2016、2017年と苦戦が続いていたJ-REITが2018年には息を吹き返して
おり、一度は去っていった投資家が戻りつつあります。

やはり少額から不動産に投資できて、かつ自分では絶対購入できない
ような大型の不動産にも分散投資ができる点は、魅力的です。

一方で、J-REITならどれもそうは変わらないということで、何も
考えずに投資をしてしまっている人が目立ちます。

今日は、DIAM J-REITオープン(毎月決算コース)『愛称:オーナーズ
・インカム』について徹底分析していきます。

DIAM J-REITオープン『オーナーズ・インカム』の基本情報

投資対象は?

オーナーズ・インカムは東証REIT指数に採用されているJ-REITに
投資をしていきます。

J-REITについてはもうご存知の方が多いと思いますが、日本の
不動産投資信託証券のことで、投資家から集めた資金を不動産等で
運用し、そこから得られる賃貸収入や売買益を投資家に分配していきます。

REITの魅力は何と言っても、少額から不動産に投資ができると
言う点です。

私も不動産を保有していますが、数千万の買い物ですので、
気軽にはできません。

その点、REITであれば、十万程度で投資できるものもありますので、
リスクを取りたくない人にとってはおすすめでしょう。

現在の組入銘柄数は48銘柄となっており、日本のREITは約60銘柄
であることを考えると約8割くらいの銘柄をカバーしていることに
なります。

純資産総額は?

続いて、オーナーズ・インカムの純資産総額はどうなっているか
見てみましょう。

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の
総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで売買でき
なかったり、コストが嵩みますので、事前に確認すべきポイント
の1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

オーナーズ・インカムの純資産総額は、現在860億円程度と
なっています。

一時期は1500億円を超える巨大ファンドでしたが、毎月分配型
ということで風当たりも資金の流出が止まりません。

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが通例で、実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

オーナーズ・インカムの実質コストは1.12%となっており、カテゴリー内で見ると、割安となっています。ただ、後述しますが、インデックスファンドにパフォーマンスで負けているだけでなく、
購入時手数料もかかるということで、正直投資する理由は見当たりません。

購入時手数料 3.24%(税込)
信託報酬 1.08%(税込)
信託財産留保額 0
実質コスト 1.12%(概算値)

※169期 運用報告書(決算日2018年7月17日)より

オーナーズ・インカムで本当に大丈夫?圧倒的に高いリターンを出しているアクティブファンド特集

DIAM J-REITオープン『オーナーズ・インカム』の評価分析

基準価額の推移は?

オーナーズ・インカムの基準価額は、2016年から大きく下落して、
2018年には横ばいとなっています。

分配金を再投資したときの基準価額(青線)は2018年に入ってから
上昇していることから、分配金が過剰に払い出されていることが
わかります。

利回りはどれくらい?

オーナーズ・インカムの利回りを見てみましょう。

直近1年間の利回りは+12.06%となっています。5年平均利回りが5%、
10年平均利回りが8%超となっており、REITであれば、これくらいの
パフォーマンスで十分でしょう。

ただ、よく見ると、カテゴリーランキングが圧倒的に下位のほうに
いますので、もっとパフォーマンスの良いJ-REITがたくさんあること
がわかります。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り %ランク
1年 12.06% 17%
3年 3.42% 95%
5年 5.09% 99%
10年 8.66% 78%

※2018年10月時点

標準偏差は?

オーナーズ・インカムの標準偏差を見てみると、同カテゴリー
内で5年平均以外は上位40%程度となっています。

パフォーマンスがそもそも最下位付近ですので、これでは
投資しようと思えませんね。

標準偏差から将来リターンがある程度予測できるのはご存じでしょうか?
まだ計算方法を知らないと言う方はこの機会に覚えておいてくださいね。

本当にできてる?標準偏差から予測する将来リターンの計算方法

標準偏差 %ランク
1年 6.96 44%
3年 7.31 34%
5年 8.25 6%
10年 18.13 46%

※2018年10月時点

年別のパフォーマンスは?

オーナーズ・インカムの年別の運用パフォーマンスも下に載せておきます。
プラスの年とマイナスの年が今後に来ています。

年間利回り
2018年 9.77(9月末)
2017年 ▲7.91%
2016年 4.46%
2015年 ▲5.01%
2014年 25.88%

※2018年10月時点

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類似ファンドとのパフォーマンス比較

アクティブファンドに投資をするのであれば、類似ファンドとの
パフォーマンスを比較してから投資をしても遅くはありません。

今回は、J-REITのインデックスファンドで代表的なニッセイ Jリート
インデックスファンド
とオーナーズ・インカムを比較してみました。

結果は、ニッセイ Jリート インデックスファンドの圧勝です。
これでは、あえてオーナーズ・インカムに投資をする理由がありませんね。

最大下落率は?

投資するのであれば、ファンドがどの程度下落する可能性があるのか
は知っておきたいところです。

もちろん標準偏差から変動幅を予測することはできますが、やはり
過去にどの程度下落したことがあるのかを調べるのがよいでしょう。

オーナーズ・インカムは2007年11月~2008年10月までの間に
最大▲50.71%下落しています。

注意しておいてほしいのは、J-REITでも大きく下落するときは
下落するということです。

決してパニック売りしないように気を付けてください。

基本的には長期保有をすればプラスのリターンが出ていますが、
ただし、何も考えず保有し続けるのは厳禁です。

考えなしの長期保有が自分の首を絞める理由とは?

期間 下落率
1カ月 ▲17.05%
3カ月 ▲29.40%
6カ月 ▲37.19%
12カ月 ▲50.71%

※2018年10月時点

分配金の推移は?

オーナーズ・インカムは毎月50円の分配金を出し続けています。
分配金余力は150カ月以上ありますので、当面減配されることは
なさそうです。

ただ、基準価額に対する分配金の割合を示す分配金利回りが12%を
超えており、ファンドの収益力をはるかにうわまわっていますので、
基準価額の下落には歯止めがかからないでしょう。

分配金 当期収益以外 繰越対象額
164期 50円 39円 7,823円
165期 50円 25円 7,798円
166期 50円 43円 7,754円
167期 50円 37円 7,717円
168期 50円 34円 7,682円
169期 50円 37円 7,645円

評判はどう?

オーナーズ・インカムの評判はネットでの書き込みなどで調べる
方法もありますが、評判を知るうえで一番役に立つのが、月次の
資金流出入額です。

資金が流出しているということは、それだけオーナーズ・インカムを
解約している人が多いということなので、評判が悪くなっていると
いうことです。

オーナーズ・インカムは、2017年から毎月資金の流出がしており、
2018年はパフォーマスが回復しているにもかかわらず、資金の流出が
続いています。

DIAM J-REITオープン『オーナーズ・インカム』の今後の見通し

短期的にJ-REIT市場は、米中の貿易摩擦問題や、世界的な株安の
影響を受けて、不安定な状況が続くことが予想されます。

しかし、中長期的には、日銀による金融緩和施策が長期化していく
ことが予想されており、リートの相対的に高い配当利回りは
投資家にとっても魅力的であると思います。

ただし、ニッセイ Jリートインデックスファンドとの比較でも
あったように、高いコストを払っているにもかかわらず、
インデックスファンドにパフォーマンスで負けてしまっています。

かつ、購入時手数料を考慮すると、さらに大きく差が開きます。
ここからも、J-REITに投資をすることは否定しませんが、
あえてオーナーズ・インカムに投資をする理由は見つかりません。

オーナーズ・インカムから乗り換え続出!本当に利回りが高いアクティブファンド特集