不動産に直接投資をしなくても間接的に不動産オーナーになれるということで名付けられたMHAM J-REIT インデックスファンド(毎月分配型)『愛称:ビルオーナー』。

ファンドのパフォーマンスより高い分配金を出してタコ足配当になっているJ-REITも多い中、ビルオーナーはどうなっているのでしょうか。今日は、ビルオーナーについて徹底分析していきます。

「ビルオーナーって投資対象としてどうなの?」

「ビルオーナーって持ってて大丈夫なの?」

「ビルオーナーより良いファンドってある?」

といったことでお悩みの方は、この記事を最後まで読めば、悩みは解消すると思います。


MHAM J-REIT インデックスファンド『ビルオーナー』の基本情報

投資対象は?

ビルオーナーは、東証REIT指数に連動するように運用していきます。東証REIT指数は現在、約60銘柄のREITで構成されており、オフィス、商業施設系、住居系、ホテル系など運用資産タイプは色々あります。

普通の投資家が、このように幅広い不動産を自分で購入して運用するのはまず不可能なので、魅力を感じる投資家も多いというわけです。

現在の組入銘柄上位は以下のようになっており、幅広く様々なREITに分散投資をしていることがわかります。


※引用:マンスリーレポート

ベンチマークの推移は?

インデックスファンドに投資をするのであれば、ベンチマークに採用されている指標が過去にどのように推移をしているのかを確認しておくことはとても重要です。いくらコストが安くても、ベンチマークが右肩上がりに成長しなければ、あなたの資産は目減りするだけです。

REITで一番注意をしなければいけないのが、急落相場では株式以上に大きく下落するという点です。

以下の図のベンチマークの推移を見てください。


※引用:マンスリーレポート

2007年も50%以上、下落していますが、2020年も50%近く下落しています。長期でみれば上昇してはいますが、50%も下落したタイミングで保有を続けられる人というのはごくわずかです。

また50%も下落すると、戻すまでに相当時間を要しますので、株式と比べても出遅れる傾向にあります。

純資産総額は?

続いて、ビルオーナーの純資産総額はどうなっているか見ていきます。

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の総額だと思ってください。ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで売買できなかったり、コストが嵩みますので、事前に確認すべきポイントの1つです。

まさか知らない?絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

ビルオーナーの純資産総額は、現在900億円程度です。これだけ毎月分配型ファンドの風当たりが強い中でも、まだ1000億円近くありますので、人気の高いファンドです。規模としては全く問題ありませんね。


※引用:マンスリーレポート

実質コストは?

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが通例で、実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

ビルオーナーの実質コストは0.717%となっており、インデックスファンドにしては、割高です。何より、近年のインデックスファンドは購入時手数料がゼロである場合がほとんどなのですが、ビルオーナーは2.2%かかってしまいます。

この高コスト体質である点はかなり評価が下がりますね。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料 2.2%(税込)※上限
信託報酬 0.715%(税込)
信託財産留保額 0.3%
実質コスト 0.717%(概算値)

※引用:最新運用報告書

「ファンドの運用で成果を出すために一番大事なことは何ですか?」と聞かれてあなたは何と答えますか?

もし『ファンド選び』だと思ったとしたら、あなたはドツボに
はまっていますので、こちらの記事を読んでみてください。

>>無料ファンド相談から見えた。多くの人が気づいていない投信運用で成果を阻む9つの誤り

MHAM J-REIT インデックスファンド『ビルオーナー』の評価分析

基準価額をどう見る?

ビルオーナーの基準価額は3年間で20%ほど下落しています。一方で、分配金を受け取らずに運用を続けた場合の基準価額(青)は3年間でほぼ同水準ですので、過剰な分配が行われていることが分かります。

毎月分配型ファンドにしては珍しく基準価額が9,000円近辺にいますので、比較的健全な分配が行われていることもわかりますね。


※引用:モーニングスター

利回りはどれくらい?

ビルオーナーの直近1年の利回りは▲3.10%となっています。5年、10年平均利回りは5%を超えており、長期的のパフォーマンスは悪くありません。

投資信託の場合、長期保有が前提になるので、長期のパフォーマンスのほうが信頼に値します。この結果を見ると、1桁後半の利回りは少なくとも期待して良さそうです。

ただ、この利回りだけを見て投資判断をするのは時期尚早です。東証RIET指数に連動するファンドは多数ありますので、しっかりと比較をしてから投資をするようにしてください。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか?もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り
1年 ▲3.10%
3年 ▲0.38%
5年 +6.75%
10年 +9.98%

※2022年10月時点

10年間高いパフォーマンスを出し続けている優秀なファンド達も参考にしてみてください。

10年間圧倒的に高いリターンを出しているJリート ランキング

同カテゴリー内での利回りランキングは?

