ニッセイアセットマネジメントが運用する、ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)。
Jリートは一部の投資家から絶大な人気を誇っていますが、粗悪品が多く、
投資をするのであれば、注意しなくてはいけません。

ニッセイAMからは、ニッセイ Jリートファンド(毎月決算型)というほぼ同じファンドが
少し早く設定されていますが、今日は、ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)について
徹底分析していきます。

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の基本情報

投資対象は?

ニッセイ Jリートマザーファンドを通じて、実質的に国内のJリートに投資をしていきます。
あなたから集めた資金を使って、オフィスや商業テナント、ホテルなどに投資を行い、
賃料収入や売却益を配当として、投資家に還元します。

組入銘柄数は54銘柄と国内の不動産投資法人をほとんどカバーしており、
資産規模の大きい投資法人が組入比率上位に入っています。

組入銘柄にオリジナリティが出せないので、他のJリートと比べても違いがないため、
面白みがほとんどありません。

運用体制は?

運用は、ニッセイ基礎研究所の調査・分析等の助言をもとに運用しています。
ニッセイ基礎研究所は、1988年創業のニッセイグループのシンクタンクです。

生命保険分野にとどまらず、国内外の経済・金融・資産運用・年金福祉まで
幅広い分野で、調査・研究をしています。

純資産総額は?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の直近の純資産額は514億円となっています。
投資対象がJリートであることを考慮すると、運用会社としてはドル箱にはならない
ものの、安定した運用を続けるには、理想的なサイズと言えるでしょう。

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、株式売買委託手数料や、
保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが通例で、
実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の実質コストは1.194%とカテゴリー平均よりは
安くなっています。ただ、後述しますが、インデックスファンドに勝てていないのに
このコストは高いですね。

購入時手数料 2.16%(税込)
信託報酬 1.08%(税込)
信託財産留保額 0
実質コスト 1.194%(概算値)

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の評価分析

基準価額をどう見る?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の直近の基準価額は、10,864円です。

Jリートにしては、珍しく10,000円を割り込んでいません。これは、
2017年末まで、過剰な分配を続けていたのを、ファンドの収益力に合わせて、
適切に分配金額に切り替えたことによります。その姿勢は評価に値しますね。

利回りはどれくらい?

直近1年のトータルリターンは+7.52%です。

5年平均利回りを見ても、7%前後のパフォーマンスを出せているので、
悪くないように思えます。

しかし、同一カテゴリ―内で比較すると、1年利回りは上位70%程度、
5年平均利回りは上位90%程度となっており、他にもっと優れたファンドが
多く存在することを示しています。

将来リターンについては、標準偏差から計算できますので、ご自身で計算してみてください。
計算方法に自信がない方はこちらをご参考に。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

分配金の推移は?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)は、2015年に1880円、2016年に1280円、
2017年に650円の分配金を出しています。これだけ見ると、毎年分配金が減っており、
それはつまり毎月の分配金の額が減っているということになります。

たしかに、2017年には毎月40円あった配当が、毎月20円に減っており、
分配金を目当てに投資をしている投資家からすると面白くないでしょう。

しかし、これにより分配金余力は234カ月程度に増え、分配金利回りは3.04%と
適正な水準まで下がりました。今後、分配金が下がることは当面ないので安心してください。

評判は?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の評判はネットでの書き込みなどで調べる方法も
ありますが、評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の資金流出入額です。

資金が流出しているということは、それだけニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)を
解約している人が多いということなので、評判が悪いということです。

2017年初めから、ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)は、毎月資金が流出しており、
評判が落ちています。これは、毎月分配型に対する印象が非常に悪くなっていることと、
株式市場が非常に好調だったことによるでしょう。

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の今後の見通し

米中貿易摩擦に対する懸念の高まりを背景に投資家のリスク回避姿勢が強まったことで、
株式市場は下落しましたが、Jリート市場は、業績が為替や海外景気の影響を受けにくいため、
逆に上昇しています。

そして、足元の不動産ファンダメンタルズ(賃料や稼働率等、不動産市場の基礎的条件)も
良好であることから、Jリート市場は堅調に推移するものと思われます。

市場は堅調に推移することが予想されますが、ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)を
購入すべきかは別問題です。

分散投資の一環として、Jリートに投資したいのであれば、コストの安いインデックスファンドに
投資するようにしましょう。