ニッセイアセットマネジメントが運用する、ニッセイ Jリートオープン
(毎月分配型)。

Jリートは一部の投資家から絶大な人気を誇っていますが、粗悪品が多く、
投資をするのであれば、注意しなくてはいけません。

ニッセイAMからは、ニッセイ Jリートファンド(毎月決算型)という
ほぼ同じファンドが少し早く設定されていますが、今日は、ニッセイ
Jリートオープン(毎月分配型)について徹底分析していきます。

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の基本情報

投資対象は?

ニッセイ Jリートファンド(毎月決算型)の投資対象はJリートです。

あなたから集めた資金を使って、国内のオフィスや商業テナント、ホテル
などに投資を行い、賃料収入や売却益を配当として、投資家に還元します。


※引用:交付目論見書

現在の組入銘柄数は54銘柄と国内の不動産投資法人をほとんどカバー
しており、資産規模の大きい投資法人が組入比率上位に入っています。

組入銘柄にオリジナリティが出せないので、パフォーマンスにも大きな
差が出にくいという特徴があります。

※引用:マンスリーレポート

運用体制は?

運用は、ニッセイ基礎研究所の調査・分析等の助言をもとに
運用しています。

ニッセイ基礎研究所は、1988年創業のニッセイグループの
シンクタンクです。

生命保険分野にとどまらず、国内外の経済・金融・資産運用・
年金福祉まで幅広い分野で、調査・研究をしています。

純資産総額は?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の直近の純資産額は470億円
程度となっています。

投資対象がJリートであることを考慮すると、運用会社としては
ドル箱にはならないものの、安定した運用を続けるには、理想的な
サイズと言えるでしょう。

※マンスリーレポート

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、
株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが通例で、
実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の実質コストは1.15%となっており
前期と比べるとわずかにコストが下がりました。

ただ、後述しますが、インデックスファンドにパフォーマンスで
負けているのにこのコストは高いですね。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 2.16%(税込)
信託報酬 1.08%(税込)
信託財産留保額 0
実質コスト 1.15%(概算値)

※引用:運用報告書(決算日2018年11月12日)

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の評価分析

基準価額の推移は?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の直近の基準価額は、
11,000円程度です。

Jリートにしては、珍しく10,000円を割り込んでいません。

これは、2017年末まで、過剰な分配を続けていたのを、ファンドの
収益力に合わせて、適切に分配金額に切り替えたことによります。

その姿勢は評価に値しますね。


※引用:モーニングスター

利回りはどれくらい?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の直近1年の利回りは
9.54%です。

国内株式市場がかなり厳しかった中でJリート市場においては、
高いパフォーマンスを出すことができています。

しかし、同一カテゴリ―内で比較すると、下位20%に入っており
他にもっとパフォーマンスが優れたファンドがあるようです。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 9.54% 81%
3年 2.75% 76%
5年 5.63% 84%
10年

※2019年11月時点

標準偏差は?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の標準偏差を見てみると、
カテゴリー内で上位10%に入っており、基準価額のブレが小さい
運用ができていることがわかります。

今後1年間の期待利回りは、▲5.52%~24.6%に収まることが予想できます。

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのはご存じでしょうか?
まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいてくださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 7.53 14%
3年 5.35 10%
5年 8.40 18%
10年

※2019年1月時点

年別のパフォーマンスは?

では、ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の年別のパフォーマンス
を見てみましょう。

直近4年ほどはプラスとマイナスの年を交互に繰り返しており、
あまり好調とは言えないことがわかります。

年間利回り
2018年 9.54%
2017年 ▲8.09%
2016年 7.76%
2015年 ▲5.23%
2014年 27.88%

※2019年1月時点

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インデックスファンドとのパフォーマンス比較

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)への投資を検討する上で、
インデックスファンドとのパフォーマンスを比較しておいて損は
ありません。

今回は、東証REIT指数をベンチマークとするニッセイ Jリート
インデックスファンド
とパフォーマンスを比較してみました。

結果は、ニッセイ Jリートインデックスファンドのほうが、常に
高いパフォーマンスを維持できており、これでは高いコストを払って
までニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)に投資をするメリットが
ありません。

※引用:モーニングスター

最大下落率は?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)に投資をするうえで、
過去にどの程度下落したことがあるのかを知っておくことで
大きな下落相場がきても慌てず対応することができます。

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の最大下落率は▲22.07%
となっており、株式ファンドと比べると下落率はかなり小さい
ことがわかります。

ただし、何も考えず保有し続けるのは厳禁です。

考えなしの長期保有が自分の首を絞める理由とは?

期間 下落率
1カ月 ▲14.65%
3カ月 ▲17.30%
6カ月 ▲17.90%
12カ月 ▲22.07%

※2019年1月時点

分配金の推移は?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)は、運用実績に応じて分配
していますので、毎月金額が変動しています。

注目すべき点は、当期の収益以外からほとんど分配がなされていない
ため、あなたが受け取る分配金はシンプルにファンドが稼いだ収益
から支払われています。

分配利回りとしてはかなり低いですが、タコ足配当をせずに投資家を
騙したりしていない点は好感が持てますね。

分配金 当期収益以外 繰越対象額
100期 20円 4,692円
101期 20円 4,700円
102期 20円 4,702円
103期 20円 4,741円
104期 20円 8円 4,733円
105期 20円 4,746円

※引用:運用報告書(決算日2018年11月12日)

評判は?

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の評判はネットでの書き込み
などで調べる方法もありますが、評判を知るうえで一番役に立つのが、
月次の資金流出入額です。

資金が流出しているということは、それだけニッセイ Jリートオープン
(毎月分配型)を解約している人が多いということなので、評判が悪い
ということです。

2017年初めから、ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)は、毎月資金が
流出しており、評判が落ちています。

粗悪な毎月分配ファンドが多いため、このファンドも同じように
見られているということでしょう。

※引用:モーニングスター

ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)の今後の見通し

米中貿易摩擦に対する懸念の高まりを背景に投資家のリスク回避姿勢が強まったことで、
株式市場は下落しましたが、Jリート市場は、業績が為替や海外景気の影響を受けにくいため、
逆に上昇しています。

そして、足元の不動産ファンダメンタルズ(賃料や稼働率等、不動産市場の基礎的条件)も
良好であることから、Jリート市場は堅調に推移するものと思われます。

市場は堅調に推移することが予想されますが、ニッセイ Jリートオープン(毎月分配型)を
購入すべきかは別問題です。

分散投資の一環として、Jリートに投資したいのであれば、コストの安いインデックスファンドに
投資するようにしましょう。