ビルオーナーの評価や評判は？今後の見通しはどう？ | 投資マニアによる投資マニアのための投資実践記

不動産に直接投資をしなくても間接的に不動産オーナーになれる
ということで名付けられたMHAM J-REIT インデックスファンド
（毎月分配型）『愛称：ビルオーナー』。

直近、数年はJリートのパフォーマンスが非常に好調であること
から多くの投資家が改めてJリートへの投資を検討し始めて
います。

今日は、ビルオーナーについて徹底分析していきます。

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MHAM J-REIT インデックスファンド『ビルオーナー』の基本情報

投資対象は？

ビルオーナーは、東証REIT指数に連動するように運用していきます。
東証REIT指数は現在、約60銘柄のREITで構成されており、オフィス
、商業施設系、住居系、ホテル系など運用資産タイプは色々あります。

普通の投資家が、このように幅広い不動産を自分で購入して運用する
のはまず不可能なので、魅力を感じる投資家も多いというわけです。

現在の組入銘柄上位は以下のようになっており、幅広く様々なRIETに
分散投資をしていることがわかります。

※引用：マンスリーレポート

純資産総額は？

続いて、ビルオーナーの純資産総額はどうなっているか見て
みましょう。

純資産総額というのは、あなたを含めた投資家から集めた資金の
総額だと思ってください。

ファンドの純資産総額が小さいと、適切なタイミングで売買できな
かったり、コストが嵩みますので、事前に確認すべきポイントの1つです。

まさか知らない？絶対知っておきたい純資産総額のマメ知識

ビルオーナーの純資産総額は、現在920億円程度です。

コロナショック前までは1000億円をこえていましたが、コロナ
で大きく下落したことで、資金を大きく流出しています。

規模としては全く問題ありません。

※引用：マンスリーレポート

実質コストは？

私たちが支払うコストには、目論見書に記載の信託報酬以外に、
株式売買委託手数料や、保管費用、印刷費用などが含まれています。

そのため、実際に支払うコストは、目論見書記載の額より高くなるのが
通例で、実際にかかる実質コストをもとに投資判断をしなければなりません。

信託報酬を信用するな。知らないうちに差し引かれている実質コストの調べ方

ビルオーナーの実質コストは0.715％となっており、インデックス
ファンドにしては、割高です。

何より、近年のインデックスファンドは購入時手数料がゼロである
場合がほとんどなのですが、ビルオーナーは2.16%かかってしまいます。

この高コスト体質である点はかなり評価が下がりますね。

投資信託の手数料は安ければ安いほどいいという勘違い

購入時手数料	2.2%(税込)※上限
信託報酬	0.715%(税込)
信託財産留保額	0.3%
実質コスト	0.715%(概算値)

※引用：最新運用報告書

実質コスト以外にも、多くの投資家が気づいていない
投信運用での成果を出すのに妨げとなる間違った考え方
をまとめました。参考にしてください。

無料ファンド相談から見えた。多くの人が気づいていない投信運用で成果を阻む９つの誤り

MHAM J-REIT インデックスファンド『ビルオーナー』の評価分析

基準価額の推移は？

ビルオーナーの基準価額は分配金を払い出しながらも、右肩
上がりに上昇を続けていました。

しかし、コロナショックで大きく下落し、直近3年間で
積み上げた利益をすべて吹き飛ばされました。

基準価額がほかの毎月分配型ファンドとは異なり、10000円
に近い位置を推移していますので、他のファンドよりは、
かなり健全な運用がされてきたと言えます。

※引用：モーニングスター

利回りはどれくらい？

ビルオーナーの直近1年の利回りは▲10.83%となっています。

3年、5年平均はかろうじて、プラスといった状況で、10年
平均利回りだけが高いパフォーマンスとなっています。

コロナショック前のパフォーマンスと比較をすると、
かなり大きく利回りが低下しています。

RIETの怖いところは、大きく下落するときは株式以上に
下落することがあるので、その対策をしておかないと、
かなり厳しいですね。

ちなみにあなたは実質利回りの計算方法はすでに理解していますか？
もし、理解していないのであれば、必ず理解しておいてください。

これがわかっていないとマズイ。実質利回りの計算方法。

平均利回り	2020年1月	2020年7月
1年	24.38%	▲10.83%
3年	8.37%	2.93%
5年	5.57%	1.64%
10年	12.97%	10.32%

