9月時点

年別運用パフォーマンスは?

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の年別の運用パフォーマンス
も見てみましょう。

プラスのリターンが出ている年は大きなリターンを得ていますが、
マイナスの年は大きくマイナスになっているため、打ち消しあって
しまっています。

年間利回り
2018年 10.36%(9月末)
2017年 ▲6.43%
2016年 12.15%%
2015年 ▲8.12%
2014年 33.80%

※2018年9月時点

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類似ファンドとのパフォーマンス比較

アクティブファンドに投資をするのであれば、インデックス
ファンドとのパフォーマンスを比較することは必須です。

J-REITの代表的なインデックスファンドであるニッセイ Jリート
インデックスファンド
と比較してみると、J-REIT・リサーチ・オープン
(毎月決算型)のほうがパフォーマンスで上回っています。

この図では3年間の比較しかありませんが、5年で見てもJ-REIT・
リサーチ・オープン(毎月決算型)のほうが勝っていますので、
数少ない優れたパフォーマンスを残しているファンドと言えます。

分配金の推移は?

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型) は、2014年以前から
毎月65円の分配金を出しています。

基準価額に対する分配金の割合を示す分配利回りは10%程度と
なっており、ファンドの収益力を少し上回ってはいますが、
分配金余力も約150カ月ありますので、健全な運用が行われている
と言えます。

分配金 当期収益以外 繰越対象額
152期 65円 40円 9,849円
153期 65円 34円 9,815円
154期 65円 45円 9,774円
155期 65円 60円 9,714円
156期 65円 40円 9,675円
157期 65円 45円 9,631円

評判はどう?

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)の評判はネットでの
書き込みなどで調べる方法もありますが、評判を知るうえで
一番役に立つのが、月次の資金流出入額です。

資金が流出しているということは、それだけJ-REIT・リサーチ・
オープン(毎月決算型)を解約している人が多いということなので、
評判が悪くなっているということです。

2017年以降は、毎月資金が流出しており、パフォーマンスのわりに
資金流出が止まりません。

やはり毎月分配型のイメージがどんどん悪くなっているというのも
一つの要因でしょう。

J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型) の今後の見通し

都心オフィスの空室率も低水準で推移し、賃料も上昇傾向にある
ことから、J-REIT市場全体が増益基調となっています。

今後も中長期的に緩やかに上昇することが予想されており、J-REIT・
リサーチ・オープン(毎月決算型)でも1桁後半の利回りを十分狙って
いけると思います。

ただ、やはり毎月分配型になってしまっており、せっかく利益を伸ばす
チャンスで機会損失してしまっているのが残念なところです。

とは言ったものの、毎月分配型が好きな投資家も根強くいますので、
そこらのとんでもない毎月分配型ファンドに投資をするよりは、
J-REIT・リサーチ・オープン(毎月決算型)に投資をしたほうがよぼど
健全な運用ができますよ。