ビルオーナーは国内REITカテゴリーに属しています。誰しも投資をするのであれば、優秀なパフォーマンスのファンドに投資をしたいものです。

そこで、ビルオーナーの同カテゴリー内でのパフォーマンスのランキングを調べました。

ビルオーナーはどの期間でみても、平均以下の順位となっていますので、ビルオーナー以外に優れたファンドが多数あることがわかります。

全期間上位10%に入るようなファンドはほとんどありませんが、少なくとも30%以内には入っているようなファンドに投資をしたいものです。

上位●%
1年 69%
3年 65%
5年 64%
10年 68%

※2022年10月時点

年別の運用利回りは?

続いて、ビルオーナーの年別のパフォーマンスを見ていきます。2桁プラスの年も何度もありますのが、マイナスで終わっている年も多々あります。

平均すると、5%程度は利回りもあるわけですが、毎年安定してプラスのリターンが得られるわけではないので、その点は理解した上で投資をするようにしてください。

年間利回り
2021年 ▲3.39%(1-9月)
2021年 +19.07%
2020年 ▲13.45%
2019年 +24.38%
2018年 +10.33%
2017年 ▲7.26%
2016年 +9.12%
2015年 ▲5.55%
2014年 +28.39%

※2022年10月時点

投信運用は長期投資が前提なので、つい出口戦略を考えずに投資をしてしまいがちです。

しかし、「投資は出口戦略にあり」と言われるほど、重要なテーマです。ぜひこれを機会に投資の出口戦略を考えてみてください。

>>まさか考えたことがない?運用が成功するか失敗するかすべてのカギを握る投信運用の出口戦略

インデックスファンドとのパフォーマンス比較

ビルオーナーに投資をするのであれば、より低コストで投資ができるインデックスファンドとのパフォーマンスは比較してから投資をしても遅くはありません。

今回は、東証REIT指数と連動するeMAXIS 国内リートインデックスとパフォーマンスを比較してみました。


※引用:モーニングスター

3年間ほぼ同じパフォーマンスでこれだけ見ても、優劣はつけれません。そのため、より長期のパフォーマンスを比較してみました。

MHAM  J-REIT eMAXIS国内リート
1年 ▲3.10% ▲2.94%
3年 ▲0.38% ▲0.38%
5年 +6.75% +7.02%
10年 +9.98% +10.42%

※2022年10月時点

5年、10年の利回りで見ると、eMAXIS 国内リートインデックスのほうが優れたパフォーマンスとなっています。これではあえて高いコストを支払ってビルオーナーに投資をするメリットはないですね。

類似ファンドとのパフォーマンス比較

毎月分配型のアクティブファンドに投資するのであれば、同じく毎月分配型のアクティブファンドとパフォーマンスを比較してから投資をしても遅くはありません。

今回は同じくJ-REITに投資ができるJ-REITリサーチ・オープン(毎月分配型)と比較をしてみました。


※引用:モーニングスター

かなり競ってはいますが、終始ビルオーナーのパフォーマンスは劣後しています。

5年、10年のより長期の利回りを見ても、J-REITリサーチ・オープン(毎月分配型)のほうがわずかに優れていますので、あえてビルオーナーを選択する理由がありませんね。

MHAM  J-REIT J-REITリサーチ
1年 ▲3.10% ▲2.81%
3年 ▲0.38% 0.28%
5年 +6.75% +7.69%
10年 +9.98% +10.99%

※2022年10月時点

最大下落率は?

投資を検討するのであれば、基準価額がどの程度下落する可能性があるのは知っておきたいところです。標準偏差からある程度は予測できますが、最大下落率を直接確認したほうがイメージがわきやすいです。

そこで、ビルオーナーの最大下落率を調べました。

期間 最大下落率
1カ月 ▲21.76%
3カ月 ▲33.20%
6カ月 ▲40.64%
12カ月 ▲52.58%

※2022年10月時点

ビルオーナーの最大下落率は、2007年11月~2008年10月までの間に▲52.58%となっています。REITは株式と比べてリスクが低いと思っている人もいると思いますが、こうしてみると、大きく下落するときは株式もリートも関係がありません。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは?

分配健全度はどれくらい?