※2020年7月時点

10年間高いパフォーマンスを出し続けている優秀なファンド達も
参考にしてみてください。

10年間圧倒的に高いリターンを出しているJリートランキング

同カテゴリー内における利回りランキング(上位●%)の変化

ビルオーナーは国内RIETカテゴリーに属しています。

投資をするのであれば、同じカテゴリーでも優秀なパフォーマンス
のファンドに投資をすべきなので、同カテゴリー内でもパフォー
マンスのランキングは事前に調べておいて損はありません。

ビルオーナーは平均よりも少し下の順位でしたが、半年前と
比べるとわずかに順位を上げています。

ただ、どちらにしても平均水準のパフォーマンスなので、
もっとパフォーマンスの優れたファンドがあることは
間違いありません。

	2020年1月	2020年7月
1年	73%	44%
3年	61%	63%
5年	53%	46%
10年	65%	63%

※2020年7月時点

年別のパフォーマンスは？

続いて、ビルオーナーの年別のパフォーマンスを見てみましょう。

プラスとマイナスの年が交互に続いており、ここ5～6年はさっぱり
といった状況です。

株式とは異なる値動きをするという意味ではポートフォリオに
入れることも検討したいアセットクラスですが、そもそも
パフォーマンスが悪いので、入れる必要性を感じませんね。

	年間利回り
2020年	▲19.23%(1-6月)
2019年	24.38%
2018年	10.33%
2017年	▲7.26%
2016年	9.12%
2015年	▲5.55%
2014年	28.39%

※2020年7月時点

投信運用は長期投資が前提なので、つい出口戦略を
考えずに投資をしてしまいがちです。

しかし、「投資は出口戦略にあり」と言われるほど、
重要なテーマです。

ぜひこれを機会に投資の出口戦略を考えてみて
ください。

＞＞ここまで考えるのが本当の資産運用。多くの投資家が考えられていない投信運用の出口戦略とは

インデックスファンドとのパフォーマンス比較

ビルオーナーに投資をするのであれば、より低コストで
投資ができるインデックスファンドとのパフォー
マンスは比較してから投資をしても遅くはありません。

今回は、東証REIT指数と連動するeMAXIS 国内リート
インデックスとパフォーマンスを比較してみました。

どの期間でみても、基本的にeMAXIS 国内リートイン
デックスがわずかに勝っています。

これでは、高い手数料を支払ってまで投資するメリットを
感じません。

※引用：モーニングスター

5年、10年のより長い期間でパフォーマンスを比較してみても、
やはりビルオーナーが劣っています。

これであれば、インデックスファンドに投資をすれば、十分
と言えます。

	MHAM J-REIT	eMAXIS国内リート
1年	▲10.83%	▲11.20%
3年	2.93%	3.14%
5年	1.64%	1.93%
10年	10.32%	10.82%

※2020年7月時点

類似ファンドとのパフォーマンス比較

毎月分配型のアクティブファンドに投資するのであれば、
同じく毎月分配型のアクティブファンドとパフォーマンスを
比較してから投資をしても遅くはありません。

今回は同じくJ-RIETに投資ができるJ-REITリサーチ・
オープン（毎月分配型）と比較をしてみました。

同じJ-REITに投資をしていても、3年間で5%以上の
差がついています。

これだけ差がつくと、ビルオーナーを選択する
理由がなくなります。

※引用：モーニングスター

こちらも5年、10年平均利回りで比較をしても、やはり、
ビルオーナーはパフォーマンスで劣っています。

どの期間でも差がついていますので、ビルオーナー
をあえて選択する理由がありません。

	MHAM J-REIT	J-RIETリサーチ
1年	▲10.83%	▲8.99%
3年	2.93%	4.50%
5年	1.64%	2.35%
10年	10.32%	11.25%

