2017年はまったく運用実績を残せなかったJ-REIT市場ですが、
2018年においては、他のアセットクラスよりも堅実にプラスの
リターンを出し続けています。

今日は、数あるJ-REITの中でも、1000億超の規模を誇る
りそなJリート・アクティブ・オープン『日本のツボ』について
徹底分析していきます。

現在、保有している人も、検討している人も参考になると思いますよ。

りそなJリート・アクティブ・オープン『日本のツボ』の基本情報

投資対象は?

投資対象は、主として新光J-REITアクティブ・マザーファンドを通じて、
国内のリートに投資をしていきます。

J-REITとは、投資家から資金を集めて、オフィスビル、商業施設などを
保有・売買することで得られる賃貸収入や売買収入を配当金として、
投資家に支払います。

J-REITの魅力は、小口の資金で不動産投資と同様の効果を得られる点と、
不動産への直接投資と比べて換金性・流動性が高いという点にあり、
リスクとしては、不動産市況によって、賃料や稼働率が低下する可能性が
ある点ですね。

現在は45銘柄で構成されており、予想配当利回りは4.2%となっています。
組入上位銘柄はこのようになっています。

※2018年9月時点

純資産額は?

続いて、純資産総額はどうなっているか見てみましょう。純資産総額というのは、
あなたを含めた投資家から集めた資金の総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで銘柄を入れ替えることが
できなかったり、純資産総額が大きく減少していると、ファンドの組み替えが
うまくできず、予期せぬマイナスを生む可能性がありますので、事前に確認すべき
ポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

日本のツボは、現在1230億円ほどとなっています。規模としては問題ありませんね。

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、株式売買委託手数料や、
保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが通例で、
実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

日本のツボの実質コストは1.08%とカテゴリーの中では安くなっていますが、
REITで1%超えるのは嫌ですね。

購入時手数料 2.16%(税込)
信託報酬 1.08%(税込)
信託財産留保額 0
実質コスト 1.08%(概算値)

※第96期 運用報告書(決算日2018年6月22日)より

りそなJリート・アクティブ・オープン『日本のツボ』の評価分析

基準価額をどう見る?

日本のツボの基準価額は現在10,368円となっています。
分配金再投資基準価額(青線)を見てみると、 2016年から2017年にかけて
下落していた分をようやく取り戻した形になっていることがわかります。

しかし、基準価額は横ばいのままです。この原因はタコ足配当になっているからですね。
ファンドの収益力より高い分配をすることで基準価額が上昇できていないということです。

利回りはどれくらい?

日本のツボの直近1年間の利回りは+7.43%となっています。
3年平均利回りも+4.48%、5年平均利回りは+9.03%となっています。

5年平均利回りも悪くないのでは?と思ってしまいますが、
カテゴリーランキングを見ると、真ん中より順位が下です。

逆に言うと、他のJ-REITはもっと高いパフォーマンスを出している
ということなので、あえてこのファンドに投資しようとは思いませんね。

将来リターンについては、標準偏差から計算できますので、ご自身で計算してみてください。
計算方法に自信がない方はこちらをご参考に。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法


※2018年9月時点

アクティブファンドに投資をするときは、インデックスファンドと比較して、
パフォーマンスが負けていないか、まずチェックしておいてほしいのですが、
りそなJリートアクティブオープン(日本のツボ)とニッセイJリート
インデックスファンドを比べると、どの年もインデックスファンドに
軍配が上がっています。

つまり高いコストを払って、アクティブファンドに投資をしている意味が
全くないということです。

四半期別運用パフォーマンス

毎年のパフォーマンスがどうだったのかも気になるところだと思いますので、
載せておきます。参考にしてください。

最大下落率はどれくらい?

投資するにあたって、最大どの程度下落する可能性があるのか
知っておくことは非常に重要です。

結局、多くの人が、大きな下落を経験すると、もうこれ以上は
損をしたくないと思い、基準価額が大きく下がったタイミングで
売却してしまうのです。

日本のツボの最大下落率は、2011年1月~2011年12月で▲23.09%と
なっています。株式等と比べると最大下落率はかなり抑えられていますね。

分配金の推移は?

つづいて分配金の推移を見てみましょう。

日本のツボは毎月分配をしており、現在は90円の分配となっています。
2014年以前から、減額することなく、同じ分配金を出しているのは
数少ない評価できるポイントです。

基準価額に対する分配金の割合を示す分配金利回りは10.35%と
ファンドの収益力を上回っています。

そのため、この水準の配当が続くと、基準価額は下がり続けるでしょう。
分配金余力は53カ月ありますので、まだ数年は減配の心配はなさそうです。

評判はどう?

日本のツボの評判はネットでの書き込みなどで調べる方法もありますが、
評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の資金流出入額でしょう。

資金が流出しているということは、それだけこのファンドを解約している人が
多いということなので、評判が悪いということです。

日本のツボは2017年2月から毎月資金が流出しており、評判が下がっています。
インデックスファンドに運用で勝てていないので、当然の結果と言えるでしょう。

りそなJリート・アクティブ・オープン『日本のツボ』の今後の見通し

J-REITは米中貿易戦争への不透明感の高まりから、上値を抑えられる要因と
なったものの、下落局面において、日銀が買い入れたことなどから、底堅く
推移しています。

また企業業績は引き続き好調のため、好立地オフィスへの需要も活発です。

2018年は堅調に推移しそうな流れですが、J-REITに投資するにしても、
しっかりファンドを選定しなければなりません。

少なくともインデックスファンドにパフォーマンスで負けているような
投資信託では投資する価値がありませんので、ファンドを切り替えましょう。