毎月分配型のファンドの大半が大きく資金流出するなかで、大きく
資金流入しているのがニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)です。

2018年以降、純資産を3倍近くにまで伸ばしており、注目を集め
始めています。

実際はカラクリがあるわけですが、今日はニッセイ 世界リート
オープン(毎月決算型)を徹底分析していきます。

ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)の基本情報

投資対象は?

ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)の投資対象は、世界各国
(日本を除く)のREITです。

アライアンス・バーンスタイン・コクサイ・リート・ファンドを
通じて、ファンド・オブ・ファンズ形式で運用を行います。

ですので、実質的に運用を行うのはアライアンス・バーンススタイン
ということになります。

あまり名前を聞いたことがない運用会社だと思うかもしれませんが、
世界25か国51都市に拠点を有し、60兆円以上の資産を運用する資産
運用会社です。

ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)の組入比率を見てみると、
現在は118銘柄に投資をしており、そのうち7割が米国のREITとなって
います。

世界的の市場規模から考えても、米国のRIETは6割強ありますので、
偏った投資をしているというわけではありません。


※引用:マンスリーレポート

セクター別の組入比率を見てみると、多角施設や小売セクターが高くなっています。


※引用:マンスリーレポート

純資産総額は?

投資を検討するうえで、純資産総額は必ず確認するようにしてください。

純資産総額が大きいほうが、ファンドマネージャーが資金を運用する際に
効率よく運用できたり、保管費用や監査費用が相対的に低くなりますので、
コストが相対的に低く抑えられます。

また投資信託の規模が小さくなると運用会社自体がその投資信託に
力を注がなくなりパフォーマンスが悪くなることもありますので
注意が必要です。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)は2018年まで100億円程度
の規模でしたが、直近で純資産をのばして、現在では800億円をこえる
規模にまで成長しています。

これは、分配金が非常に高くなっており、分配金利回りの高さに
釣られて投資をしている人が急増したという見方が正しいです。


※引用:マンスリーレポート

実質コストは?

投資信託には、購入時の手数料や信託報酬の他にも費用がかかって
いることをご存知ですか?

これを実質コストと言いますが、実質コストには、株式売買手数料や
有価証券取引税、監査費用などが含まれています。

特に純資産総額が小さいときには、信託報酬より実質コストがかなり
割高になっている場合もあるので、注意が必要です。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)の実質コストは1.65%と
割高です。

それに加えて高い購入時手数料もかかりますので、購入した初年度
から5%近く資産が目減りしてしまいます。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 3.3%(税込)※上限
信託報酬 1.65%(税込)
信託財産留保額 なし
実質コスト 1.65%(概算値)

※引用:最新運用報告書

実質コスト以外にも、多くの投資家が気づいていない
投信運用での成果を出すのに妨げとなる間違った考え方
をまとめました。参考にしてください。

無料ファンド相談から見えた。多くの人が気づいていない投信運用で成果を阻む9つの誤り

ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)の評価分析

基準価額の推移は?

ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)の基準価額は直近3年間で
約40%ほど下落しています。

分配金を受け取らずに運用した場合の分配金再投資基準価額(青線)を
見ると、3年間で20%は上昇していますので、運用での収益を余裕で
食いつぶすほどの過剰な分配金を支払っていることがわかりますね。


※引用:モーニングスター

利回りはどれくらい?

ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)の直近1年間の
利回りは19.91%となっています。

一方、中長期のパフォーマンスを見てみると、3年平均では
5%超のリターンとなっていますが、5年平均利回りでは、
3%程度のリターンとなっています。

国際REITカテゴリー内でも平均的な水準ですので、
パフォーマンスが優れているわけでありません。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 +19.91% 40%
3年 +5.13% 62%
5年 +2.78% 51%
10年

※20120年1月時点

10年間高いパフォーマンスを出し続けている優秀なファンド達も
参考にしてみてください。

10年間圧倒的に高いリターンを出している海外REIT ランキング

標準偏差は?

標準偏差まで確認する人はあまりいませんが、ニッセイ
世界リートオープン(毎月決算型)の基準価額の変動幅の
大きさを知るには役立ちます。

J-REITの場合、標準偏差は7~8ですので、J-REITと比べると
1.5倍ほどの変動をするようです。直近のパフォーマンスでは、
J-REITのほうが高いので、運用はJ-REITのほうがうまく
いっています。

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのはご存じでしょうか?
まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいてくださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 12.56 76%
3年 11.85 46%
5年 12.27 29%
10年

※2020年1月時点

年別のパフォーマンスは?

ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)の年別のパフォー
マンスも見てみましょう。

2015年、2018年はマイナスリターンとなっていますが、
それを上回るだけのプラスリターンを出すことができて
います。

ただ、2014年以降で見ると、J-REITのほうがトータルで
高い利回りを獲得することができていますね。

年間利回り
2019年 +19.91%
2018年 ▲11.30%
2017年 +9.26%
2016年 +2.48%
2015年 ▲3.69%
2014年 +32.80%

※2020年1月時点

類似ファンドとのパフォーマンス比較

ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)に投資を検討する
上で、類似ファンドとのパフォーマンス比較をしてみましょう。

今回は、世界のREITの代表的な指標であるS&P グローバル
リートインデックスに連動するニッセイ グローバルリート
インデックスとパフォーマンスの比較を行いました。

結果は、わずかですが、ニッセイ グローバルリートインデックス
が勝っています。ただ、直近まではニッセイ 世界リートオープン
が勝っていたこともあり、どちらが優れているか判断するのは
ここでは難しいです。


※引用:モーニングスター

最大下落率は?

ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型) に投資をする前に、
最大でどの程度下落する可能性があるのかを知っておくことは
非常に重要です。

どの程度下落する可能性があるかを把握しておけば、大きく下落した
相場でも落ち着いて保有を続けられるからです。

それではここでニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型) の
最大下落率を見てみましょう。

最大下落率は2015年3月~2016年2月の1年間で11.82%でした。
まだ運用期間が長くないため、そこまで大きな下落を経験しては
いません。

ただ、ほかのファンドの最大下落率を考慮すると、 下落するときは
株式ファンドと同程度に下落することがわかっています。REITだから
大丈夫だと思わないようにしてください。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を
限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

期間 下落率
1カ月 ▲8.28%
3カ月 ▲11.57%
6カ月 ▲11.01%
12カ月 ▲11.82%

※2020年1月時点

分配金の内訳と余力は?

毎月分配型のファンドに投資をするのであれば、分配金がちゃんと
ファンドの収益で賄われているのか確認しておいて損はありません。

ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)は設定来120円の分配を
続けており、基準価額に対する分配金の割合を示す分配利回りも
25%を超えており、かなり高くなっています。

分配金余力も残り20カ月をきっており、近々減配される可能性が
でてきました。

分配利回りの高さに目がくらんで投資をしようと思っている人は
いったん立ち止まって冷静に考え直したほうがよいでしょう。

また、このブログでは何度も言っていますが、特別な事情がない限りは
毎月分配型のファンドに投資すべきではありません。

計算するとよくわかる!分配金を受け取ることによるデメリットとは?

分配金 当期収益以外 繰越対象額
67期 120円 2,094円
68期 120円 2,107円
69期 120円 2,122円
70期 120円 2,137円
71期 120円 2,154円
72期 120円 2,173円

評判はどう?

それでは、ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型) の
評判はどうでしょうか?

ネット等で口コミを調べることもできますが、資金の流出入を見る
ことで、評判がわかります。

評判がよければ、資金が流入超過になりますし、評判が悪くなって
いれば、資金が流出超過になります。

ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)は2017年以降、毎月
かなり大きな資金流入が続いています。これは分配利回りが高く
なったことで、分配金利回り目当ての投資家がファンドを購入して
いるからです。

残念ながら、分配金の大きさの割りに運用パフォーマンスが追いついて
きていないので、結局自分が投資した元金が戻ってきているだけの
状態になるのがおちですね。


※引用:モーニングスター

ニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)の今後の見通し

いかがでしょうか?

グローバルREIT市場では、イールド・スプレッド(リートの配当利回り
-10年国債利回り)が魅力的な水準で推移しています。

またニッセイ 世界リートオープン(毎月決算型)が最も多く投資している
米国REITでは、産業施設セクターやオフィスセクターなど良好な環境と
なっています。

自分のポートフォリオの一部にグローバルREITを組み入れることは悪い
選択肢ではありませんが、やはり毎月分配型になっている点だけは気に
なります。

また、過剰な分配を続けていることで、一度減配するサイクルにはまって
しまったら、分配金は毎年減額されることもありえるレベルです。

このような見かけだけよく見せたファンドには投資をするのはやめて
おいたほうが賢明です。