※2020年7月時点

最大下落率は？

投資を検討するのであれば、基準価額がどの程度下落する可能性が
あるのは知っておきたいところです。

標準偏差からある程度は予測できますが、最大下落率を直接確認
したほうがイメージがわきますね。

ビルオーナーの最大下落率は、2007年11月～2008年10月までの間に
▲52.58％となっています。

REITは株式と比べてリスクが低いと思っている人もいると思いますが、
こうしてみると、大きく下落するときは株式もリートも関係がありません。

最大下落率を知ってしまうと、少し足が止まってしまうかもしれません。
しかし、以下のことをしっかり理解しておけば、元本割れの可能性を
限りなく低くすることが可能です。

元本割れを回避するためにできるたったひとつのこととは？

期間	最大下落率
1カ月	▲21.76%
3カ月	▲33.20%
6カ月	▲40.64%
12カ月	▲52.58%

※2020年7月時点

分配健全度はどれくらい？

分配金を毎月受け取っていると、受け取っていることに安心
してしまい、自分の投資元本からの配当なのか、ファンドの
収益からの配当なのか調べなくなります。

そこで、分配金がファンドの収益からちゃんと支払われている
のかを調べるときに役立つのが分配健全度です。

分配健全度とは、1年間の分配金の合計額と基準価額の変動幅を
もとに、あなたが受け取った分配金の約何％がファンドの収益
によるものなのかを計算できる指標です。

基準価額の変動幅	1年間の分配合計額	分配健全度
▲2,249円	990円	▲127%

※2019/7/27～2020/7/26

ビルオーナーの直近１年間の分配健全度は▲127%となって
います。

分配健全度は100%を切ると、一部ファンドの収益以外から
分配金が支払われていることを意味しますが、0%を下回る
ということは、ファンドの収益からの支払いは一切ない
ということを意味します。

コロナショックの影響も当然ありますが、あなたが受け
取っている分配金はすべてファンドの収益以外から支払われ
ていたことを意味します。

かつ、投資元本が大きく削られてしまっているということです。

分配金利回りはどれくらい？

毎月分配型のファンドに投資をしている場合、どれくらいの
分配金が受け取れるのかを知るために分配金利回りを参考
にします。

分配金利回りは1年間で受け取った分配金の合計金額を
基準価額で割ることで計算できます。

ただし、投資信託の場合、分配金利回りだけをみていると、
受け取っている分配金がファンドの収益から出ている
ものなのか、投資元本が削られているのか、判断できません。

そのため、ファンドの運用利回りと分配金利回りを比較して、
ファンドの運用利回りのほうが高ければ、あなたが受け取って
いる分配金がファンドの運用の収益から支払われていると
判断することができます。

ビルオーナーの分配金利回りは12.1%なので、REITの毎月分配型
ファンドの中では比較的健全な水準です。

ただ、ここ最近のパフォーマンスから考えると、どう
考えても、分配金利回りが高く、ファンドの収益だけ
で分配金を賄えていないことがここからもわかります。

未だ多くの投資家が勘違いをしながら、分配金利回りが
高いファンドに投資をしていますが、くれぐれも気を
つけてほしいと思います。

	運用利回り	分配金利回り
1年	▲10.83%	12.1%
3年	2.93%
5年	1.64%
10年	10.32%

※2020年7月時点

分配金余力はどれくらい？

毎月分配型ファンドに投資をしている場合、もう１つ気になる
のが今後いつごろ、減配されそうかという点です。

そんなときに役立つのが分配金余力という考え方です。

分配金余力というのは、今の分配金の水準をあと何か月
続けられそうかを判断するための指標です。

明確にこの水準になったら減配されるという指標では
ありませんが、12カ月を切ったファンドはたいてい近々、
減配されることが多いです。

ビルオーナーの分配金余力は、まだ280カ月あります
ので、減配の心配はいったんしなくても大丈夫そうです。

	分配金	繰越対象額	分配金余力
187期	50円	12,957円	260カ月
188期	50円	13,096円	262カ月
189期	50円	13,458円	270カ月
190期	50円	13,540円	271カ月
191期	50円	13,817円	277カ月
192期	50円	14,329円	287カ月
193期	50円	14,294円	295カ月
194期	50円	14,263円	295カ月
195期	50円	14,258円	295カ月
196期	340円	14,000円	281カ月
197期	50円	14,000円	281カ月
198期	50円	13,965円	280カ月