不動産に直接投資をしなくても間接的に不動産オーナーになれる
ということで名付けられたMHAM J-REIT インデックスファンド
(毎月分配型)『愛称:ビルオーナー』。

直近、数年はJリートのパフォーマンスが非常に好調であること
から多くの投資家が改めてJリートへの投資を検討し始めて
います。

今日は、ビルオーナーについて徹底分析していきます。

「ビルオーナーって投資対象としてどうなの?」

「ビルオーナーって持ってて大丈夫なの?」

「ビルオーナーより良いファンドってある?」

といったことでお悩みの方は、この記事を最後まで読めば、
悩みは解消すると思います。


MHAM J-REIT インデックスファンド『ビルオーナー』の基本情報

投資対象は?

ビルオーナーは、東証REIT指数に連動するように運用していきます。
東証REIT指数は現在、約60銘柄のREITで構成されており、オフィス
、商業施設系、住居系、ホテル系など運用資産タイプは色々あります。

普通の投資家が、このように幅広い不動産を自分で購入して運用する
のはまず不可能なので、魅力を感じる投資家も多いというわけです。

現在の組入銘柄上位は以下のようになっており、幅広く様々なRIETに
分散投資をしていることがわかります。


※引用:マンスリーレポート

ベンチマークの推移は?

インデックスファンドに投資をするのであれば、ベンチマークに
採用されている指標が過去にどのように推移をしているのかを
確認しておくことはとても重要です。

いくらコストが安くても、ベンチマークが右肩上がりに成長
しなければ、あなたの資産は目減りするだけです。

東証REIT指数の推移を以下に示します。

RIETで一番注意をしなければいけないのが、急落相場では
株式以上に大きく下落するという点です。

2007年も50%以上、下落していますが、2020年も50%近く
下落しています。

大きく下落すれば、その分だけ元の水準に戻るまでに時間が
かかりますので、運用上は大きなデメリットとなるわけです。


※引用:交付目論見書

純資産総額は?

続いて、ビルオーナーの純資産総額はどうなっているか見て
みましょう。

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の
総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで売買できな
かったり、コストが嵩みますので、事前に確認すべきポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

ビルオーナーの純資産総額は、現在920億円程度です。

これだけ毎月分配型ファンドの風当たりが強い中でも、
まだ1000億円近くありますので、人気の高いファンドです。

規模としては全く問題ありません。


※引用:マンスリーレポート

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、
株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが
通例で、実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

ビルオーナーの実質コストは0.715%となっており、インデックス
ファンドにしては、割高です。

何より、近年のインデックスファンドは購入時手数料がゼロである
場合がほとんどなのですが、ビルオーナーは2.2%かかってしまいます。

この高コスト体質である点はかなり評価が下がりますね。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 2.2%(税込)※上限
信託報酬 0.715%(税込)
信託財産留保額 0.3%
実質コスト 0.715%(概算値)

※引用:最新運用報告書

ファンドの運用で成果を出すために一番大事なことは何ですか?
と聞かれてあなたは何と答えますか?

もし『ファンド選び』だと思ったとしたら、あなたはドツボに
はまっていますので、こちらの記事を読んでみてください。

>>無料ファンド相談から見えた。多くの人が気づいていない投信運用で成果を阻む9つの誤り

MHAM J-REIT インデックスファンド『ビルオーナー』の評価分析

基準価額をどう見る?

ビルオーナーの基準価額はコロナショックで大きく下落
しましたが、そのあと、回復したことで、3年間でみると、
ほぼ変わらない水準にいます。

一方、分配金を受け取らずに運用を続けた場合の基準価額(青)は
20%以上、上昇していますので、運用自体はプラスの運用が
できています。

毎月分配型ファンドにしては珍しく基準価額が10,000円近辺に
いますので、適正な分配が行われてきたのでしょう。


※引用:モーニングスター

利回りはどれくらい?

ビルオーナーの直近1年の利回りは30.49%となっています。

コロナショックで大きく下落した後の1年間の利回りなので、
あまり参考になりません。

3年平均と10年平均利回りは10%を超えていますが、
5年平均利回りは5%程度なので、年別の運用利回りは
上下に大きくブレがあることが想定できます。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り
1年 +30.49%
3年 +9.67%
5年 +4.60%
10年 +10.31%

※2021年4月時点

10年間高いパフォーマンスを出し続けている優秀なファンド達も
参考にしてみてください。

10年間圧倒的に高いリターンを出しているJリート ランキング

同カテゴリー内での利回りランキングは?