分配金を毎月受け取っていると、受け取っていることに安心してしまい、自分の投資元本からの配当なのか、ファンドの収益からの配当なのか調べなくなります。

そこで、分配金がファンドの収益からちゃんと支払われているのかを調べるときに役立つのが分配健全度です。

分配健全度とは、1年間の分配金の合計額と基準価額の変動幅をもとに、あなたが受け取った分配金の約何%がファンドの収益によるものなのかを計算できる指標です。

基準価額の変動幅 1年間の分配合計額 分配健全度
▲1,106円 600円 ▲84%

※2021/10/14~2022/10/14

ビルオーナーの直近1年間の分配健全度は▲84%となっています。

分配健全度は100%を切ると、一部ファンドの収益以外から分配金が支払われていることを意味しますが、0%を下回るということは、ファンドの収益からの支払いは一切ないということを意味します。

ビルオーナーの分配健全度はマイナスなので、直近1年間にあなたが受け取った分配金はすべて投資元本等から支払われているということです。

分配利回りは比較的健全な水準ですが、パフォーマンスが悪いので、タコ足配当になっていますね。

分配金利回りはどれくらい?

毎月分配型のファンドに投資をしている場合、どれくらいの分配金が受け取れるのかを知るために分配金利回りを参考にします。分配金利回りは1年間で受け取った分配金の合計金額を基準価額で割ることで計算できます。

ただし、投資信託の場合、分配金利回りだけをみていると、受け取っている分配金がファンドの収益から出ているものなのか、投資元本が削られているのか、判断できません。

そのため、ファンドの運用利回りと分配金利回りを比較して、ファンドの運用利回りのほうが高ければ、あなたが受け取っている分配金がファンドの運用の収益から支払われていると判断することができます。

運用利回り 分配金利回り
1年 ▲3.10% 6.98%
3年 ▲0.38%
5年 +6.75%
10年 +9.98%

※2022年10月時点

ビルオーナーの分配金利回りは7%なので、REITの毎月分配型ファンドの中では健全な水準です。

ただ、直近はビルオーナーの運用利回りのほうが低いためタコ足配当になっています。

分配金余力はどれくらい?

毎月分配型ファンドに投資をしている場合、もう1つ気になるのが今後いつごろ、減配されそうかという点です。そんなときに役立つのが分配金余力という考え方です。

分配金余力というのは、今の分配金の水準をあと何か月続けられそうかを判断するための指標です。明確にこの水準になったら減配されるという指標ではありませんが、12カ月を切ったファンドはたいてい近々、減配されることが多いです。

ビルオーナーの分配金余力は、まだ270カ月程度ありますので、減配の心配はいったんしなくても大丈夫そうです。

分配金 繰越対象額 分配金余力
211期 50円 13,665円 274カ月
212期 50円 13,756円 276カ月
213期 50円 13,804円 277カ月
214期 50円 13,778円 277カ月
215期 50円 13,775円 277カ月
216期 50円 13,737円 276カ月
217期 50円 13,696円 275カ月
218期 50円 13,663円 274カ月
219期 50円 13,632円 274カ月
220期 50円 13,608円 273カ月
221期 50円 13,607円 273カ月
222期 50円 13,575円 273カ月

※引用:最新運用報告書

評判はどう?

続いて、ビルオーナーの評判を見ていきましょう。

評判を見る上で役に立つのが、月次の資金流入額です。資金が流出超過となっていれば、購入する人よりも解約する人のほうが多いわけですから、人気が落ちていることがわかります。

ビルオーナーは2020年ごろに、特別配当で一時的に分配金利回りが高くなったタイミングで資金が流入超過となりましたが、それ以外では基本的に資金が流出超過となっています。

パフォーマンスも低コストのインデックスファンドに負けているので評判が落ちるのは仕方がないですね。


※引用:モーニングスター

MHAM J-REIT インデックスファンド『ビルオーナー』の今後の見通し

J-REIT自体は、手堅い運用が今後もできると思いますので、1桁中盤程度の利回りを狙って、投資対象の1つとして検討するのは悪くありません。

株式と異なる値動きをするというのも分散投資をしたいという人には魅力的でしょう。

ただ、ビルオーナーに関しては、購入時手数料がかかり、実質コストもかなり割高で、他のインデックスファンドにもパフォーマンスで負けています。

アクティブファンド内で比較をしても、パフォーマンスでみれば、他にもっと優れたファンドがいくつもあります。

分配金の水準だけは他のファンドと比較をすると、健全な水準なので、その点は評価できますが、ファンドの運用自体がうまくいっていなければ意味がありません。

少なくともあえて一本選ぶファンドではないですね。

最後に、投信運用には多くのメリットもありますが、当然ながら、弱点もあります。

今も私は投信運用を続けてはいますが、私がなぜ投資信託の運用を主軸におかなくなったのか。その理由をこちらで話をしています。

>>なぜ私が投信運用に限界を感じたのか。多くの投資家が見逃している投信運用の弱点