ニッセイアセットマネジメントが運用する、ニッセイ Jリートオープン
(毎月分配型)。

Jリートは一部の投資家から絶大な人気を誇っていますが、粗悪品が多く、
投資をするのであれば、注意しなくてはいけません。

ニッセイAMからは、ニッセイ Jリートファンド(毎月決算型)という
ほぼ同じファンドが少し早く設定されていますが、今日は、ニッセイ
Jリートオープン(毎月分配型)について徹底分析していきます。

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の基本情報

投資対象は?

ニッセイ Jリートファンド(毎月決算型)の投資対象はJリートです。

あなたから集めた資金を使って、国内のオフィスや商業テナント、ホテル
などに投資を行い、賃料収入や売却益を配当として、投資家に還元します。


※引用:交付目論見書

現在の組入銘柄数約50銘柄と国内の不動産投資法人をほとんどカバー
しており、資産規模の大きい投資法人が組入比率上位に入っています。

組入銘柄にオリジナリティが出せないので、パフォーマンスにも大きな
差が出にくいという特徴があります。


※引用:マンスリーレポート

運用体制は?

運用は、ニッセイ基礎研究所の調査・分析等の助言をもとに
運用しています。

ニッセイ基礎研究所は、1988年創業のニッセイグループの
シンクタンクです。

生命保険分野にとどまらず、国内外の経済・金融・資産運用・
年金福祉まで幅広い分野で、調査・研究をしています。

純資産総額は?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の直近の純資産額は750億円
程度となっています。

直近、非常にJリートが好調ということもあり、純資産額が急増化
しています。

投資対象がJリートであることを考慮すると、運用会社としては
ドル箱にはならないものの、安定した運用を続けるには、理想的な
サイズと言えるでしょう。


※マンスリーレポート

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、
株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが通例で、
実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の実質コストは1.17%となっており
前期と比べるとわずかにコストが下がりました。

ただ、後述しますが、インデックスファンドにパフォーマンスで
負けているのにこのコストは高いですね。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 2.2%(税込)※上限
信託報酬 1.1%(税込)
信託財産留保額 0
実質コスト 1.17%(概算値)

※引用:最新運用報告書

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)で本当に大丈夫?圧倒的に高いリターンを出しているアクティブファンド特集

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の評価分析

基準価額の推移は?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の直近の基準価額は、
12,500円程度です。

2017年以降、右肩上がりに急上昇しており、Jリートの好調ぶりが
伺えます。

後述しますが、ニッセイJリートオープン(毎月分配型)は分配型ファンド
には珍しく分配金を増加させています。

その背景にあるのが、このように運用が好調だからということですね。


※引用:モーニングスター

利回りはどれくらい?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の直近1年の利回りは
21.77%です。

国内株式市場がかなり厳しかった中でJリート市場においては、
高いパフォーマンスを出すことができています。

しかし、同一カテゴリ―内で比較すると、下位20%に入っており
他にもっとパフォーマンスが優れたファンドがあるようです。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 21.77% 82%
3年 7.19% 87%
5年 7.15% 79%
10年

※2019年9月時点

標準偏差は?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の標準偏差を見てみると、
カテゴリー内で上位10%に入っており、基準価額のブレが小さい
運用ができていることがわかります。

日経平均に連動する国内株式ファンドの標準偏差が15~16程度なので、
変動幅は株式ファンドの半分程度で済んでいますね。

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのはご存じでしょうか?
まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいてくださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 7.46 9%
3年 7.50 12%
5年 8.52 8%
10年

※2019年9月時点

年別のパフォーマンスは?

では、ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の年別のパフォーマンス
を見てみましょう。

直近4年ほどはプラスとマイナスの年を交互に繰り返しており、
あまり好調とは言えないことがわかります。

しかし、重要なのは、株式ファンドがあまり好調でない年にしっかりと
プラスのリターンを残せているということです。

J-リートは標準偏差も小さいですし、ポートフォリオの一部に組入れても
悪くないですね。

年間利回り
2019年 +10.45%(1-6月)
2018年 +9.54%
2017年 ▲8.09%
2016年 +7.76%
2015年 ▲5.23%
2014年 +27.88%

※2019年9月時点

インデックスファンドとのパフォーマンス比較

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)への投資を検討する上で、
インデックスファンドとのパフォーマンスを比較しておいて損は
ありません。

今回は、東証REIT指数をベンチマークとするニッセイ Jリート
インデックスファンド
とパフォーマンスを比較してみました。

結果は、ニッセイ Jリートインデックスファンドのほうが、常に
高いパフォーマンスを維持できており、これでは高いコストを払って
までニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)に投資をするメリットが
ありません。


※引用:モーニングスター

最大下落率は?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)に投資をするうえで、
過去にどの程度下落したことがあるのかを知っておくことで
大きな下落相場がきても慌てず対応することができます。

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の最大下落率は▲22.07%
となっており、株式ファンドと比べると下落率はかなり小さい
ことがわかります。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を
限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

期間 下落率
1カ月 ▲14.65%
3カ月 ▲17.30%
6カ月 ▲17.90%
12カ月 ▲22.07%

※2019年9月時点

分配金の推移は?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)は、運用実績に応じて分配
していますので、毎月金額が変動しています。

注目すべき点は、2018年は毎月20円の分配金だったにもかかわらず、
2019年に毎月25円の分配金の増配したということです。

普通であれば、分配金余力がわずかのため、増配できないのですが、
ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)は分配金余力もまだ十分で
かつパフォーマンスも悪くないので、実現できたと言えます。

毎月分配型ファンドで増配するのは非常に珍しいので、ニッセイアセットは
なかなかユニークな運用をしていますね。

ただ、このブログでは何度も言っていますが、特別な事情がない限りは
毎月分配型のファンドに投資すべきではありません。

計算するとよくわかる!分配金を受け取ることによるデメリットとは?

分配金 当期収益以外 繰越対象額
106期 25円 4,751円
107期 25円 4,753円
108期 25円 4,762円
109期 25円 4,799円
110期 125円 102 4,697円
111期 25円 4,704円

※引用:最新運用報告書

評判は?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の評判はネットでの書き込み
などで調べる方法もありますが、評判を知るうえで一番役に立つのが、
月次の資金流出入額です。

資金が流出しているということは、それだけニッセイ Jリートオープン
(毎月分配型)を解約している人が多いということなので、評判が悪い
ということです。

2017年初めから、ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)は、毎月資金が
流出していましたが、2019年に入り、増配したと同時に、資金流入が
続いています。

純資産も1.5倍以上になっているので、いかに評判がよくなってきているか
がわかります。


※引用:モーニングスター

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の今後の見通し

米中貿易摩擦に対する懸念の高まりを背景に投資家のリスク回避姿勢が強まったことで、
株式市場は下落しましたが、Jリート市場は、業績が為替や海外景気の影響を受けにくいため、
逆に上昇しています。

そして、足元の不動産ファンダメンタルズ(賃料や稼働率等、不動産市場の基礎的条件)も
良好であることから、Jリート市場は堅調に推移するものと思われます。

市場は堅調に推移することが予想されますが、ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)を
購入すべきかは別問題です。

分散投資の一環として、Jリートに投資したいのであれば、コストの安いインデックスファンドに
投資するようにしましょう。

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