ビルオーナーは国内RIETカテゴリーに属しています。

投資をするのであれば、同じカテゴリーでも優秀なパフォーマンス
のファンドに投資をすべきなので、同カテゴリー内でもパフォー
マンスのランキングは事前に調べておいて損はありません。

ビルオーナーはどの期間でみても、平均以下の順位となって
いますので、ビルオーナー以外に優れたファンドが多数ある
ことがわかります。

全期間上位10%に入るようなファンドはほとんどありませんが、
少なくとも30%以内には入っているようなファンドに投資を
したいものです。

上位●%
1年 70%
3年 64%
5年 51%
10年 61%

※2021年4月時点

年別の運用利回りは?

続いて、ビルオーナーの年別のパフォーマンスを見てみましょう。

2桁プラスの年も何度もありますのが、マイナスで終わって
いる年も多々あります。

平均すると、5%程度は利回りもあるわけですが、毎年
安定してプラスのリターンが得られるわけではないので、
その点は理解した上で投資をするようにしてください。

年間利回り
2021年 +13.80%(1-3月)
2020年 ▲13.45%
2019年 +24.38%
2018年 +10.33%
2017年 ▲7.26%
2016年 +9.12%
2015年 ▲5.55%
2014年 +28.39%

※2021年4月時点

投信運用は長期投資が前提なので、つい出口戦略を
考えずに投資をしてしまいがちです。

しかし、「投資は出口戦略にあり」と言われるほど、
重要なテーマです。

ぜひこれを機会に投資の出口戦略を考えてみて
ください。

>>ここまで考えるのが本当の資産運用。多くの投資家が考えられていない投信運用の出口戦略とは

インデックスファンドとのパフォーマンス比較

ビルオーナーに投資をするのであれば、より低コストで
投資ができるインデックスファンドとのパフォー
マンスは比較してから投資をしても遅くはありません。

今回は、東証REIT指数と連動するeMAXIS 国内リート
インデックスとパフォーマンスを比較してみました。


※引用:モーニングスター

どの期間でみても、わずかではありますが、eMAXIS 国内リート
インデックスがわずかに勝っています。

これでは、高い手数料を支払ってまで投資するメリットを
感じません。

また5年、10年のより長い期間でパフォーマンスを比較してみても、
やはりビルオーナーが劣っています。

これであれば、インデックスファンドに投資をすれば、十分
と言えます。

MHAM  J-REIT eMAXIS国内リート
1年 +30.49% +31.11%
3年 +9.67% +9.94%
5年 +4.60% +4.90%
10年 +10.31% +10.79%

※2021年4月時点

類似ファンドとのパフォーマンス比較

毎月分配型のアクティブファンドに投資するのであれば、
同じく毎月分配型のアクティブファンドとパフォーマンスを
比較してから投資をしても遅くはありません。

今回は同じくJ-RIETに投資ができるJ-REITリサーチ・
オープン(毎月分配型)
と比較をしてみました。


※引用:モーニングスター

同じJ-REITに投資をしていても、3年間で5%以上の
差がついています。

これだけ差がつくと、ビルオーナーを選択する
理由がなくなります。

こちらも5年、10年平均利回りで比較をしても、やはり、
ビルオーナーはパフォーマンスで劣っています。

どの期間でも差がついていますので、ビルオーナー
をあえて選択する理由がありません。

MHAM  J-REIT J-RIETリサーチ
1年 +30.49% +30.76%
3年 +9.67% +10.94%
5年 +4.60% +6.71%
10年 +10.31% +11.09%

※2021年4月時点

最大下落率は?

投資を検討するのであれば、基準価額がどの程度下落する可能性が
あるのは知っておきたいところです。

標準偏差からある程度は予測できますが、最大下落率を直接確認
したほうがイメージがわきますね。

ビルオーナーの最大下落率は、2007年11月~2008年10月までの間に
▲52.58%となっています。

REITは株式と比べてリスクが低いと思っている人もいると思いますが、
こうしてみると、大きく下落するときは株式もリートも関係がありません。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を
限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

期間 最大下落率
1カ月 ▲21.76%
3カ月 ▲33.20%
6カ月 ▲40.64%
12カ月 ▲52.58%

※2021年4月時点

分配健全度はどれくらい?

分配金を毎月受け取っていると、受け取っていることに安心
してしまい、自分の投資元本からの配当なのか、ファンドの
収益からの配当なのか調べなくなります。

そこで、分配金がファンドの収益からちゃんと支払われている
のかを調べるときに役立つのが分配健全度です。

分配健全度とは、1年間の分配金の合計額と基準価額の変動幅を
もとに、あなたが受け取った分配金の約何%がファンドの収益
によるものなのかを計算できる指標です。

基準価額の変動幅 1年間の分配合計額 分配健全度
2075円 600円 445%

※2020/4/23~2021/4/22

ビルオーナーの直近1年間の分配健全度は445%となって
います。

分配健全度は100%を切ると、一部ファンドの収益以外から
分配金が支払われていることを意味しますが、0%を下回る
ということは、ファンドの収益からの支払いは一切ない
ということを意味します。

コロナショック後の1年は非常に好調だったこともあり、
分配金をすべてファンドの収益で賄うことができています。

分配金利回りはどれくらい?

毎月分配型のファンドに投資をしている場合、どれくらいの
分配金が受け取れるのかを知るために分配金利回りを参考
にします。

分配金利回りは1年間で受け取った分配金の合計金額を
基準価額で割ることで計算できます。

ただし、投資信託の場合、分配金利回りだけをみていると、
受け取っている分配金がファンドの収益から出ている
ものなのか、投資元本が削られているのか、判断できません。

そのため、ファンドの運用利回りと分配金利回りを比較して、
ファンドの運用利回りのほうが高ければ、あなたが受け取って
いる分配金がファンドの運用の収益から支払われていると
判断することができます。

ビルオーナーの分配金利回りは6%なので、REITの毎月分配型
ファンドの中では健全な水準です。

この分配金利回りであれば、運用利回りのほうが高いので、
タコ足配当になることなく、運用益から分配金を支払うことが
できるはずです。

運用利回り 分配金利回り
1年 +30.49% 6.18%
3年 +9.67%
5年 +4.60%
10年 +10.31%

※2021年4月時点

分配金余力はどれくらい?

毎月分配型ファンドに投資をしている場合、もう1つ気になる
のが今後いつごろ、減配されそうかという点です。

そんなときに役立つのが分配金余力という考え方です。

分配金余力というのは、今の分配金の水準をあと何か月
続けられそうかを判断するための指標です。

明確にこの水準になったら減配されるという指標では
ありませんが、12カ月を切ったファンドはたいてい近々、
減配されることが多いです。

ビルオーナーの分配金余力は、まだ280カ月程度あります
ので、減配の心配はいったんしなくても大丈夫そうです。

分配金 繰越対象額 分配金余力
193期 50円 14,294円 295カ月
194期 50円 14,263円 295カ月
195期 50円 14,258円 295カ月
196期 340円 14,000円 281カ月
197期 50円 14,000円 281カ月
198期 50円 13,965円 280カ月
199期 50円 13,934円 279カ月
200期 50円 13,909円 279カ月
201期 50円 13,886円 278カ月
202期 50円 13,868円 278カ月
203期 50円 13,870円 278カ月
204期 50円 13,835円 277カ月

※引用:最新運用報告書

評判はどう?

続いて、ビルオーナーの評判を見ていきましょう。
評判を見る上で役に立つのが、月次の資金流入額です。

資金が流出超過となっていれば、購入する人よりも解約する人の
ほうが多いわけですから、人気が落ちていることがわかりますね。

ビルオーナーは2020年ごろに、特別配当で一時的に分配金利回りが
高くなったタイミングで資金が流入超過となりましたが、それ以外
では基本的に資金が流出超過となっています。

パフォーマンスも低コストのインデックスファンドに負けているので
評判が落ちるのは仕方がないと言えます。


※引用:モーニングスター

MHAM J-REIT インデックスファンド『ビルオーナー』の今後の見通し

J-REIT自体は、手堅い運用が今後もできると思いますので、
1桁中盤程度の利回りを狙って、投資対象の1つとして検討
するのは悪くありません。

株式と異なる値動きをするというのも分散投資をしたいと
いう人には魅力的でしょう。

ただ、ビルオーナーに関しては、購入時手数料がかかり、
実質コストもかなり割高で、インデックスファンドにも
パフォーマンスで負けています。

アクティブファンド内で比較をしても、パフォーマンスで
みれば、他にもっと優れたファンドがいくつもあります。

分配金の水準だけは他のファンドと比較をすると、かなり
健全なので、その点は評価できますが、ファンドの運用自体
がうまくいっていなければ意味がありません。

少なくともJ-RIETの毎月分配型でないファンドに切り替える
ことをおすすめします。

最後に、投信運用には多くのメリットもありますが、
当然ながら、弱点もあります。

今も私は投信運用を続けてはいますが、私がなぜ
投資信託の運用を主軸におかなくなったのか。

その理由をこちらで話をしています。

>>私が痛感する投資信託の限界。多くの投資家が見逃している投信運用の弱点